서울남부지방법원 2025타경13221. 서울 양천구 신월동 인성파크빌 제3층 303호, 전용 24.66㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 262,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김지연이며, 2021년 7월 23일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기부에는 임차인 고형규의 279,000,000원 임차권등기와 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 확인됩니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가격이 아니라 선순위 임차권의 인수 여부를 확약 조건과 함께 판단하는 것입니다.

말소기준으로 표시된 권리는 2023년 4월 5일 국(울산세무서장)의 압류입니다. 고형규는 그보다 앞서 전입하고 확정일자를 받았으므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 반면 주택도시보증공사는 고형규의 주택임차권을 승계한 기관으로 명세서에 등장하며, 고형규와 별개의 추가 임차인으로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 강철웅이라는 별도의 전입자가 존재하므로, 이 사건을 임차인 없는 깨끗한 물건으로 분류하는 것은 부적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 면제

등기부상 고흥군수산업협동조합의 근저당권은 2021년 7월 23일 이미 말소되었습니다. 당시 채권최고액 2,244,000,000원은 현재 낙찰자가 새로 인수할 근저당 채무가 아닙니다. 이후 2023년 4월 5일 압류가 말소기준권리로 표시되어 있으며, 해당 압류와 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

반드시 구분해야 할 권리는 고형규의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 6월 12일, 확정일자는 2021년 6월 14일, 주민등록일은 2021년 7월 23일, 점유개시일은 2021년 7월 24일입니다. 임차권등기 자체는 2023년 8월 22일 이루어졌지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 단순한 후순위 임차권으로 취급해서는 안 됩니다.

임차인·점유자 분석

확인된 실제 임차인·전입자는 고형규와 강철웅 2명입니다. 고형규의 임차권을 승계한 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 강철웅의 임차인 여부와 보증금은 추가 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격의 매력은 부족하다

인성파크빌에서 확인된 거래는 2023년 11월과 12월의 2건입니다. 거래금액 평균은 257,000,000원으로, 현재 최저매각가 262,000,000원보다 낮습니다. 다만 대상 물건은 전용 24.66㎡이고 비교 사례는 각각 16.29㎡, 27.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 평균은 참고 지표이며 303호의 정밀한 시세로 단정할 수 없습니다.

최저매각가를 비교 거래 평균으로 나누면 101.9%입니다. 가장 나중에 이루어진 2023년 12월 거래금액 239,000,000원과 비교하면 약 109.6%입니다. 금액 기준으로 현재 최저가가 평균보다 5,000,000원, 마지막 거래금액보다 23,000,000원 높습니다.

그러나 마지막 거래는 현재 물건과 전용면적 차이가 크고, 두 거래 모두 2023년 사례입니다. 이러한 표본만으로 현재의 시세 추세나 개별 호실의 적정가격을 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 신건 최저가가 비교 평균 이상인 것은 분명하므로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 부여할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)

집행비용 4,468,000원은 추정치입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 257,532,000원을 임차보증금에 배당하는 시나리오입니다. 주택도시보증공사의 279,000,000원 청구액은 선순위 임차보증금과 중복 합산해 별개의 추가 보증금으로 보지 않습니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일·우선순위, 집행비용과 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계

선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 가장 주의해야 할 것은 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 그만큼 낮아지는 것은 아니라는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 하락할수록 임차보증금 미배당분이 증가하여 전체 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

유찰가격 및 미배당 인수액은 회차별 가정치입니다. 확약 전 인수액은 고형규의 임차보증금 기준이며, 확약 조건을 충족하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 별도 점유자의 권리나 명도비용은 포함하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월5파출소 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설과 학교 등이 있으며 주거용 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있고, 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 사용승인일은 2021.05.04이며, 지상 6층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있고, 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 토지. 3필지 일단의 공동주택 부지로 이용되고 있으며, 제3종일반주거지역과 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,593,000원/㎡이고, 토지 일단의 동측으로 약 6m 도로와 접합니다.
• 규제. 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 관련 허가구역 지정사항이 있습니다. 지정별 대상자·지목·용도·적용기간이 다르므로 입찰 당시 해당 호실과 취득자에게 실제로 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2022.07.12 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이 있으므로 경매 매각 이후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 23세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 거래는 2건입니다. 거래 사례의 전용면적도 서로 달라 동일 면적의 실제 매도가격과 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 아파트보다 개별 상태와 거래 상대방에 따른 가격 편차에 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 어떻게 기재되어 있는지 확인하고, 매수인에게 적용되는 범위와 말소 이행 절차를 점검하세요.
• 선순위 임차권의 인수 여부. 고형규 보증금은 279,000,000원입니다. 확약 미적용 시 현재 회차의 예상 미배당액은 21,468,000원이므로, 확약의 유효성에 의문이 남으면 실질취득 부담을 낙찰가만으로 계산하지 마세요.
• 강철웅 점유관계. 전입일은 2024.07.31로 말소기준보다 늦지만, 보증금·임차범위·실제 거주 여부가 확인되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서, 필요시 현장 확인을 통해 점유권원과 명도 가능성을 점검하세요.
• 보증기관 승계 중복 방지. 주택도시보증공사는 고형규 임차권의 승계인으로 표시됩니다. 고형규의 279,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 279,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 국세 압류 및 배당순위. 말소기준권리인 국의 압류와 관련하여 체납세액, 법정기일, 배당요구 및 조세채권 우선순위를 확인하세요. 예상배당은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
• 시세 추가 확인. 확인된 거래는 2023년의 서로 다른 면적 2건입니다. 대상 전용 24.66㎡와 비교 가능한 최신 거래, 인근 다세대주택 거래 및 실제 매물 가격을 확인한 후 응찰가 상한을 결정하세요.
• 유찰 시 인수액 재계산. 유찰 시 최저가가 떨어져도 확약이 없다면 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 확약 조건 충족 여부에 따라 실질취득액을 구분해 계산하세요.
• 민간임대주택 및 명도. 민간임대주택 등록 상태, 실제 점유자, 인도명령 가능성, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 세금, 등기비용과 명도비용을 별도로 확인해 총 취득자금에 반영하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 다시 확인하고, 확약 조건의 변경 여부와 매각 진행 상태를 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원”에는 확인해야 할 조건이 있다

이 물건은 단순히 선순위 임차보증금이 큰 위험물건으로만 볼 수도 없고, 그렇다고 아무런 인수 위험이 없는 일반적인 안전형 경매로 분류할 수도 없습니다. 고형규의 선순위 임차보증금 279,000,000원은 최저매각가보다 크지만, 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 존재합니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 고형규 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원이 됩니다.

그러나 강철웅의 별도 점유관계가 완전히 확인되지 않았고, 현재 신건 최저가 262,000,000원은 면적이 다른 과거 거래 2건의 평균 257,000,000원보다 높습니다. 최신 동일 면적 시세를 확인하기 어려운 상황에서 가격이 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 평균 유찰 횟수 2.1회도 고려해야 합니다.

결론은 조건부 권리 해소 가능, 신건 가격 매력 부족입니다. 고형규 임차권에 대한 확약이 실제로 이행되는지 확인하고, 강철웅의 점유관계와 인수 위험을 정리한 다음, 현재 시장에서 전용 24.66㎡ 물건의 적정가격을 다시 검증해야 합니다. 확약 확인 전에는 선순위 보증금의 위험을, 확약 확인 후에는 가격과 환금성의 위험을 경계하는 것이 핵심입니다.