창원지방법원 2026타경97. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리의 더노블리지 3층 304호가 경매에 나왔습니다. 집합건축물대장상 아파트이며, 철근콘크리트구조 7층 건물에 자리한 세대입니다. 현 소유자는 조민혜 씨로, 2022년 7월 20일 매매계약을 통해 162,000,000원에 취득한 뒤 2022년 8월 3일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

같은 날 대산농업협동조합 앞으로 채권최고액 135,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 이어졌고, 2026년 6월 17일 대산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 경매 신청채권액은 75,668,797원입니다.

권리관계에서 눈여겨볼 부분은 근저당권 이후 발생한 채권들이 매각으로 소멸할 대상으로 분류된다는 점입니다. 다만 압류가 많다는 사실과 별개로, 세금의 실제 배당순위와 미납액은 확인해야 합니다. 또한 현장조사 당시 이해관계인을 만나지 못해 내부 확인이 어려웠고, 임대관계도 미상입니다. 권리 인수 추정액이 0원이라는 사실만으로 점유 위험까지 해소됐다고 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 점유 확인은 필요

말소기준권리는 2022.08.03 설정된 대산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 135,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 대상으로 정리됩니다.

이전에 설정됐던 삼칠농업협동조합 근저당권 114,000,000원과 국민은행 근저당권 81,400,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 삼성카드의 가압류 9,113,762원 역시 2026년 1월 2일 말소돼 별도의 존속 권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건은 최신 실거래보다 108.8%

더노블리지의 확인된 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 전용 약 66.34㎡의 거래로, 2022년 7월에는 162,000,000원, 2024년 10월에는 147,000,000원에 거래됐습니다. 두 거래의 평균은 154,500,000원입니다.

전체 거래 평균인 154,500,000원과 비교하면 최저가는 평균의 103.6%입니다. 더 중요한 것은 확인된 최신 거래 147,000,000원과 비교한 비율이 108.8%라는 점입니다. 즉 감정가 그대로 낙찰받을 경우 최신 비교 거래보다 13,000,000원을 더 지불하는 셈입니다.

가격 흐름도 불리합니다. 2022.07 거래 162,000,000원에서 2024.10 거래 147,000,000원으로 낮아졌고, 거래가 변화율은 -9.3%입니다. 다만 비교 가능한 거래가 2건뿐이고 마지막 거래가 2024.10이므로, 이 변화율만으로 현재까지의 연속적인 하락세나 정확한 현재 시세를 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 총 채권액은 229,874,166원, 집행비용을 제외한 채권자 예상 배당액은 156,960,000원이며, 추정 미배당액은 72,914,166원입니다.

위 배당은 근저당 채권최고액 135,000,000원을 배당 가정액으로 사용한 단순 추정입니다. 실제 신청채권 청구액은 75,668,797원으로 서로 다르며, 실제 피담보채권 잔액과 배당요구·우선순위에 따라 결과가 달라집니다. 국세·지방세 압류의 미확인 금액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 후순위 일반채권의 실제 배당은 표와 다른 방식으로 결정될 수 있습니다.

유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰 시 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 소멸 권리를 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 계속 0원입니다. 단, 임대관계가 미상인 만큼 실제 인수할 임차보증금이 없는지는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리에 위치하며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 대상 토지의 남동측에는 포장도로가 소재합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 304호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 외장석재 등, 내벽은 벽지 등으로 마감됐으며 샷시창 구조입니다.
• 설비. 급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 사다리형이며 공동주택 및 제1·2종 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 2,628.0㎡, 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·상업용지 등에 해당하며, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 중로3류 도로에 접합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부는 현장조사에서 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 아파트이며 확인된 동일 면적 거래가 2건에 그칩니다. 거래 표본이 적어 적정 시세 판단과 향후 매각 시 환금성 평가에 불확실성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 메리트 재검토. 현재 최저가는 160,000,000원으로 최신 확인 거래 147,000,000원보다 높습니다. 현재 회차에서 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
• 최신 시세 확인. 확인된 마지막 거래가 2024.10이므로 최근 매매사례와 매물 호가를 다시 확인해야 합니다. 19세대 소규모 단지인 점도 감안해야 합니다.
• 임차·점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 점유자, 보증금, 대항력 여부를 조사해야 합니다.
• 조세 관련 확인. 마산세무서장과 함안군의 압류가 등기돼 있습니다. 체납세액·법정기일·배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 실제 채권잔액. 대산농업협동조합의 채권최고액은 135,000,000원이고 신청채권 청구액은 75,668,797원입니다. 실제 배당은 피담보채권 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비·명도비. 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분과 실제 점유자 인도 문제를 사전에 확인해야 합니다.
• 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원입니다. 다만 유찰 여부와 이후 매각조건은 법원 공고로 확인해야 하며, 가격 하락만으로 수익성이 보장되지는 않습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 지금 사도 좋은 가격”

함안 더노블리지 304호는 2022년 대산농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기상 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 확인되지 않았고 내부조사도 이뤄지지 않았으므로, 권리분석이 완전히 끝났다고 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서는 경고 신호가 더 분명합니다. 신건 최저가 160,000,000원은 최신 확인 거래 147,000,000원의 108.8%이며, 과거 확인 거래 대비 가격 변화율도 -9.3%입니다. 거래 표본이 2건뿐이고 마지막 거래 시점도 오래됐다는 점에서 현재 시세를 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.

따라서 현 단계의 판단은 “후순위 권리소멸 구조는 비교적 양호, 점유관계 확인 필요, 신건 가격 메리트는 부족”입니다. 유찰로 가격이 내려간다면 다시 검토할 여지는 있지만, 그때도 현재 시세와 점유 위험을 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리만 보고 서둘러 입찰할 물건은 아닙니다.