창원지방법원 2026타경82. 창원시 마산합포구 월영동 614-239에 있는 토지와 근린생활시설 건물이 경매에 나왔습니다. 토지는 130.0㎡, 지목은 대(垈)이고, 건물은 시멘트벽돌조 2층 일반음식점 및 시멘트블럭조 단층 일반음식점 부속건물입니다. 제시외 건물까지 포함하는 일괄매각입니다.

소유권 변동을 보면 2021년 6월 11일 황세훈 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 고성농업협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2021년 8월 20일 등기명의인의 성명이 황세훈에서 황세윤으로 변경됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 황세윤입니다.

2025년부터 국세 압류와 가압류, 지방세 압류가 이어졌고, 고성농업협동조합이 2026년 5월 12일 임의경매개시결정을 받았습니다. 그런데 이 물건에서 입찰자가 더 주의 깊게 살펴봐야 할 것은 단순히 압류가 많다는 사실보다, 장기간 공실로 조사된 건물의 상태, 미확인 임대차관계, 불명확한 토지 경계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸

핵심은 2021년 6월 11일 설정된 고성농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 배수경 및 정동농업협동조합의 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정 등은 등기상 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 마산시농업협동조합 근저당권과 경남은행 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 따라서 과거의 근저당권 채권최고액까지 현재 부담액으로 합산하는 것은 잘못된 해석입니다.

② 임차인 분석 — 등재 2명, 실제 점유·보증금 확인 필요

상가건물임대차 현황서상 황시안과 최춘자, 총 2명이 확인됩니다. 각각 1층과 2층에 관련된 것으로 기재돼 있으나, 실제 임차 부분과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 명확하지 않습니다.

두 사람의 기재 신고일은 모두 2021년 6월 11일 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 날짜가 실제 대항요건 성립일과 일치한다면 선순위 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 상가임대차는 실제 인도와 사업자등록 등 대항요건의 성립 시점이 중요하므로, 신고일만으로 모든 임대차 권리관계를 확정할 수는 없습니다.

특히 매각물건명세서에는 건물이 오래전부터 입주자 없이 비워져 있었으며, 1·2층 내부 공사가 중단된 상태로 조사됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 상가임대차 현황서의 등재 사실과 현장 공실 조사를 구분해야 합니다. 등재자가 현재 실제 점유자인지, 임대차계약이 종료됐는지, 이미 인도했는지는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 276,473,780원의 적정성을 입증해야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 276,473,780원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 출발합니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다.

현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차별 예정가격이며, 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례를 통한 직접적인 시세 비교는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 276,473,780원이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

유찰 시나리오는 예상 매각가격에 따른 배당 계산입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 실제 임대차관계·조세채권 등이 확인되면 결과가 변동될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 276,473,780원 가정)

현재 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외하고 고성농업협동조합, 배수경, 정동농업협동조합에 합계 232,717,171원을 배당한 뒤, 39,085,976원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

다만 고성농업협동조합의 등기부상 210,000,000원은 채권최고액이고, 경매 신청 청구금액은 145,089,432원입니다. 아래 배당 계산은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액을 그대로 나타내는 것은 아닙니다. 또한 국세·지방세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았으므로, 실제 채권자 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표·현황조사 기준)

