창원지방법원 2026타경112. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리의 대동이미지아파트 111동 1층 104호입니다. 전용면적은 약 84.9977㎡이고, 지하 1층·지상 20층 규모 건물에 위치한 아파트입니다. 소유자는 유현선으로, 2022년 2월 4일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다. 이후 국민은행 근저당권, 카드사 가압류, 임의경매와 강제경매개시결정으로 이어진 이력이 확인됩니다.
그런데 이 사건은 단순히 담보권을 지우고 끝나는 경매로 판단하기 어렵습니다. 김태용 세대의 전입신고일이 2020년 2월 4일로 기록되어 있습니다. 현황조사에서는 실제 점유 여부와 소유자의 가족 등 이해관계인인지, 임차인인지 확인하지 못했습니다. 임차인으로 확인되더라도 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 밝혀지지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상이며 매수인 보증금 인수 위험도 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 290 대동이미지아파트 제111동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9977㎡ · 지상 20층 중 1층 |
| 단지 | 대동이미지1단지 · 1,002세대 · 2003.12.19 준공 |
| 소유자 | 유현선 · 2022.02.04 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 국민은행 / 134,997,353원 |
| 등기상 근저당권 | 국민은행 · 최초 채권최고액 147,400,000원 · 2025.05.19 변경 채권최고액 141,490,000원 |
| 말소기준 표기 | 2025.08.13 현대카드 가압류 · 선행 국민은행 근저당 말소 여부 재확인 필요 |
| 전입세대 | 김태용 · 전입 2020.02.04 · 실제 점유 및 임대차관계 미확인 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 공부상 이용상태 | 아파트 · 현관문에 ‘스폰지밥 어린이집’ 명판 부착 · 내부 이용상황 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 근저당 확인이 핵심
현대카드 가압류 이후의 케이비국민카드 가압류, 신한카드 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 현대카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 점유자의 임대차보증금 인수 문제가 사라지는 것은 별개입니다. 전입세대 김태용의 대항요건과 임대차관계가 확인되지 않아 매수인의 최종 인수 부담을 0원으로 판정할 수 없습니다.
② 전입세대 분석 — 김태용의 법적 지위가 미확정
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태용 임차인·가족 여부 미상 |
2020.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 위험 미확정 |
전입세대는 1세대 확인되지만 실제 임차인 수는 확정되지 않았습니다. 김태용의 전입신고일은 현재 표시된 2025년 가압류뿐 아니라 2022년 국민은행 근저당권 설정일보다도 앞섭니다. 따라서 실제 임대차계약과 점유 및 주민등록 요건을 충족하는 경우 선순위 대항력 있는 임차인으로 인정될 가능성이 있습니다.
그러나 전입신고 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 명세서에는 실제 점유 여부, 소유자와의 관계, 임차 여부, 임대차계약 내용이 확인되지 않았다고 기재되어 있습니다. 보증금과 확정일자도 알려져 있지 않으므로 우선변제권 및 예상 배당액을 산정하기 어렵습니다. 가족의 주민등록인지, 실질적인 임차관계인지에 따라 낙찰 후 결과가 크게 달라집니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
대동이미지1단지 전용 약 85㎡ 거래 중 확인되는 최근 12건입니다. 2026년 2월부터 10월까지의 거래이며, 대상 물건은 1층인 반면 아래 비교 거래는 4층부터 20층까지입니다. 따라서 단순 평균만으로 대상 호수의 적정 가격을 확정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 (최신) | 84.93㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 17 | 192,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 17 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 85.00㎡ | 15 | 196,500,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 4 | 176,000,000원 |
| 2026.02 | 85.00㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 85.00㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 약 85㎡ | 12건 | 193,291,666원 |
최근 12개월 평균 실거래가는 193,291,666원으로, 현재 최저가 190,000,000원은 평균의 98.3%입니다. 평균보다 3,291,666원 낮은 수준이라 수치만으로는 의미 있는 할인 폭이라고 보기 어렵습니다.
