창원지방법원 2026타경117. 창원시 마산합포구 자산동에 있는 온누리빌라 4층 402호입니다. 1990년 준공된 18세대 규모의 공동주택으로, 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층에 해당합니다. 소유자 문인애는 2010년 거래가 105,000,000원에 매수한 뒤 같은 해 지귀동새마을금고에 근저당권을 설정했습니다. 이후 추가 근저당권과 가압류가 이어졌고, 2026년 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2010.07.02 설정된 채권최고액 85,000,000원의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권 2건과 폼테크 가압류 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 전입세대의 실제 점유·임대차 여부는 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준보다 늦어 제시된 전입신고 기준으로 대항력은 없으나, 이 사실만으로 현장 점유와 명도 부담까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 26-22 온누리빌라 4층 402호 도로명주소: 경상남도 창원시 마산합포구 자산서10길 48 |
| 물건종류 | 아파트(공동주택) · 온누리빌라 |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 · 슬래브지붕 |
| 실거래 비교면적 | 139.9㎡ |
| 건물 규모 | 18세대 · 1990.07.26 준공 |
| 소유자 | 문인애 (2010.07.02 소유권이전, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 | 157,000,000원 |
| 최저매각가 | 157,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 북창원새마을금고 |
| 청구금액 | 120,062,192원 |
| 말소기준권리 | 2010.07.02 지귀동새마을금고 근저당권 (채권최고액 85,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소는 명확, 점유는 확인 필요
권리분석의 출발점은 2010.07.02 지귀동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 85,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2016년에 추가 설정된 근저당권 2건(각 39,000,000원), 2023년 주식회사 폼테크의 가압류 50,000,000원, 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 전입세대·임차인 분석 — 가장 먼저 확인할 변수
전입세대확인서에는 문현호 세대가 존재합니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 실제 점유 여부, 소유자의 가족인지 임차인인지, 임대차계약과 보증금의 존재 여부를 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다.
| 전입세대 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문현호 전입세대확인서상 · 실제 점유 미상 |
2024.07.30 | 미상 | 없음 신고일 기준 후순위 |
미상 | 해당 없음 |
문현호의 전입신고일 2024.07.30은 말소기준권리 설정일 2010.07.02보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 기준으로 판단하면 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이고 실제 임대차 여부도 확인되지 않았으므로, 우선변제권·점유관계·명도 절차에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 165.3%
온누리빌라의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 3월 1건입니다. 거래면적은 139.9㎡, 거래층은 4층, 거래금액은 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 139.9㎡ | 4층 | 95,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 139.9㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
신건 최저매각가 157,000,000원은 이 실거래보다 62,000,000원 높고, 거래가의 165.3%에 해당합니다. 이 가격을 근거로 신건이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
다만 중요한 한계도 있습니다. 확인된 거래는 2022년 3월의 단일 사례로, 2026년 현재 시세를 직접 나타내지는 않습니다. 최근 12개월 내에 이루어진 비교 거래나 가격 추세를 확인할 수 없어, 현재 시장가치가 정확히 95,000,000원이라고 단정해서도 안 됩니다.
단지 규모 역시 고려해야 합니다. 온누리빌라는 18세대로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한될 가능성이 있습니다. 따라서 매도 시 환금성에 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 지귀동새마을금고 (을구 1) | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 근저당 · 지귀동새마을금고 (을구 2) | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 지귀동새마을금고 (을구 3) | 39,000,000원 | 30,002,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 폼테크 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 213,000,000원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 154,002,000원입니다. 그 결과 58,998,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정액이며, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 채권 잔액 및 배당순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 미배당금은 원칙적으로 매수인 인수액과 구별됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가
신건에서 유찰될 경우 매각가와 배당 구조가 어떻게 바뀌는지 비교한 결과입니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 58,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 89,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 114,726,720원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 채권자 미배당액은 각각 89,958,400원, 114,726,720원으로 증가합니다.
다만 2회 유찰 시나리오의 100,480,000원도 확인된 2022년 거래금액 95,000,000원보다 높습니다. 따라서 유찰되었다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 시세를 별도로 확인한 뒤 적정 입찰가를 결정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 자산동에 위치하며, 주변은 주택지대 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 구분건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 및 돌붙임 마감 등이며, 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다. 다만 실내 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 설비 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 북측과 서측에 도로가 있으며, 북측 도로로 차량 출입이 이루어집니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 마산중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대지면적 1,309.5㎡, 공시지가 691,100원/㎡입니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 1990년 준공된 18세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인된 실거래가 1건에 그쳐 대단지 아파트보다 시세 판단과 매도 시점 예측에 신중할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았으나, 실내 미확인 상태이므로 노후도와 수선 필요성을 현장에서 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문현호 전입세대 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 소유자와의 관계가 확인되지 않았습니다. 현황조사 및 매각물건명세서 원본과 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 대항력·인수 여부 재점검. 제시된 전입일 기준으로 대항력은 없고 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 보증금·점유관계가 미상이므로 입찰 전 최종 명세서를 확인해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 조사 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 누수, 창호, 난방, 급배수 및 실내 수선 필요성을 확인해야 합니다.
- 관리비 연체 확인. 관리비 체납 여부가 확인되지 않았습니다. 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 확인 실거래는 2022.03의 95,000,000원 한 건입니다. 현재 거래 가능한 유사 면적·유사 상태 매물과 추가 실거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 경매신청 채권자 확인. 근저당권자 지귀동새마을금고와 경매신청 채권자 북창원새마을금고의 관계, 채권 승계와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 2026.08.20 국세 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기의 매각 소멸과 별개로 조세채권의 배당순위 및 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 및 일정 확인. 매각기일은 2026.11.05입니다. 실제 입찰보증금, 매각 진행 여부와 변경사항을 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 입찰 공고를 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받아야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 투자 매력은 별개”
이 사건은 2010년 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 권리·점유 위험이 없는 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 전입세대확인서에 문현호가 존재하지만, 실제 점유 여부와 임대차관계가 확인되지 않았기 때문입니다.
가격도 신중해야 합니다. 신건 157,000,000원은 확인된 2022년 실거래 95,000,000원의 165.3%입니다. 해당 거래가 오래된 단일 사례라는 점에서 현재 시세를 확정하기 어렵지만, 적어도 제공된 거래 근거만으로는 신건 가격이 저렴하다는 판단을 뒷받침할 수 없습니다.
18세대 소규모 공동주택의 환금성, 내부 확인 불가, 미확인 전입세대, 높은 과거 거래 대비 가격을 종합하면 현재 회차는 보수적으로 접근할 물건입니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 현재 시세와 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
최종 결론: 등기상 인수 추정 0원은 긍정적이지만, 점유관계와 가격 검증이 완료되기 전까지 신건 입찰은 보류. 종합 판단은 C등급입니다.
