* 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 표시값입니다. 임대관계와 말소기준권리의 유효성이 확정되지 않아 실제 인수액을 0원으로 보증할 수 없습니다. 실질취득액 역시 같은 조건을 전제한 추산이며 취득세·수선비·명도비 등은 포함하지 않습니다.

창원지방법원 2026타경20031. 경상남도 함안군 가야읍 말산리 전원아파트 지하층에 자리한 근린시설입니다. 이름에는 ‘아파트’가 들어가지만, 경매 대상은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 감정평가 이용상태는 대중목욕탕·헬스장·찜질방·기계실 등이 결합된 일반목욕장입니다. 매각물건명세서에는 관련 구분건물 목록 1~3의 일괄매각이 기재되어 있으며, 내부적으로 일체형 시설처럼 사용한 결과 호별 경계가 다소 불분명한 상태로 조사됐습니다.

소유자는 민지영·조재환으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2012년 설정된 함안축산업협동조합의 채권최고액 611,000,000원 근저당은 2023년 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있으며, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다. 다만 등기 이력에는 해당 근저당의 말소 표기와 이전 기록이 함께 나타나 현재 유효한 담보권의 정확한 상태를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 압류와 근저당 이력부터 재검증

권리관계에서 가장 주의할 부분은 1998년 함안군 압류입니다. 이 압류는 1998.10.22 접수된 갑구 3번 권리이며 말소기준권리로 지정된 내역이 확인됩니다. 그러나 2001.11.05 갑구 8번에는 3번 압류를 포함한 종전 등기의 말소가 기록되어 있습니다. 따라서 이미 말소된 과거 압류를 현재 경매의 유효한 말소기준권리로 그대로 사용하는 것은 부적절합니다.

또한 2012.07.03 을구 15번의 함안축산업협동조합 근저당은 채권최고액 611,000,000원으로 설정됐습니다. 2015.11.23 채무자가 조재환으로 변경됐고, 2023.01.04에는 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전이 등기됐습니다. 반면 근저당 설정 내역에는 이미 말소되었다는 표시가 있어 설정·말소·이전 관계를 확정하기 어렵습니다. 현재 신청채권자가 바로 농업협동조합자산관리회사라는 점까지 고려하면 근저당의 유효성, 실제 피담보채권액, 말소기준 순위를 재판단해야 합니다.

② 점유·임대차 — 임차인 미확인과 임차인 없음은 다르다

현재 확인된 임차인 명세에는 특정 임차인이 나타나지 않습니다. 하지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 더욱이 대상 시설은 장기간 미운영 상태이므로, 실제 점유자·관리자·시설 운영자 및 별도 임대차계약의 존재 여부를 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 아파트 실거래를 목욕장 시세로 사용할 수 없다

전원아파트의 아파트 실거래 자료는 존재합니다. 그러나 이 사건은 지하층 근린시설 일괄매각이고, 실거래 표본은 주거용 아파트입니다. 실거래 비교에 사용된 면적도 62.32㎡ 또는 79.96㎡로, 가격조회 대상면적 993.6㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 주변 주거용 부동산 가격의 참고자료일 뿐 이 경매물건의 직접적인 시세 근거가 아닙니다.

최근 12개월 아파트 평균은 135,500,000원이고, 최신 거래는 145,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 +23.6%로 나타나지만 이는 주거용 아파트 거래의 통계입니다. 이 수치가 장기간 폐업한 목욕장 시설의 가치 상승을 의미하지는 않습니다.

최저매각가 690,000,000원을 최근 거래 평균으로 나누면 509.2%입니다. 하지만 서로 다른 용도와 면적을 비교한 비율이므로 경매물건이 시세보다 몇 배 비싸다고 단정하는 근거도, 감정가가 적정하다는 근거도 될 수 없습니다. 현재 확인된 거래만으로는 이 물건의 시장가치와 낙찰가의 할인율을 신뢰성 있게 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 690,000,000원 가정 · 산출 재검증 필요)

* 위 신청채권자 배당 0원과 소유자 교부 672,225,822원은 현재 산출표에 표시된 값으로, 확정 배당예상액이 아닙니다. 신청채권 579,668,800원 및 근저당 관련 배당이 반영되지 않았을 가능성이 있어 실제 배당표로 사용하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영 상태입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 최저가 하락만으로 안전해지지 않는다

* 미배당 0원은 산출에 포함된 채권 기준의 부족액입니다. 신청채권자 579,668,800원의 예상배당은 모든 시나리오에서 0원으로 표시되어 있어, 전체 채권에 대한 미배당이 없다는 뜻이 아닙니다. 인수 0원 역시 권리 원본 확인 전의 모형값입니다.