더 중요한 것은 가장 최근 거래입니다. 2026년 10월 거래가가 165,000,000원으로 확인되며, 현재 최저가는 이보다 25,000,000원 높고 약 115.2%에 해당합니다. 최근 거래 중에는 과거의 높은 가격도 섞여 있어 평균이 현재의 매수 가능 가격을 높게 보이게 할 수 있습니다. 다만 최신 거래 한 건만으로 단지 전체의 지속적인 하락 추세를 확정할 수도 없습니다. 최신 가격이 평균보다 낮다는 점과 대상이 1층이라는 조건을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
아래는 매각가 190,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 카드사 가압류 채권을 반영하고 있으나, 국민은행 신청채권 134,997,353원에 대한 배당이 0원으로 처리되어 있고 임차보증금도 산정되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순서와 배당가능액을 확정한 표로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,460,000원 |
| 1. 가압류 · 현대카드 | 24,047,383원 | 24,047,383원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,850,678원 | 5,850,678원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 25,454,139원 | 25,454,139원 |
| 4. 현대카드 본압류 전환 | 미상 | 0원 |
| 신청채권자 · 국민은행 | 134,997,353원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 131,187,800원 |
표에 표시된 소유자 잔여 131,187,800원은 국민은행 담보채권 및 임차보증금의 실제 배당관계를 반영하지 못한 계산상 잔여금으로, 소유자에게 지급될 확정금액이 아닙니다. 현대카드 본압류 전환 건은 선행 가압류와 중복계상하지 않았습니다. 당해세·임차인 우선변제 등도 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 입찰가는 실질취득가가 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 모형상 채권자 배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 190,000,000원 | 55,352,200원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 152,000,000원 | 55,352,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 121,600,000원 | 55,352,200원 | 미확정 |
현재 최저가 190,000,000원은 최신 실거래 165,000,000원을 웃돕니다. 1회 유찰 시 최저가는 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 낙찰가가 내려간다고 매수인의 총부담이 동일하게 내려간다는 보장은 없습니다.
김태용이 선순위 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금이 남는다면 매수인 인수금액이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 매각대금을 초과하는 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰 후 152,000,000원이나 121,600,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 내서공설운동장 남측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다. 동측으로 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 20층 건물 중 1층 104호입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 및 소화전 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 아파트이나 현관문에 ‘스폰지밥 어린이집’ 명판이 부착되어 있습니다. 실제 어린이집 운영 여부와 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역이 관련된 토지이며, 일단의주택단지조성사업지역 및 도로 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 574,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태와 공부상 용도의 일치 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 1,002세대 규모로 실거래 표본은 확인되지만, 대상은 1층이며 최근 거래가격 범위가 165,000,000원부터 207,000,000원까지 넓습니다. 층과 내부 상태, 실제 이용상태에 따라 매수 수요와 가격이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김태용의 임차 여부. 전입 2020.02.04의 김태용이 실제 임차인인지, 소유자 가족 등 단순 전입자인지 확인해야 합니다. 전입만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 임대차보증금·확정일자. 임차인으로 확인된다면 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 사실을 확인해 미배당 보증금 인수액을 산정해야 합니다.
- 국민은행 근저당 재확인. 2022.02.04 근저당권 설정, 2025.05.19 채권최고액 변경, 2026.06.17 임의경매개시결정 및 기존 말소 처리 내역을 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당순위 재산정. 신청채권자 국민은행의 청구액 134,997,353원이 배당표에서 0원 처리된 이유를 확인하고, 담보채권과 임차인 관련 배당을 다시 계산해야 합니다.
- 최신 실거래 검토. 최근 12개월 평균 193,291,666원보다 최신 거래 165,000,000원을 우선 참고하고, 대상이 1층인 점을 반영해 비교해야 합니다.
- 내부 이용상태. ‘스폰지밥 어린이집’ 명판과 실제 점유·이용상태, 내부 구조 및 관리상태를 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 김태용 세대 및 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 낙찰 후 인도명령이나 명도 협의에 필요한 권리관계와 비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세 등 추가 비용과 배당순위 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰 후 총부담. 1회 유찰 152,000,000원, 2회 유찰 121,600,000원 시나리오에서도 인수보증금이 있다면 실질취득금액을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 시세에 가까운데, 인수 위험까지 미확정”
이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 190,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 193,291,666원과는 큰 차이가 없고, 최신 2026년 10월 거래 165,000,000원보다는 25,000,000원 높습니다. 현재 가격만으로도 뚜렷한 시세 메리트를 인정하기 어렵습니다.
더 큰 문제는 2020년 전입한 김태용 세대입니다. 임차인인지조차 확정되지 않았고, 임차인일 경우 보증금과 배당관계도 알 수 없습니다. 실제 선순위 대항력 임차인으로 확인되면 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이때 실질취득금액은 낙찰가보다 높아지며, 유찰로 최저가가 내려가더라도 총부담이 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
여기에 국민은행 근저당권의 말소 여부와 배당계산의 불일치, 어린이집 명판이 부착된 1층 아파트의 내부 미확인 문제까지 겹칩니다. 이런 불확실성을 해소하지 않고 최저가만을 기준으로 입찰하는 것은 보수적인 투자 판단과 거리가 있습니다.
