서울남부지방법원 2025타경13654. 강서구 화곡동 포엠빌 제6층 제603호 오피스텔입니다. 이 물건에서 가장 중요한 권리는 임차인 이윤의 보증금 338,000,000원입니다. 임차인은 2022.03.15 확정일자를 받았고, 2022.04.01 주민등록을 마쳤으며, 2022.04.04 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준인 2023.04.05 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

이 사건의 결정적인 차이는 매각 조건입니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 조건이 유효하게 이행되면 매수인이 미배당 보증금을 떠안지 않습니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 최근 거래 평균보다 높은 신건 가격에 소규모 오피스텔의 환금성 위험까지 겹쳐 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2023.04.05 접수된 국의 압류입니다. 이보다 앞서 임차인 이윤이 주민등록과 점유를 갖추었으므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자도 말소기준권리보다 빠릅니다. 이후 등기된 주택임차권 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 정리 대상입니다. 다만 선순위 임차인의 미배당 보증금 반환채무는 별도로 판단해야 하며, 이 사건에서는 명세서상 포기·말소 조건이 그 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 이윤은 배당요구를 한 것으로 확인되며, 주택임차권등기는 2023.11.03 접수되었습니다. 보증금은 338,000,000원으로 현재 최저매각가보다 16,000,000원 많습니다.

확약이 적용되지 않는 경우의 비교: 현재 매각가 322,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 임차보증금 부족분이 21,308,000원으로 산정됩니다. 이는 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 될 수 있는 금액입니다. 그러나 명시된 포기·말소 조건이 이행되는 실제 매각에서는 해당 금액을 실질 취득비용에 더하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

포엠빌은 16세대 규모의 오피스텔입니다. 비교 거래는 전용 48.38㎡ 및 50.05㎡의 12건이며, 전체 거래 평균은 321,166,666원입니다. 다만 과거 거래가 다수 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 평가하기는 어렵습니다. 최근 비교평균으로 산정된 금액은 319,500,000원이고, 가장 최근에 표시된 거래는 2025.08의 317,000,000원입니다.

특히 제시된 거래 중 가장 최근 거래월이 2025.08이라는 점에 유의해야 합니다. 최근 비교평균의 집계 건수도 2건으로 제한적이므로, 현재 시장가격을 확정하기에는 거래 시차와 표본 부족 위험이 있습니다. 전체 평균 321,166,666원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)

예상배당 산출상 집행비용 5,308,000원을 공제하면 임차보증금 배당액은 316,692,000원이고 부족분은 21,308,000원입니다. 이는 포기·말소 조건을 반영하기 전의 명목상 부족액입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인이므로 동일 보증금의 중복 채권 여부와 실제 배당 수령 관계를 확인해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 핵심 변수

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울우장초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.06.18 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 급·배수, 위생, 냉·난방 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
• 도로. 남동측·남서측·북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형이며, 공부상 업무시설 및 다세대주택의 건부지로 이용됩니다.
• 토지이용. 일반상업지역·과밀억제권역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 지정사항이 있습니다. 관련 제한은 원본 고시와 관할 기관 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 6,557,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이며, 경매 평균 유찰 횟수 7.6회, 집계 낙찰률 0.0%라는 점에서 매도 시점과 가격에 따른 유동성 위험을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 확인. 임차인 이윤과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 유효하게 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 승계·배당 중복 확인. 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 범위와 배당 수령 주체를 구분해 보증금이 중복 계산되지 않도록 확인하세요.
• 국 압류·체납 세금 확인. 2023.04.05 국 압류가 존재합니다. 매각 후 등기 말소 여부와 별도로 실제 조세채권의 배당 순위, 당해세 및 배당 부족 가능성을 확인하세요.
• 실질취득비용 비교. 포기·말소 조건이 이행된다면 인수 0원을 적용하고, 이행되지 않는다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합산하여 판단해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 최저가 322,000,000원은 최근 비교평균 319,500,000원의 100.8%입니다. 하락 추세 -0.6%와 거래 시차를 반영해 추가 실거래를 확인하세요.
• 유찰 여부 확인. 평균 유찰 7.6회의 소규모 오피스텔입니다. 신건 입찰보다 실제 유찰 이후의 가격과 거래 가능성을 재검토하는 접근이 합리적입니다.
• 점유·인도 및 관리비. 임차권등기와 실제 현장 점유는 구분해야 합니다. 인도 가능 여부와 미납 관리비, 특히 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 오피스텔 이용·규제 확인. 공부상 업무시설이라는 점과 현재 이용상태, 건축물대장, 토지이용 제한사항을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 조건이 가격 메리트까지 보장하지는 않는다”

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 구조입니다. 원칙적으로는 미배당 보증금 인수 위험이 매우 중요하지만, 임차인과 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 명시되어 있어 그 조건이 이행되면 인수액은 실질 0원으로 판단됩니다.

그러나 신건 최저가 322,000,000원은 최근 비교평균 319,500,000원보다 높고, 최신 거래가 317,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세는 -0.6%로 하락 방향이며, 16세대 소규모 오피스텔에 경매 평균 유찰 7.6회라는 부담도 있습니다. 권리 위험이 조건부로 해소된다고 해서 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다.

종합 판단은 권리 조건 확인 후 가격 보류입니다. 확약 조건의 효력과 이행을 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 변화를 관찰하는 것이 적절합니다. 확약이 적용되지 않는 상황에서는 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있으므로, 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.