창원지방법원 2026타경72. 경남 함안군 산인면 모곡리 1051-1 소재 토지와 주택·근린생활시설·점포가 일괄매각되는 사건입니다. 매각대상 토지는 414.0㎡, 지목은 ‘대’이며, 주택과 상업용 시설이 함께 사용되는 형태입니다. 감정가는 143,095,700원, 최초 매각기일 최저가격도 같은 금액입니다.

등기부를 살펴보면 현재 소유자 강선영은 2021년 10월 22일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 동진주새마을금고 명의로 채권최고액 84,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 강선자의 가압류가 추가됐고 동진주새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 여기까지는 비교적 단순한 담보권 실행 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에서 결정적인 내용이 발견됩니다. 건물 일부가 매각대상 토지 밖에 있고, 일부는 국유지인 도로 위에 전부 소재합니다. 즉, 낙찰을 받더라도 해당 도로 부지를 소유하게 되는 것은 아닙니다. 건물을 적법하게 계속 사용할 권리가 있는지, 향후 보수·재건축·처분이 가능한지에 대한 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 토지 문제는 별도

현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.22. 접수된 을구 4번 동진주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며 모곡리 1051-1 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다.

과거 강봉신 소유 당시의 근저당권·가압류·압류 등은 기존 경매 매각과 해제에 따라 이미 말소된 상태입니다. 특히 1995년 강선자 근저당권 60,000,000원은 2021년 강제경매 매각에 따라 말소됐으므로 현재의 선순위 인수 근저당으로 해석해서는 안 됩니다.

현재 유효한 권리 가운데 2021년 동진주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 2024년 강선자 가압류 60,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 등기권리와 배당표를 기준으로는 매수인에게 승계되는 금전채무가 0원입니다.

② 물건 자체의 핵심 위험 — 국유지 도로와 건물 중첩

이 사건은 단순한 노후 주택 경매와 구분해야 합니다. 매각물건명세서가 건물 위치에 관하여 구체적인 주의사항을 명시하고 있기 때문입니다.

목록 2-1은 공부상 모곡리 1051-1 토지 위에 있는 것으로 등재되어 있지만, 실제로는 1051-1과 국유지 도로 1305-2에 걸쳐 있습니다. 목록 2-2와 2-3은 공부상 1051-1 지상 건물로 기재되어 있으나, 실제 위치는 국유지 도로 1305-2 위입니다.

이 위치 관계는 건물의 소유권 취득과 별개로 토지의 사용권한을 검증해야 한다는 뜻입니다. 건물이 매각에 포함되어도 국유지 도로 자체가 매각되는 것은 아니므로, 해당 부분의 계속 사용 가능 여부는 관리청과 관계 서류를 통해 확인해야 합니다.

매각물건명세서에는 인접 토지와의 경계도 다소 불분명하다고 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 지적도상의 414.0㎡를 기준으로 모든 건물이 해당 토지 안에 존재한다고 가정해서는 안 됩니다. 지적경계 측량과 건물의 실제 위치 확인이 입찰 판단의 선행조건입니다.

③ 가격·예상배당 — 채권 부족은 매수인 인수와 다르다

현재 최저매각가 143,095,700원을 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 동진주새마을금고 근저당권과 강선자 가압류에 배당하는 구조입니다.

집행비용 2,803,340원을 제외한 예상 채권자 배당액은 140,292,360원입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 전액 배당되는 것으로 계산됐지만, 가압류 채권에는 3,707,640원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

중요한 점은 가압류 채권에 미배당이 발생해도 해당 가압류가 매각으로 소멸한다는 것입니다. 이 부족분을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 반면 국유지 도로 위 건물의 사용권 문제는 이 배당계산으로 해결되지 않습니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당권 예상배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·당해세·우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 물건 위험은 그대로

신건 최저가는 감정가와 동일합니다. 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 후 114,476,560원, 2회 유찰 후 91,581,248원으로 계산됩니다. 단, 이 금액이 해당 부동산의 시장가치보다 낮다는 뜻은 아닙니다.

