창원지방법원 2026타경20008. 경남 함안군 가야읍 가야리에 있는 공장과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 2,164㎡ 규모의 공장용지이고, 건물은 공장과 사무실·숙소로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사유엔지스틸입니다. 2019년 소유권을 취득했고, 2021년 중소기업은행에 채권최고액 1,100,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 가압류가 이어졌고 중소기업은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

이 물건에서 반드시 구분해야 할 것은 채권자의 배당 부족과 매수인이 인수하는 권리입니다. 현재 최저가를 기준으로 추정한 채권자 총 미배당은 2,140,971,695원에 달하지만, 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 미배당 채무 전체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.

오히려 현장에서는 다른 문제가 중요합니다. 기계기구와 제시외 건물의 범위, 토지 경계, 현황상 증축 부분, 점유자와의 인도 협의가 실제 투자 결과를 좌우할 수 있습니다. 일반적인 주거용 경매와 달리 권리분석과 물리적 자산 실사를 함께 해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2021.07.16 접수된 을구 23번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,100,000,000원이고, 채무자는 주식회사유엔지스틸입니다. 가야리 795-1 및 123-208 토지가 공동담보로 표시되어 있으며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-228호와도 연결되어 있습니다.

그 뒤 설정된 중소벤처기업진흥공단 가압류 157,223,440원, 기술보증기금 가압류 1,977,026,151원 및 중소기업은행의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 등기상 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2025.08.25에는 부산회생법원 재산보전처분이 등기됐지만, 2025.09.29 말소됐습니다. 2025.11.10 중소기업은행의 가압류 179,611,299원 역시 2025.11.14 말소된 이력입니다. 이들을 현재 살아 있는 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

임차인·점유자 분석

현황조사에는 케이엘정공 공동대표자 김연수·임동완의 점유가 확인됩니다. 본건 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있으며, 전입신고일은 2023.10.12입니다. 이는 말소기준권리인 2021.07.16보다 늦습니다.

현황조사상 점유관계 1건 · 공동대표자 2명 · 보증기관 대위·승계 신고 아님. 보증금 5,000원은 기재 금액 그대로 표시했으며 실제 임대차계약 금액은 확인이 필요합니다.

실제 점유자로 기재된 공동대표자는 2명이며, 별도의 독립 임차인 2건으로 보증금을 합산할 구조는 아닙니다. 현황조사상 신고된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 공장·사업장 점유에서는 사업자등록, 실제 사업장 인도일, 계약 당사자, 임대차 목적물 및 적용 법률을 별도로 살펴봐야 합니다.

② 가격 판단 — 신건 감정가와 유찰 시나리오

현재 물건은 유찰 0회의 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,106,745,350원이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액도 1,106,745,350원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설 보수비용 등은 별도입니다.

공장 부동산은 일반 주거용 건물과 달리 토지의 이용규제, 공장시설 적합성, 기계기구 상태, 건물의 활용 가능성에 따라 가치가 크게 달라집니다. 이 물건의 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 확정되지 않았습니다. 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

위 시나리오는 각 회차의 가정 매각가를 보여줍니다. 유찰될수록 매각대금이 감소하고 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 권리분석 기준 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 그렇다고 1회 또는 2회 유찰 가격이 곧바로 적정 시세가 되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,106,745,350원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.2% 기준 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며 실제 원리금, 집행비용, 조세 및 법정 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 매각가를 기준으로 집행비용 13,467,454원을 공제하면 중소기업은행 근저당에 1,093,277,896원이 배정되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자인 중소벤처기업진흥공단과 기술보증기금에는 배당 재원이 남지 않는 구조입니다.

그 결과 채권자 전체의 예상 미배당액은 2,140,971,695원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원으로 계산됩니다. 특히 이 근저당 배당 추정액은 중소기업은행의 경매신청 청구액 513,787,179원과 다릅니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 예상치이므로 실제 확정 채권액 및 배당금액과 동일시해서는 안 됩니다.

④ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 가야읍 가야리 소재 함안가야 농공단지 서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공장, 농경지, 취락 등이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됩니다. 공장 활용 시에는 별도로 차량 진출입, 화물 운송 동선과 실제 접근도로 조건을 검토할 필요가 있습니다.
• 토지. 2,164㎡ 규모의 공장용지로, 대체로 부정형의 평지이며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 공시지가 기준은 152,600원/㎡입니다. 공시지가는 매각 적정가격이나 시장거래가격과 동일하지 않습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 표시됩니다. 도로구역과 접하는 조건도 확인됩니다.
• 공장 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 공장으로 이용 중입니다. 외벽은 판넬, 바닥은 하더너 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 사무실·숙소. 일반철골구조 판넬 및 평슬라브지붕 건물로, 등재상 2층 건물이지만 2층의 층고를 분할하여 현황 2·3층으로 사용하고 있습니다. 위생설비 및 급배수설비가 기재되어 있습니다.
• 기계기구. 제6조 목록에 따른 Over Head Crane 외 1점이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 기계의 실제 작동 상태와 설치 조건은 별도 점검이 필요합니다.
• 건축물 위반 표시. 위반건축물 표시는 확인되지 않지만, 현황상 층수 변경 부분이 있어 건축물대장과 실제 시공 상태, 사용승인 범위를 대조해야 합니다.
• 환금성. 공장·토지·기계기구를 함께 취득하는 구조여서 일반 주택보다 매수 목적과 시설 적합성의 영향이 큽니다. 특정 업종에만 맞는 시설일 경우 매수자 확보와 자산별 처분이 어려울 가능성을 고려해야 합니다.

특히 기존 건물과 제시외 건물의 경계, 건물의 실제 층별 용도, 증축 부분의 적법성 및 기계기구의 소유·설치·이전 가능성은 매각 후 공장을 직접 활용할 수 있는지를 판단하는 핵심 사항입니다. 공장 활용 목적이 분명하지 않다면 낙찰 후 시설 처리비용과 처분 가능성까지 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.07.16 중소기업은행 근저당이 말소기준이며 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
• 현장 점유 및 사업자등록. 케이엘정공 공동대표자 김연수·임동완의 실제 점유상태, 사업자등록일, 계약 당사자와 인도 가능성을 확인하세요. 기재 보증금 5,000원도 계약서 원본과 대조해야 합니다.
• 토지 경계측량. 인접 토지와의 경계가 불분명합니다. 지적도·현황도·실제 담장·도로 및 건물 배치가 일치하는지 확인하세요.
• 토지합병 확인. 건물 공부에 표시된 795-1 및 123-208과 현황상 합병 토지 795-1의 관계를 토지대장·건축물대장·등기부에서 확인하세요.
• 증축 및 층별 이용 적법성. 사무실·숙소 건물은 등재상 2층이지만 현황 2·3층으로 사용됩니다. 건축물대장, 허가도면, 사용승인 내용 및 구조안전 관련 사항을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·이용상태를 감정평가서 및 매각목록과 대조하세요.
• 기계기구 실사. Over Head Crane 외 1점의 실제 존재, 작동 여부, 부품 상태, 설치 적합성 및 이동·철거 가능성을 확인하세요. 공장저당 제6조 목록 제2021-228호도 대조 대상입니다.
• 토지이용 규제 검토. 계획관리지역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등의 조건이 예정한 공장 업종과 설비 운영에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
• 법인 처분 이력 점검. 2025년 재산보전처분은 말소되었지만, 관련 회생절차 이력과 현재 법인의 관리·점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 실제 배당과 추가비용 구분. 근저당권의 실제 채권원리금, 배당 우선순위, 집행비용, 조세, 체납 공과금 및 시설 관련 미지급금은 법원 기록과 관계기관을 통해 별도로 확인하세요.
• 입찰가격 재검증. 감정가 및 유찰 시나리오만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 유사 공장·토지 거래사례, 공장 활용 가능성, 시설 보수비용과 향후 매각 가능성을 종합해 입찰가를 산정하세요.
• 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 부동산 등기, 건축물대장, 토지대장, 기계기구 목록과 최신 사건 진행 상황을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “등기권리 소멸과 공장 취득가치는 별개다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021년 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 발생한 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 미배당이 2,140,971,695원에 달하지만 이는 매수인에게 승계되는 채무를 뜻하지 않습니다. 현재 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 소멸한다고 해서 공장의 모든 불확실성이 사라지는 것은 아닙니다. 토지 경계측량 필요성, 공부와 현황 사이의 토지 표시 차이, 사무실·숙소 건물의 층수 변경, 제시외 건물과 기계기구 포함 범위, 공동대표자의 점유가 모두 실질적인 확인 사항입니다.

현재 신건 최저가 1,106,745,350원은 인수액을 더하지 않는 기준의 실질취득금액과 같지만, 이 가격이 시장가치보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 유찰 이후 매각가격이 내려가더라도 시설의 실제 가치와 재활용 가능성이 확인되지 않으면 가격 메리트가 자동으로 생기지 않습니다.

종합 판단은 C등급, 48점. 등기상 인수 위험은 상대적으로 낮은 편이지만, 공장·토지 특유의 실사 부담과 물리적 현황 문제로 보수적인 평가가 필요합니다. 권리 소멸은 긍정적, 자산 가치와 입찰가격 판단은 유보. 이 물건의 핵심은 최저가보다도 실제 사용할 수 있는 공장과 토지를 정확히 확인하는 것입니다.