서울남부지방법원 2025타경13784. 서울 양천구 신월동 보노하우스 제2층 제203호로, 전용면적 29.86㎡의 다세대 형태 도시형생활주택입니다. 2020년 사용승인을 받은 6층 건물 중 2층에 위치하며, 전체 13세대의 소규모 공동주택입니다. 소유자 권영만은 2020년 11월 30일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 235,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 권리는 주택도시보증공사의 가압류가 아니라, 2022년 4월 4일 압류보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인의 권리입니다. 이보현은 2020년 11월 30일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020년 11월 17일입니다. 보증금 235,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.

하지만 매각조건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 이 임차권의 승계인으로서 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 것입니다. 이 조건이 이행된다면 해당 보증금의 실질 인수부담은 없어집니다. 그렇다고 물건 전체의 모든 임차·점유 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 박희숙·이숙일의 별도 전입 사실과 미상 보증금은 그대로 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

말소기준권리는 2022년 4월 4일 갑구 3번 국의 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 남동세무서 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 이보현의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유 및 확정일자를 근거로 합니다. 따라서 단순히 2022년 12월 28일 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌다는 이유만으로 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 대항력의 핵심 시점은 임차권등기일이 아니라 기존 임대차의 전입·점유 요건입니다.

임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 관계

확인된 임차인·전입자는 3명입니다. 이보현은 등기된 임차권자이고, 박희숙과 이숙일은 별도의 전입 사실이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이보현의 주택임차권승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하거나 보증금 235,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

대항력은 전입일뿐 아니라 주택 인도·점유 및 임대차관계 등 요건을 종합해 판단합니다. 박희숙·이숙일은 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력이 인정되는 자료는 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 최종적인 권리 및 명도 판단은 유보해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 3,300만원 비싼 신건

보노하우스는 총 13세대의 소규모 공동주택입니다. 전용 29.86㎡ 및 29.89㎡의 유사 면적 실거래가 확인됩니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 12개월 실거래 3건의 평균은 250,000,000원입니다. 신건 최저가이자 현재 실질취득액인 283,000,000원은 이 평균보다 33,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 113.2%입니다.

더 주목할 숫자는 최신 거래입니다. 2026년 7월 전용 29.86㎡의 6층 물건이 240,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상인 2층 203호의 신건 가격은 이보다 43,000,000원 높아 최신 거래가의 약 117.9%입니다. 층·향·내부 상태 차이를 감안해야 하지만, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,762,000원을 제외한 뒤 이보현의 보증금 235,000,000원이 우선 배당되고, 남은 43,238,000원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되는 구조입니다.

집행비용은 약 1.7% 기준의 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당은 권리관계와 채권신고에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 신청채권은 기초 채권의 중복 여부를 확인해야 하므로 별개의 경제적 손실로 단순 합산해서는 안 됩니다.

이 가정에서 일반채권 총 청구금액은 775,000,000원, 해당 채권에 대한 배당액은 43,238,000원, 미배당액은 731,762,000원으로 산정됩니다. 이 미배당액 전체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 특히 이보현 임차권에 관해서는 승계인인 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기·등기 말소 조건을 따로 보아야 합니다.

유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 구분

대항력 임차인이 있는 경매에서는 최저가가 내려간다고 실질취득 비용이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다. 배당 부족 보증금을 매수인이 인수한다면, 낙찰대금과 인수액을 합친 금액은 보증금 235,000,000원에 집행비용 등을 더한 수준에 가까워질 수 있기 때문입니다.