특히 경제적 가치가 실질적으로 인정될 수 있는 건물 부분, 적법하게 사용할 수 있는 토지 범위, 도로와 중첩된 건물의 향후 이용 가능성에 따라 매수인의 실제 효용이 크게 달라질 수 있습니다. 신건·유찰 여부보다 법적으로 사용할 수 있는 부동산의 범위를 먼저 확정해야 합니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 산인면 모곡리 소재 대천마을회관 남측에 위치합니다. 주위에는 주택·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목 ‘대’, 면적 414.0㎡이며, 완경사의 토지를 평탄하게 조성한 삼각형 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지 관련 자료에는 지형형상이 부정형, 도로접면은 세로한면(가)로 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 127,500원/㎡입니다. 공시지가는 개별 매매시세나 경매 낙찰가를 직접 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다.
• 추가 토지 규제. 토지이용 관련 자료에 소하천구역 접함, 가축사육제한구역 포함, 역사문화환경보존지역 포함이 표시되어 있습니다. 구체적인 행위제한과 적용 범위는 관계 기관 확인이 필요합니다.
• 건물구조. 목록 2-1은 연와조 세멘기와지붕 단층으로 외벽은 화강석·타일 붙임 및 페인트 마감 등입니다. 목록 2-2·2-3은 블록조 스레트지붕 단층입니다.
• 설비. 위생·급배수 설비 및 바닥난방시설 등이 있으나 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 수목. 지상 수목은 경제적 가치가 희박한 것으로 평가되어 토지 평가에 포함되어 있습니다.
• 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼재한 물건이며, 건물 일부 또는 전부가 국유지 도로에 소재합니다. 이용권한과 경계 문제가 정리되지 않으면 향후 매각·담보평가·건물 활용에 제약이 발생할 수 있어 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 국유지 도로 1305-2의 관리청 확인. 해당 도로의 관리 주체, 점용허가·사용허가의 존재, 허가기간 및 승계 가능성을 확인해야 합니다. 사용권이 확인되지 않는 경우의 행정상 조치 가능성도 검토해야 합니다.
• 지적경계 측량. 매각토지 1051-1과 도로 1305-2 사이의 경계를 명확히 확인하고, 목록 2-1·2-2·2-3 건물의 실제 위치를 대조해야 합니다.
• 건축물대장·현황 대조. 각 건물의 등재 내용, 실제 용도, 구조, 적법성 및 도로와 중첩된 부분에 대한 처리 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·현황과 감정평가 포함 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 주택 및 상가 점유 조사. 임대관계가 미상이고 내부 조사도 이루어지지 않았으므로, 실제 거주자·영업자·임차인 유무를 파악해야 합니다. 주택임대차 및 상가건물 임대차의 대항력·보증금·배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
• 건물 내부 및 설비 점검. 건물 내부 상태, 급배수·바닥난방의 정상작동 여부, 보수 필요 범위를 확인해야 합니다.
• 권리·배당 재확인. 2021년 근저당권, 2024년 가압류, 2026년 경매개시결정 외 변동사항이 있는지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 건물뿐 아니라 토지 등기사항도 별도로 확인해야 합니다.
• 세금·관리비·점용 관련 비용. 당해세, 미납 공과금, 도로 점용에 따른 비용이나 변상금 발생 여부를 확인해야 합니다. 배당표의 등기상 인수 0원은 이러한 비용 전체가 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 가격 검증. 정상 사용 가능한 토지와 건물의 범위를 확정한 뒤 유사한 주상용 부동산의 거래사례를 조사하고, 국유지 중첩과 보수·명도·행정상 처리 비용을 고려해 입찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·지적도·건축물대장과 현장을 함께 검토하고, 필요하면 측량 및 법률·건축 분야의 전문 자문을 받아야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 취득”

이 물건의 가장 큰 특징은 등기권리의 단순함과 실제 부동산 이용관계의 복잡함이 공존한다는 점입니다. 2021년 동진주새마을금고 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류가 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기권리만 보면 상대적으로 이해하기 쉬운 사건입니다.

하지만 목록 2-1 건물이 매각토지와 국유지 도로에 걸쳐 있고, 목록 2-2·2-3 건물이 국유지 도로 위에 있다는 사실은 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 경계가 불분명하고 임대관계 및 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 건물의 계속 사용이 가능하다는 전제 없이 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

감정가와 신건 최저가가 모두 143,095,700원이라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다. 유찰되어 가격이 내려간다 해도 국유지 사용권과 경계 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다. 향후 활용과 처분에 제약이 생길 가능성까지 고려해야 합니다.

종합 판단은 D등급, 신중 접근입니다. 말소되는 근저당과 가압류보다 더 중요한 문제는 토지 밖에 있는 건물을 어떤 법적 권원으로 사용할 수 있는가입니다. 권리 말소는 비교적 명확하지만, 건물의 적법한 사용·점유·경계 검증이 선행되지 않는다면 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다.