• 주변 환경. 창원시 마산합포구 월영동에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·공동주택 등으로 구성돼 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통 수준으로 조사됐습니다. 토지는 소로각지에 해당하고, 폭 8m~10m 소로2류 도로에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 130.0㎡입니다. 정방형의 완경사 지형이며, 감정평가상 건부지는 경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄합니다. 공시지가는 823,500원/㎡입니다.
• 건물 용도. 2층 주건물은 일반음식점, 단층 부속건물은 일반음식점 부속용도의 제2종근린생활시설입니다. 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 시세나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 주건물은 시멘트벽돌조 슬라브지붕으로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등으로 마감돼 있습니다. 부속건물은 시멘트블럭조 슬라브지붕 구조입니다.
• 내부 상태. 오래전부터 입주자 없이 비어 있었던 것으로 조사됐고, 1·2층 모두 내부 공사가 진행되다가 중단된 상태로 확인됐습니다. 정상적인 영업·사용을 위한 추가공사 범위와 비용 확인이 중요합니다.
• 토지 경계. 인접 토지와의 경계가 다소 불분명해 정확한 위치와 경계 확인을 위한 지적측량이 요구됩니다. 측량 결과에 따라 이용상황이나 점유현황이 달라질 수 있다는 점도 명시돼 있습니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 세종유치원 관련 교육환경 상대보호구역 사항도 있습니다. 향후 업종 선택이나 사용계획에 따라 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고, 위반건축물 여부는 위반 사항이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 현장의 공사 상태와 제시외 건물의 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반음식점 용도의 근린시설로, 내부 공사가 중단됐고 토지 경계도 불명확합니다. 실제 매수 수요와 향후 활용 가능성은 현장 상태, 사용계획, 수선·공사비용에 영향을 받을 수 있어 보수적인 평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 임차인 2명에 대한 실제 현황 확인. 황시안·최춘자의 임대차계약 존속 여부, 실제 점유 여부, 임차 부분과 보증금, 월세를 확인해야 합니다. 현황조사의 장기 공실 내용과 상가임대차 등재 내용을 대조하는 것이 우선입니다.
• 대항력·우선변제권 검토. 기재 신고일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 사업자등록과 실제 인도일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 확인되는 경우에는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
• 조세 압류 3건 확인. 국세 및 지방세의 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 내역을 확인해야 합니다. 예상배당표의 소유자 잔여액을 확정금액처럼 취급해서는 안 됩니다.
• 채권최고액과 실제 피담보채권 구분. 고성농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 210,000,000원이고 신청 청구금액은 145,089,432원입니다. 실제 배당채권액과 변제 범위를 확인해야 합니다.
• 지적측량 및 경계 확인. 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 조사 내용이 있으므로 지적도·건축물 배치와 현황을 대조하고, 필요 시 경계 측량으로 실제 이용 가능 범위를 검증해야 합니다.
• 제시외 건물 포함 범위 검토. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 정확히 확인하고, 건물의 실제 구조와 건축물대장, 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.
• 중단된 공사의 현황 확인. 1·2층 내부 공사의 진행 정도, 전기·수도 등 설비 상태, 마감 상태, 정상적인 일반음식점 사용을 위한 추가공사 범위와 비용을 확인해야 합니다.
• 근린시설의 사용 가능성 검토. 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도와 제2종일반주거지역·교육환경 상대보호구역 등의 규제 내용을 실제 사용계획에 맞춰 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 276,473,780원을 곧바로 시장가격으로 인정하지 말고, 유사 입지·용도의 실제 거래사례와 건물 상태, 토지가치 및 추가공사비를 종합해 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 최신 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 상가건물임대차 현황, 조세채권 교부청구 내역을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 사건의 기본 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2021년 고성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 상가 임차 등재자 2명의 보증금과 실제 점유관계가 불명확하고, 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향도 확인해야 합니다. 현장에서는 장기간 공실, 내부 공사 중단, 토지 경계 불명확이라는 중요한 위험요소가 확인됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 276,473,780원이 유사 근린시설의 최근 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 실제 취득부담은 낙찰가에 추가공사비·취득 관련 비용 등을 더해 판단해야 하므로, 현재 최저가만을 근거로 가격상 이점이 있다고 보기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 44점. 기본적인 말소 구조는 긍정적이지만, 미확인 임대차관계, 조세 배당 불확실성, 공사 중단, 경계 측량 필요성 및 시세 검증 부족이 평가를 낮춥니다. 현재 신건 입찰은 보수적으로 접근하고, 임대차·경계·공사비·실거래 가격을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다. 유찰로 예정가격이 낮아지더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.