원칙상 인수액은 이보현의 대항력 있는 보증금에 관한 회차별 배당부족 추정치입니다. 매각조건에 따른 주택도시보증공사의 청구권 포기·임차권등기 말소가 이행된다는 전제에서만 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 별도 전입자의 미확인 권리, 취득 부대비용, 명도비용 등은 포함되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 월정초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 학교가 혼재하는 지역입니다. 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역은 북동측 원거리에 위치하며, 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 2020년 2월 3일 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물의 2층 203호입니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실이 있는 구조입니다. 개별난방·승강기·화재탐지설비·옥내소화전 및 1층 주차장시설이 있습니다.
• 도로. 동측 약 6m 폭의 막다른도로에 접합니다. 차량 진입이 가능하지만 통과도로가 아닌 점과 주차 편의는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 교육환경보호구역, 수평표면구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 포함되어 있으나, 지정별 지목·거래주체·적용기간이 서로 다르므로 해당 호실의 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다. 공시지가는 2,385,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 현장조사로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트단지와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다. 최근 12개월 유사 면적 거래는 3건이며, 최근 거래가격 추세는 -4.3%로 하락 방향입니다. 향후 매도 시 거래 표본과 매수 수요의 제한을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 포기조건 원본 확인. 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 정확히 대조해야 합니다. 특히 낙찰 후 임차권등기의 실제 말소절차와 매수인에 대한 추가 청구 가능성이 없는지를 확인해야 합니다.
• 이보현의 선순위 임차권 확인. 보증금 235,000,000원, 전입 2020.11.30, 확정일자 2020.11.17, 임차권등기 2022.12.28이라는 권리 흐름을 원본 등기 및 배당자료와 대조해야 합니다. 단순히 임차권등기일이 늦다는 이유로 대항력을 부정하면 안 됩니다.
• 박희숙·이숙일의 실제 점유 조사. 두 사람 모두 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자, 계약관계가 확인되지 않습니다. 현재 누가 점유하고 있는지, 별도 임대차계약이 존재하는지, 배당요구 여부 및 명도 상대방이 누구인지 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득액 283,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 113.2%이고, 최신 거래 240,000,000원보다 43,000,000원 높습니다. 전체 평균 258,333,333원이나 2022년의 315,000,000원 거래를 가격 메리트의 주된 근거로 사용해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 인수액과 실질취득 재산정. 유찰로 낙찰대금이 보증금보다 낮아지면 원칙상 선순위 임차보증금 미배당액이 발생할 수 있습니다. 이번 사건에서는 포기·말소 조건이 실제로 이행되는지 확인해야만 그 인수를 실질 0원으로 평가할 수 있습니다.
• 배당 및 조세채권 확인. 안산세무서·남동세무서의 압류가 있으므로 조세채권과 배당 우선순위를 점검해야 합니다. 예상배당표에는 당해세·최우선변제 등이 별도로 반영되지 않아 실제 배당금액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·명도·현장 점검. 공용부분 미납 관리비, 실제 거주자, 주택 내부 하자, 주차 여건 및 인도 가능성을 조사해야 합니다. 임차권의 금전적 인수부담이 해소되더라도 점유자의 인도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 입찰 전 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다. 특히 매각조건 변경과 추가 권리신고 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이어도 “시세보다 싼 물건”은 아니다

이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인의 존재 자체보다 그 권리를 승계한 주택도시보증공사의 포기·말소 조건입니다. 이보현의 보증금은 235,000,000원이고 대항력도 인정되지만, 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 이행을 전제로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그런데 지금 가격이 문제입니다. 신건 실질취득액 283,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 113.2%이고, 최신 거래 240,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -4.3%로 하락하는 상황에서, 전체 거래 평균이나 과거 고가 거래만으로 현재 가격을 합리화하기는 어렵습니다.

여기에 총 13세대의 소규모 다세대라는 환금성 제약, 박희숙·이숙일의 미확인 임대차·점유관계, 주택도시보증공사의 포기·말소 조건에 대한 이행 확인이 남아 있습니다. 평균 유찰 횟수도 1.7회로 나타나는 만큼 현재 신건에서 서둘러 가격을 높여 응찰할 근거는 부족합니다.

결론은 현 회차 입찰 보류입니다. 주요 선순위 보증금은 조건부로 인수 해소가 가능하지만, 그것만으로 가격 경쟁력이 생기지는 않습니다. 향후 유찰이 발생하더라도 포기조건 이행과 별도 전입자 문제를 확인한 뒤 실질취득액을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 권리 해소 가능성은 있지만, 신건 가격과 점유 불확실성 때문에 현재 투자 매력도는 낮은 물건입니다.