서울남부지방법원 2025타경13554. 구로구 구로동 성강케렌시아 101동 603호, 전용 27.66㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 288,000,000원입니다. 등기부에는 같은 금액의 주택임차권이 존재하고, 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 경매를 신청한 구조입니다.

처음 등기부만 읽으면 선순위 임차권 때문에 상당한 인수 부담이 있을 것처럼 보입니다. 실제로 이현택의 전입과 확정일자는 경매개시결정보다 빠릅니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이를 적용하면 이현택 임차권에 관한 인수액은 실질적으로 0원입니다.

그렇다고 모든 문제가 해결된 것은 아닙니다. 조하니는 2025.07.07 전입으로, 말소기준인 2025.11.27보다 앞섭니다. 임대차계약과 점유 요건을 갖추었는지, 반환할 보증금이 있는지 확인되지 않았으므로 별도 인수 위험이 남습니다. 아울러 현재 최저가 자체도 집계상 최근 시세보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

이 물건의 말소기준은 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2021년에 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 2,220,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소 처리된 권리로, 현재 매수인이 새로 부담할 근저당 채무로 보아서는 안 됩니다.

2026.10.08 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 반면 2023.12.01 등기된 이현택의 주택임차권은 말소기준보다 빠르고, 전입·점유 개시일도 2021.11.22입니다. 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 생길 수 있는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 3명의 권리를 구분해야 한다

현황조사·매각물건명세서와 임차권등기에 나타나는 인물은 이현택, 조하니, 한우리의 3명입니다. 이 중 이현택의 임차권은 등기되어 있으나 조하니와 한우리는 구체적인 임대차계약 및 보증금 관계가 확인되지 않은 전입자입니다. 주택도시보증공사는 이현택 임차권의 승계인이므로 보증금 288,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.

한우리는 2025.12.03 전입으로 말소기준 이후입니다. 전입일 기준으로는 경매 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 평가되지 않습니다. 다만 실제 점유자가 누구인지, 인도 과정에서 어떤 관계가 문제 되는지는 별도 확인할 사항입니다.

③ 시세 비교 — 신건 실질취득 기준은 최근 거래보다 높다

성강케렌시아는 2021.06.23 사용승인된 27세대 규모의 건물입니다. 분석 대상은 전용 27.66㎡이고, 비교 거래는 전용 약 27~28㎡대입니다. 전체 실거래 12건의 평균은 305,500,000원이지만, 과거 거래의 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하기에는 적절하지 않습니다.

우선 살펴볼 것은 집계상 최근 12개월 평균 328,666,666원(3건)과 최신 확인 거래 332,000,000원(2025.07)입니다. 이 물건의 신건 최저가 336,000,000원은 양쪽 모두보다 높습니다.

가격 추세가 +10.4%라는 점은 긍정적입니다. 그러나 그 상승을 이미 반영하더라도 현재 최저가는 최근 거래 평균을 웃돕니다. 가격이 상승했으니 신건 336,000,000원이 저렴하다는 결론으로 연결할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)

현재 신건 최저가를 그대로 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 아래 금액은 집행비용 추정치와 표시된 채권액을 기준으로 한 계산이며, 실제 배당표 확정이나 동일 채권의 승계관계 확인을 대신하지 않습니다.

집행비용 5,504,000원은 추정액입니다. 표시된 주택도시보증공사 신청채권의 미배당액은 245,504,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원의 확정 절차와 채권 승계관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 미적용 계산과 실제 인수를 분리

이현택 임차권에 대한 포기를 고려하지 않으면, 낙찰가가 288,000,000원 아래로 내려갈 때 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다. 하지만 실제 매각조건에는 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 포함되어 있어 결과가 달라집니다.

유찰 시 최저매각가와 확약 미적용 인수액은 각 회차의 계산 시나리오입니다. 집행비용 등으로 인해 단순한 보증금과 낙찰가의 차액과 일치하지 않을 수 있습니다. 실제 유찰·차기 매각기일이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로구청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역으로 주거·생활시설이 함께 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 승강기·급배수·난방·화재탐지 및 경보·소화설비가 구비되어 있습니다.
• 도로 접근. 서측·북측·동측의 3면이 도로에 접하며, 감정평가상 도로 폭은 각각 약 20m, 7~8m, 3~4m입니다.
• 용도. 아파트가 아닌 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 매매 비교와 환금성 분석도 동일한 용도 및 유사 면적을 기준으로 판단해야 합니다.
• 환금성. 총 27세대 규모로 대단지에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래는 2021~2025년에 걸쳐 있고, 가격 범위는 280,000,000~350,000,000원으로 차이가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 표기는 도로 지목, 아파트, 외국인 등 대상과 지정기간이 서로 달라 본 다세대주택에 대한 직접 적용 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 등기부에는 민간임대주택등기가 존재하므로 임대등록 상태와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 포기 문구 확인. 매각물건명세서 원본의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건, 실제 매각조건 반영 여부를 대조해야 합니다.
• 조하니의 임대차·점유 관계 확인. 전입일 2025.07.07은 말소기준보다 빠릅니다. 계약서, 보증금, 주택 인도 여부, 점유 개시 경위, 독립적인 임차권 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 한우리 점유 상태 확인. 2025.12.03 후순위 전입으로 선순위 대항력은 인정되지 않지만 실제 인도·명도 대상과 점유 관계는 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 실행 확인. 이현택의 을구 3번 주택임차권이 매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 점검해야 합니다.
• 보증기관 채권 중복 검증. 이현택 보증금과 주택도시보증공사 신청채권이 동일 채권의 승계인지 확인해 배당 예상액과 채권 귀속을 검토해야 합니다.
• 입찰가격 재산정. 현재 최저가 336,000,000원은 집계상 최근 평균 328,666,666원보다 높습니다. 최근 거래의 시차와 소규모 단지 특성을 반영해 응찰가 상한을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.22 등기된 민간임대주택 관련 사항과 임대사업자 등록 상태, 처분에 따른 행정적 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 적용 여부 점검. 대상 부동산의 실제 용도, 취득자 지위, 지정기간을 구분해 해당 규제가 매수인에게 적용되는지 검토해야 합니다.
• 체납금 및 명도비용 확인. 공용부분 관리비, 체납 제세공과금, 실제 점유자, 인도 및 명도에 소요될 비용을 따로 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 최신본으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 2.88억을 해소해도, 전체 인수액과 가격은 별개다”

이 사건의 핵심은 288,000,000원의 선순위 주택임차권 자체보다 이를 승계한 주택도시보증공사의 포기 조건입니다. 조건이 이행된다면 이현택의 미배당 보증금은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 등기부상 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 보증금 전액을 낙찰가에 더하는 것은 잘못된 분석입니다.

하지만 동시에 조하니의 선순위 전입과 미상 보증금이 남아 있습니다. 포기 조건이 조하니에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 별도의 대항력 있는 임대차가 확인된다면 취득비용과 인도 위험이 추가될 수 있습니다.

가격도 신중해야 합니다. 최저가 336,000,000원은 집계상 최근 실거래 평균 328,666,666원의 102.2%이고 최신 거래 332,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래의 상승 추세가 +10.4%인 점은 고려하더라도, 확인된 거래 시점이 오래되어 현재 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 더구나 27세대 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려해야 합니다.