창원지방법원 2026타경93. 창원 마산회원구 합성동 보보스존 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가 모두 2,140,000,000원인 신건입니다. 현재 소유자 박광주는 2019년 6월 14일 임의경매로 인한 매각을 통해 이 물건의 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 1,374,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 근저당권을 기초로 다시 임의경매가 개시됐습니다.

등기 흐름 자체는 정리할 수 있습니다. 과거 설정됐던 근저당권과 전세권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 판매 및 영업시설로 이용되던 근린시설입니다. 현재는 공실로 파악되고, 관리비 연체 규모가 매우 큽니다. 낙찰 후 실제로 부담할 비용과 정상적인 영업 재개 가능성을 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 관리비는 별도

이번 경매의 말소기준권리는 2019년 6월 14일 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,374,000,000원이며, 이후 설정된 농협은행의 추가 근저당권 110,400,000원, 창원세무서장의 압류, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2026년 3월 13일에는 신용보증기금이 농협은행의 을구 15번 근저당권 일부를 21,863,358원 대위변제하여 일부 이전받은 내용이 등기되어 있습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 1,374,000,000원에 별도로 더해 계산할 채권이 아닙니다. 다만 실제 배당 단계에서는 권리자별 채권 귀속 및 배당액이 달라질 수 있으므로 배당표 확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교보다 비용 확인이 먼저

감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,140,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 대규모 판매·영업시설로 이용된 근린시설입니다. 상권의 수요, 시설의 영업 가능 상태, 공실 해소 가능성, 관리비 부담이 실제 매매가격과 환금성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

현재 가격의 적정성을 판단할 만한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 21.4억을 기준으로 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 관리비 연체액 중 낙찰자가 부담할 부분이 확인되지 않은 상태에서는 최저매각가만을 실질취득비용으로 보아서는 안 됩니다.

위 회차별 매각가격과 미배당액은 제공된 예상 배당 시나리오 기준입니다. 채권 미배당은 채권자가 배당받지 못하는 금액으로, 매수인의 인수금액과 다릅니다. 관리비·조세·영업시설 보수비 등은 별도입니다.

회차가 진행되어 매각가격이 낮아져도 관리비 승계 가능액이 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 따라서 유찰로 가격이 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다. 실질취득비용은 매각가격에 확인된 관리비 인수액, 취득 관련 비용 및 필요한 시설 보수비 등을 더해 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,140,000,000원 가정)

매각가 2,140,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 채권액 합계는 1,612,400,000원이며, 해당 가정에서는 전액 배당되고 소유자 잔여액은 503,800,000원입니다. 을구 15번 근저당의 일부 대위변제액 21,863,358원은 중복 가산하지 않았습니다. 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산했으므로 실제 채권잔액·배당순위·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영하지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 마산시외버스터미널 남서측 인근에 위치합니다. 판매·영업시설로 이용되던 상업용 부동산입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 부지 북서측은 왕복 8차선 차도에 접하고, 남서측 및 남동측도 포장도로에 접합니다. 광로3류 및 소로2류와 접하는 입지입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등의 적용을 받습니다. 공시지가는 4,418,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 13층 건물입니다. 외벽은 복합판넬 및 모르타르 위 페인트 마감 등으로 구성되어 있습니다.
• 내부 상태. 현재 공실로, 내부 인테리어시설이 없으며 바닥은 콘크리트 위 모르타르 마감 상태입니다. 실제 영업을 위해 추가 공사와 설비 구축이 필요한지 확인해야 합니다.
• 설비. 고정 냉난방설비는 없고 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 있으나 일부 시설은 미운행 상태로 정상가동 여부 확인이 필요합니다.
• 환금성. 대규모 판매·영업시설은 매수자 및 임차수요가 용도와 상권에 따라 제한될 수 있습니다. 공실과 설비 상태, 관리비 문제가 동시에 존재하므로 매각 및 재임대 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 관리비 원장 확보. 2026년 5월 말 기준 연체액 약 830,000,000원의 산출 내역과 이후 변동액을 관리주체에 확인하세요. 해당 금액이 본건에 귀속되는 범위부터 구분해야 합니다.
• 관리비 승계범위 확인. 공용부분·전유부분·연체료·사용료를 나누고, 매수인에게 승계될 수 있는 비용을 관리규약과 관련 법률·판례에 따라 검토하세요.
• 농협은행 근저당 및 대위변제 확인. 을구 15번 채권최고액 1,374,000,000원과 신용보증기금 일부 대위변제 21,863,358원의 관계를 등기 원본으로 확인하고, 중복 합산 없이 실제 배당 구조를 검토하세요.
• 조세채권 확인. 2025년 10월 22일 창원세무서장 압류와 관련하여 조세의 법정기일·우선순위 및 매각대금 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 공실로 파악됐으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 현황, 임대차계약, 보증금과 인도 가능 상태를 다시 확인하세요.
• 시설 정상가동 확인. 승강기·에스컬레이터·소방설비·전기 및 급배수설비의 가동 상태를 확인하고, 고정 냉난방설비 부재에 따른 영업 준비 비용도 검토하세요.
• 실질취득비용 산정. 낙찰가만 보지 말고 확인된 관리비 승계액, 취득 관련 비용, 명도 및 시설 정비비용을 합산해 투자 판단에 반영하세요.
• 상업용 실거래 확인. 동일 건물이나 인근 유사 판매시설의 실거래 및 임대사례를 대조하여 감정가 2,140,000,000원의 시장 적정성을 확인하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 관리비 자료를 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 추가 부담 0원”

이 물건은 권리분석만으로 결론 내리기 어려운 근린시설입니다. 말소기준은 농협은행 근저당이고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 인수금액은 0원입니다. 과거 전세권까지 이미 말소되어 등기상 권리관계는 비교적 정리돼 있습니다.

그러나 판단을 바꾸는 것은 관리비 연체 약 830,000,000원입니다. 이 금액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아니더라도 실제 부담 범위가 확정되지 않은 상태에서 감정가 21.4억이 적정하다고 말하기 어렵습니다. 여기에 공실, 고정 냉난방설비 부재, 일부 설비의 정상가동 불확실성, 상업용 부동산 특유의 환금성 위험까지 겹쳐 있습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 비용상 위험 미확정, 가격 판단 보류입니다. 관리비 승계 가능액과 시설 정상화 비용을 확인하고 실거래·임대수익으로 가격을 검증하기 전에는 신건 최저가만을 근거로 적극 입찰하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제로 얼마를 추가 부담하고, 어떤 상태의 상업시설을 인수하게 되는지를 확인하는 데 있습니다.