* 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 조건이 충족되지 않거나 추가 인수권리가 확인되면 실질취득 금액은 달라질 수 있습니다.
서울남부지방법원 2025타경13687. 강서구 화곡동 글로리아하우스 5층 503호, 전용 27.52㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 1개와 발코니 등을 갖춘 소형 주거용 물건입니다. 소유자 김창완은 2022년 342,000,000원에 취득했고, 이 주택에는 보증금 339,000,000원의 임차권등기가 존재합니다.
핵심은 선순위 임차권과 매각조건의 관계입니다. 임차인 정은이는 경매개시결정에 앞서 전입과 점유를 시작했고, 임차권등기도 마쳤습니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 인수액은 실질적으로 0원입니다.
그렇다고 바로 응찰하기에는 가격이 문제입니다. 과거 거래 대부분은 342,000,000원이지만 최신 확인 거래는 2023년 6월 225,000,000원입니다. 전체 평균 332,250,000원만 보고 최저가 293,000,000원을 저렴하다고 판단하면 하락 추세를 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 774-16 글로리아하우스 제5층 제503호 도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로5길 18-4 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 면적 / 층수 | 전용 27.52㎡ · 지하 1층/지상 7층 중 5층 |
| 이용상태 | 방 2개 · 거실 겸 주방 · 욕실 1개 · 발코니 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 건물현황 | 20세대 · 사용승인일 2021.11.02 |
| 소유자 | 김창완 · 2022.07.01 소유권이전등기 · 거래가액 342,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 정은이 · 339,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 3번 · 2025.12.04 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 감정평가상 위반건축물 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
권리관계에서 가장 중요한 시점은 2025년 12월 4일입니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 임차인 정은이의 전입신고(2022.06.27), 점유개시(2022.06.29), 주택임차권등기(2024.07.11)는 모두 그보다 앞섭니다.
따라서 해당 조건이 성립·이행되면 이 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다만 매각조건의 정확한 효력, 포기 범위와 말소 이행 여부는 원본 문서로 반드시 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
실제 임차인은 정은이 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인으로 표시되며, 별도의 신규 임차인이나 독립적인 보증금이 아닙니다. 따라서 정은이의 보증금 339,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 339,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은이 건물전부 · 주거 |
2022.06.27 확정일자 2022.06.02 |
339,000,000원 | 대항력 有 |
별도 확인 예상배당표상 우선변제 배당 없음 |
HUG 승계 보증금 중복합산 금지 |
0원* 청구권 포기·말소 조건 |
임차권등기에는 주민등록일 2022.06.27, 점유개시일 2022.06.29, 확정일자 2022.06.02, 임차권등기일 2024.07.11이 기재되어 있습니다. 예상배당은 임차인 우선변제 배당을 반영하지 않았으므로, 확정일자와 배당요구 및 우선변제 관계는 원본을 통해 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균의 착시와 하락 추세
글로리아하우스는 20세대 규모의 소형 공동주택입니다. 비교 가능한 전용 26.79~27.52㎡ 거래는 총 12건이며, 과거 거래 대부분이 342,000,000원에 집중되어 있습니다. 반면 가장 최근 확인되는 거래는 2023년 6월 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 27.06㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2022.06 | 27.52㎡ | 5 | 342,000,000원 |
| 2022.06 | 27.06㎡ | 5 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 26.79㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 332,250,000원 |
전체 평균은 332,250,000원으로 감정가보다 높습니다. 전체 평균만 적용하면 최저가가 평균의 88.2%여서 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 평균은 2022년의 342,000,000원 거래 11건이 대부분을 차지합니다.
최신 확인 거래 225,000,000원을 기준으로 보면 판단이 반대가 됩니다. 최저가이자 확약 반영 실질취득 금액인 293,000,000원은 해당 거래보다 68,000,000원 높고, 비교가격의 130.2%입니다. 제시된 최근·과거 거래 추세도 -34.2%로 뚜렷한 하락을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,902,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 339,000,000원 | 288,098,000원 |
| 미배당 채권액 | — | 50,902,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 실질 인수* | 339,000,000원 확약 반영 전 보증금 |
0원* |
매각대금 293,000,000원에서 집행비용 4,902,000원을 제외한 288,098,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 추정입니다. 미배당 채권 50,902,000원은 배당 부족액이며, 매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 성립하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않은 추정표입니다.
