서울남부지방법원 2025타경13770. 서울 구로구 궁동 로제트힐 제101동 제1층 제1102호에 대한 강제경매입니다. 소유자 권영만은 2021년 3월 17일 매매를 원인으로 2021년 5월 3일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 320,000,000원입니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사 가압류가 이어졌으며, 2025년 12월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건은 겉보기보다 권리구조가 복잡합니다. 말소기준권리는 2022년 2월 8일 국(처분청 안산세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞서 전입한 김은경의 임차보증금 320,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 표시돼 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 승계한 임차권에 관해 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 보증금 인수 위험은 해소될 수 있습니다. 반면 2019년 설정된 별도 토지 지상권은 인수권리로 명시돼 있어, 보증금과 별개로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제1층 제1102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 부일로19길 50-10 |
| 물건종류 | 경매 분류: 근린주택 / 감정평가 이용상태: 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 1층 · 사용승인 2016.07.19 |
| 시세 비교 면적 | 53.58㎡ 기준 · 유사 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.05.03 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.08 국(안산세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 권리분석 핵심 | 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 / 2토지 지상권 별도 인수 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리를 구분
② 임차인 분석 — 3.2억 보증금의 조건부 해소
임차 관련 확인 대상은 김은경과 정대범입니다. 확인된 원 임차인은 김은경 1명이며, 정대범은 별도 전입자로서 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 김은경의 주택임차권 승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
김은경 건물 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2021.05.03 확정 2021.03.17 배당요구 2023.06.23 |
320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 |
실질 인수 조건부 0원 승계인의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
|
정대범 점유 부분 미상 |
전입 2024.07.22 확정일자 미상 배당요구 2026.02.06 |
미상 | 임차관계 미상 우선변제 미상 기준권리 후 전입 | 전입일 기준 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 분류. 단, 보증금·점유권원·임대차 여부 재확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가
로제트힐은 117세대 규모로, 사용승인일은 2016.07.19입니다. 인근 유사 면적 거래를 보면 전체 12건 평균은 311,958,333원이지만, 가격 메리트를 판단할 때는 더 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.20㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 51.27㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 53.58㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 53.58㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 50.20㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 51.27㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 50.20㎡ | 3 | 315,500,000원 |
| 2025.04 | 53.58㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 2025.04 | 53.58㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 2025.03 | 50.20㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.03 | 50.20㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.02 | 50.20㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 311,958,333원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 307,333,333원 · 6건 |
| 최신 거래 | 2026.08 · 305,000,000원 |
| 실거래 최저 / 최고 | 290,000,000원 / 325,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 104.5% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 106.1% |
| 최근 거래 추세 | -2.9% |
감정가이자 최저가인 326,000,000원은 최근 12개월 평균 307,333,333원보다 18,666,667원 높습니다. 최신 거래인 305,000,000원과 비교하면 21,000,000원 높은 가격입니다. 전체 평균과 비교해도 저렴하지 않으며, 최근 거래 추세가 -2.9%로 하락하고 있어 과거 거래가를 근거로 현재 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,364,000원 |
| 1. 김은경 임차보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 540,000,000원 | 636,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산 기준입니다. 신건 매각가에서는 김은경의 임차보증금 320,000,000원이 전액 배당됩니다. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권은 별도 기재액이며, 중복 채권 여부에 따라 실제 채권잔액을 단순 합산할 수 없습니다.
유찰 시나리오 — 미배당액과 실질 인수액을 구별
김은경의 보증금은 320,000,000원으로, 낙찰가가 내려가면 배당으로 회수하지 못하는 금액이 발생합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 그 미배당액을 부담하여 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 그 조건의 이행 여부에 따라 결과가 달라집니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 보증금 미배당 추정 | 확약 적용 후 보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 326,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 260,800,000원 | 63,651,200원 | 조건부 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 208,640,000원 | 115,080,960원 | 조건부 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 궁동 소재 오류동역(지하철 1호선) 북서측 인근입니다. 근린생활시설과 다세대·연립주택이 혼재한 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 오류동역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고 사용승인일은 2016.07.19입니다. 감정상 연립주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 완경사지대의 대체로 평탄하게 조성된 3필지 일단 부정형 토지입니다. 공동주택(단지형연립주택) 건부지로 사용되며, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약허가구역 관련 지정이 있습니다. 해당 허가구역의 대상과 적용 여부는 물건 용도 및 입찰자 자격에 따라 확인이 필요합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 경매상 분류는 근린주택, 감정상 실제 이용은 연립주택이므로 매각 대상의 공부상 용도와 이용상태를 대조해야 합니다.
- 환금성. 로제트힐은 117세대이며, 최근 유사 면적 거래가격이 290,000,000원에서 325,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세 -2.9%와 단지 평균 유찰 2.5회를 고려하면 매각가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 인수 범위. 2토지 을구 1번, 2019.4.3. 제57954호 지상권설정등기의 존속기간·목적·권리자·토지 범위 및 이용 제한을 반드시 확인해야 합니다. 금액으로 평가되지 않은 인수 위험 중 가장 중요한 항목입니다.
- 임차권 승계 확약. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 어떤 절차 및 조건으로 이행되는지 확인하세요. 해당 조건이 충족되어야 김은경 관련 실질 인수 0원 판단이 유지됩니다.
- 정대범의 점유관계. 전입일 2024.07.22, 배당요구일 2026.02.06입니다. 보증금·계약관계·실제 점유 부분을 확인하고, 김은경의 임차권 승계 문제와 혼동하지 않아야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 변할 수 있습니다. 예상배당표만으로 최종 배당과 권리 정리 결과를 확정하지 마세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균 307,333,333원과 최신 거래 305,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 시세에 비해 저렴하다는 판단은 어렵습니다.
- 유찰 후 재검토. 단지 평균 유찰 2.5회를 참고하되, 실제 유찰 여부와 다음 회차 가격을 확인하세요. 유찰 후에도 보증금 포기 조건과 지상권 문제는 별도로 점검해야 합니다.
- 현장 확인. 1층 세대의 실제 이용상태, 공용부분 관리비 체납 여부, 건물 상태 및 인도·명도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 별도등기 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수 0원 ≠ 권리위험 0원”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금 320,000,000원 자체가 아닙니다. 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 김은경 관련 보증금 인수 부담은 해소됩니다. 그 점은 분명한 긍정 요소입니다.
그러나 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 2토지 지상권은 전혀 다른 문제입니다. 여기에 정대범의 미확인 임차관계, 당해세로 인한 배당 변동 가능성까지 존재합니다. 보증금 인수액만 보고 깨끗한 경매라고 판단하기는 어렵습니다.
가격 역시 관망할 이유가 뚜렷합니다. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균 307,333,333원의 106.1%이고, 최신 거래가보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -2.9%, 단지 평균 유찰은 2.5회입니다.
결론은 신건 입찰 보류, 지상권 인수 범위와 임차권 확약 이행 여부 우선 확인입니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 권리 위험을 해소하지 못한다면 낮은 낙찰가가 곧 투자 메리트가 되는 것은 아닙니다. 보증금은 조건부 해소, 지상권은 인수, 가격은 최근 시세 이상. 이 세 가지를 함께 판단해야 하는 물건입니다.