⑥ 시설 상태 — 감정가보다 복구비와 활용 가능성이 중요하다

• 장기간 미운영. 일반목욕장·헬스장·찜질방·기계실 등이 일체형으로 사용되다가 오랜 기간 영업이 중단된 상태입니다.
• 천정·벽체 훼손. 내부 천정과 벽체가 심하게 훼손되고 곰팡이가 많이 발생한 것으로 조사됐습니다.
• 누수와 침수. 누수 등으로 바닥 일부에 물이 차 있는 상태가 확인되어 방수·배수·습기 문제의 원인 조사가 필요합니다.
• 설비 작동 불명. 급배수·위생설비와 목욕장 관련 기계설비의 정상작동 여부가 불분명합니다.
• 기계설비 감정 포함. 목욕탕 내부시설과 관련 기계설비가 감정평가에 포함되어 있으므로 실제 성능과 잔존가치를 별도로 확인해야 합니다.
• 호별 경계 불분명. 목록 1~3은 건축물현황도상 분리되어 있으나 현황에서는 내부 격벽 등으로 임의 구획되어 있습니다.
• 출입 구조 제약. 목록2·3은 목록1을 통한 출입이 가능하며, 목록2는 지하주차장 연결 출입문도 존재합니다.
• 보일러실 개방구조. 목록1의 보일러실 일부는 별도 벽체와 출입문이 없는 개방구조입니다.
• 공동설비 존재. 목록1 일부에 건물 공동설비로 조사된 소방설비 및 비상발전기 설비가 소재합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 함안군 가야읍 말산리 소재. 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 구성되며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다. 대상 토지 남동측 및 서측에는 포장도로가 있습니다.
• 용도지역. 대지권의 목적이 되는 토지는 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역도 확인됩니다.
• 토지 현황. 토지는 대체로 평탄하고 사다리형에 유사한 부정형입니다. 공부상 지목은 답이나 현황은 건부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 661,200원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 지하 근린시설의 직접적인 거래 시세는 아닙니다.
• 건물 이력. 전원아파트는 1995.03.31 준공, 80세대 단지로 확인되지만 이 사건의 경제적 가치는 주거용 아파트 가격과 별도로 평가해야 합니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시가 없더라도 현황 격벽과 건축물대장상 호별 구획의 차이는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반목욕장으로 사용하던 지하층 대형 근린시설이고 장기간 미운영 상태입니다. 범용적인 주거시설보다 활용 검토가 복잡하며 매수 수요가 제한될 가능성이 있습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 재판정. 1998년 함안군 압류의 2001년 말소 이력을 확인하고 현재 유효한 선순위 권리를 다시 특정하세요.
• 근저당 유효성. 2012년 채권최고액 611,000,000원 근저당의 말소 표기, 2023년 권리이전, 현 경매 신청과의 관계를 원본 등기부로 대조하세요.
• 배당표 재작성. 신청채권 579,668,800원이 예상배당에 반영되지 않은 이유를 확인하고 실제 채권액·조세·집행비용을 고려하여 배당을 다시 계산하세요.
• 조세채권 조사. 함안군 압류와 국세·지방세 체납 여부, 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위를 확인하세요.
• 임차인·점유 조사. 현재 임대관계가 미상인 만큼 사업자등록·임대차계약·실제 점유자를 현장 및 관련 서류로 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 목록1~3의 등기·건축물대장·매각목록을 대조하고 모든 호실 및 부속시설의 포함 범위를 확인하세요.
• 호별 경계 확인. 임의 설치된 격벽, 공용설비, 출입 동선 등을 조사하여 분리 사용과 향후 용도변경 가능성을 검토하세요.
• 시설 실사. 누수·곰팡이·천정·벽체 손상과 급배수·방수·목욕장 기계설비의 작동 상태를 기술적으로 조사하세요.
• 복구비 산정. 내부 수선·철거·설비교체 등 필요한 공사 범위를 확인하고 전문업체 견적을 확보하세요.
• 영업 및 용도 적합성. 목욕장 재운영 또는 다른 근린시설 활용에 필요한 인허가, 소방·위생·설비 조건을 확인하세요.
• 관리비·공동설비. 체납 관리비, 공용부분 부담, 소방설비·비상발전기 관리 주체를 확인하세요.
• 입찰 원본 확인. 2026.11.05 매각기일의 최종 진행 여부와 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부의 최신 원본을 대조하세요.

맺으며 — “690,000,000원이 싸냐”보다 “무엇을 인수하고 어떻게 쓸 수 있느냐”

함안 전원아파트 지하층1호 등 일괄매각 물건은 주거용 아파트처럼 단순한 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 있는 경매가 아닙니다. 과거 일반목욕장으로 활용했던 시설이 장기간 방치되면서 내부 손상·누수·설비 불확실성·호별 경계 문제가 누적되어 있습니다.

권리도 단순하지 않습니다. 1998년 압류의 말소 이력, 2012년 근저당의 말소·이전 기록, 2026년 신청채권자의 배당 누락 가능성이 함께 나타납니다. 특히 579,668,800원의 신청채권이 배당받지 못하는데 소유자 잔여액이 672,225,822원으로 계산되는 결과는 재확인 없이 활용해서는 안 됩니다.

더구나 제시된 실거래는 주거용 아파트의 거래로, 이 근린시설의 적정 시장가격을 입증하지 못합니다. 아파트 최근 거래가 대비 509.2%라는 단순 비율 역시 가격 판단의 근거가 될 수 없습니다. 향후 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 권리·시설·환금성 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.

현재 결론은 보류가 우선입니다. 먼저 말소기준권리와 배당을 정확히 재산정하고, 실제 점유관계·매각 범위·건축물 현황을 확인해야 합니다. 그다음 기계설비·누수 복구비와 활용 가능한 용도를 검토한 뒤에야 적정한 입찰가격을 논의할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가의 할인율이 아니라 법적 인수위험을 제거하고 실제 사용가치를 입증할 수 있는지에 있습니다.