유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당의 관계
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 293,000,000원 | 288,098,000원 | 50,902,000원 | 293,000,000원* |
| 1회 유찰(80%) | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 108,681,600원 | 234,400,000원* |
| 2회 유찰(64%) | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 154,905,280원 | 187,520,000원* |
일반적인 선순위 대항력 임차보증금 인수형이라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 다릅니다. 청구권 포기·말소 조건이 매각 후에도 유효하게 이행되는 경우, 각 회차의 실질취득 금액은 해당 낙찰가 수준이 됩니다.
다만 1회 유찰 시 최저가 234,400,000원도 최신 확인 거래 225,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 최저가 187,520,000원은 해당 거래보다 낮지만, 그 거래 자체가 2023년 사례이고 시장 추세가 하락했다는 점을 감안해야 합니다. 유찰 횟수만으로 적정 매수가격을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동 주민센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대이며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.11.02 사용승인된 20세대 규모 주택입니다. 철근콘크리트구조로 지상 7층 중 5층에 위치하며, 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등으로 표시됩니다. 일부 필지는 공항 관련 원추표면구역·중요시설물보호지구에 저촉됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력과 적용 대상·기간은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재의 현재 효력과 경매매각 후 처리 관계는 관련 원본과 관할기관을 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 최신 확인 거래가 2023년 6월에 머물러 있고 평균 유찰 5.2회, 낙찰률 0.0%로 집계된 만큼 매도 가능 가격과 매각 기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건의 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건과 그 이행 방법을 확인하세요. 실질 인수 0원* 판단의 가장 중요한 전제입니다.
- 임차권등기 말소 가능성. 을구 1번 정은이 임차권등기에 대해 매각 후 실제 말소가 가능한지, 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복계산 금지. 정은이 보증금 339,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 339,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 우선변제 및 배당관계. 확정일자 2022.06.02, 임차권등기 2024.07.11, 배당요구와 주택도시보증공사 승계 범위를 확인하고 실제 배당 및 미배당 잔액을 재산정하세요.
- 최근 시세 재검증. 2022년 거래가격 342,000,000원과 전체 평균 332,250,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 최신 확인 거래 225,000,000원과 하락 추세 -34.2%를 기준점으로 삼되, 현재 유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 293,000,000원, 1회 유찰 시 234,400,000원, 2회 유찰 시 187,520,000원을 비교하되, 각 회차에서도 청구권 포기·말소 조건이 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 점유와 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등록사항. 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 말소 또는 승계 관련 사항, 임대의무 및 행정적 제한을 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 취득 관련 세금, 등기비용, 수리비용 및 기타 부대비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부 및 실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도 가격은 비쌀 수 있다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 먼저 339,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 최저매각가가 내려가도 미배당 보증금 인수로 실질취득 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 하지만 이 사건은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 조건이 충족될 경우 실질 인수 0원*으로 판단할 수 있습니다.
두 번째는 가격과 환금성입니다. 신건 최저가 293,000,000원은 최신 확인 거래 225,000,000원의 130.2%입니다. 거래 추세는 -34.2% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰은 5.2회입니다. 2023년 이후의 거래 확인 시차까지 있어 현재 시세에 대한 불확실성도 큽니다.
따라서 이 물건은 권리 위험은 매각조건으로 해소될 수 있지만, 가격 메리트와 환금성은 부족한 유형입니다. 확약의 이행 가능성을 원본으로 검증하는 것이 우선이며, 이후에도 최근 유사 거래를 바탕으로 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다. 종합 판단은 D등급 — 신건 응찰보다는 권리조건 검증과 가격 재평가가 우선입니다.
