창원지방법원 2026타경20122. 창원시 마산회원구 구암동 266-18에 있는 세멘벽돌조 2층 건물과 토지의 경매입니다. 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용되고 있으며, 토지면적은 129.1㎡입니다. 소유자는 안옥이로, 1985년 공유지분을 취득한 이후 2005년 나머지 지분을 증여받아 건물 등기상 단독소유자가 됐습니다.
권리의 출발점은 2013.05.24. 설정된 대구은행 근저당권입니다. 이후 액트캐쉬대부 근저당권과 다수의 가압류가 설정됐고, 액트캐쉬대부의 신청으로 2026.03.04. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기권리만 보면 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조지만, 실제 입찰 판단은 임차인의 점유관계와 매각 대상 범위까지 확인한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 266-18 도로명주소: 구암북2길 89 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 혼합 이용 |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 스라브즙 지상 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층: 주택·근린생활시설 / 2층: 주택 |
| 토지면적 | 129.1㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방형 |
| 소유자 | 안옥이 (건물 등기상 단독소유) |
| 감정가 | 260,753,510원 |
| 최저매각가 | 260,753,510원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 주식회사 액트캐쉬대부 |
| 경매 청구금액 | 36,214,794원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2013년 대구은행이 말소기준
말소기준권리는 2013.05.24. 대구은행 근저당권으로, 채권최고액은 76,440,000원입니다. 이전에 설정됐던 경남은행·창원신용협동조합 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 대구은행 근저당 이후 설정된 액트캐쉬대부의 46,500,000원 근저당권과 가압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 점유 확인 필수
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 신고된 전입일은 모두 2013년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 임대차의 구체적인 내용, 확정일자, 점유권원 및 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
남둘자 커피은행365-커피나무구암2점 1층 우측 점포 1칸 |
2020.10.19 | 2,000 기재 단위 확인 필요 |
후순위 전입 말소기준 이후 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
해당 없음 |
|
최영훈 2층 전부 |
2020.07.08 | 미상 | 후순위 전입 말소기준 이후 |
미확인 2026.03.26 배당요구 |
해당 없음 |
대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 분석입니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않는 부분은 우선변제 여부를 확정하지 않았습니다. 실제 점유와 임대차 성립 시기 등은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
인수액 판단. 제시된 배당분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인의 보증금 미상, 확정일자 미확인, 점유관계 등의 불확실성이 남으므로 이 수치는 확인된 권리관계에 따른 추정치로 보아야 합니다. 입찰 전 추가 확인 결과에 따라 실질취득비용과 명도 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 260,753,510원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 적용하면 최저가 기준 예상 실질취득금액 역시 260,753,510원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등의 부대비용은 별도입니다.
하지만 동일 지역의 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 적정한지, 감정가가 현재 시장가격을 반영하고 있는지는 판단할 수 없습니다. 특히 주택과 근린생활시설이 혼재한 건물 및 토지라는 점 때문에 일반 아파트의 전용면적 기준 실거래 평균을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,753,510원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,450,549원 |
| 1. 근저당 · 대구은행 | 76,440,000원 | 76,440,000원 |
| 2. 근저당 · 액트캐쉬대부 | 46,500,000원 | 46,500,000원 |
| 3. 가압류 · 해운대농업협동조합 | 11,105,441원 | 11,105,441원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 67,220,000원 | 67,220,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 13,681,717원 | 13,681,717원 |
| 6. 가압류 · 신한라이프생명보험 | 10,269,243원 | 10,269,243원 |
| 7. 가압류 · 하나은행 | 7,723,245원 | 7,723,245원 |
| 8. 가압류 · 함안군산림조합 | 9,365,525원 | 9,365,525원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 14,815,750원 | 13,997,790원 |
| 10. 가압류 · 케이에프티이육공삼유동화전문 | 57,019,708원 | 0원 |
| 채권 합계 | 314,140,629원 | 256,302,961원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에 따른 예상액입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권최고액과 실제 피담보채권액은 다를 수 있습니다. 가압류채권 간 안분배당 등 실제 법정 배당순위, 조세채권, 임차인의 최우선변제권은 별도로 검증해야 합니다. 따라서 위 표의 개별 배당액은 확정배당액이 아닙니다.
현 매각가 가정에서는 집행비용 4,450,549원을 제외한 256,302,961원이 채권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 총 채권액은 314,140,629원이므로 57,837,668원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 판단은 별개
| 매각 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 260,753,510원 | 57,837,668원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 208,602,808원 | 109,258,260원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 166,882,246원 | 150,394,734원 | 0원 |
유찰될 경우 최저매각가는 각각 208,602,808원, 166,882,246원으로 내려가는 시나리오입니다. 배당 시뮬레이션상 인수가 발생하지 않으므로 예상 실질취득금액도 해당 매각가와 같지만, 이는 별도 취득비용을 제외한 금액입니다.
다만 유찰로 가격이 하락했다고 해서 시세 대비 저렴해진다고 자동으로 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 비교 가능한 최근 거래가격 및 건물·토지의 실제 가치를 확인해야 회차별 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변환경. 창원시 마산회원구 구암동 소재 구암중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 노변 상업시설, 주택, 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. 토지는 소로 한 면에 접하고 있습니다.
- 토지. 면적 129.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 평지의 가로장방형 토지로, 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 제1종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 절대보호구역(구암중), 상대보호구역(창원예술학교)에 해당합니다.
- 공시지가. 토지의 개별공시지가는 1,048,000원/㎡입니다. 공시지가는 시장에서 실제 거래되는 토지가격과 구분해 평가해야 합니다.
- 건물 구조 및 설비. 세멘벽돌조 스라브즙 2층 건물이며, 외벽은 적벽돌쌓기와 타일붙임 등으로 마감됐습니다. 도시가스 난방설비와 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 1층은 주택과 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용됩니다. 주거와 점포가 혼합된 형태이므로 각 층의 독립적인 이용 가능성과 점유관계가 중요합니다.
- 공부 및 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물 포함 매각이므로 건축물대장과 현장 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 단독 토지와 주택·근린생활시설이 결합된 물건으로, 일반 아파트와 매수 수요층 및 가격 형성 방식이 다를 수 있습니다. 구체적인 환금성 평가는 인근 유사 물건의 최근 거래와 임대수익 확인 후 가능합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2013.05.24. 대구은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 액트캐쉬대부 근저당과 이후 가압류들의 소멸 여부를 등기 원본으로 재확인하세요.
- 토지 등기 별도 대조. 토지·건물 일괄매각이므로 토지 소유권, 공동담보, 제한물권 및 매각 대상 범위가 건물 등기와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 1층 점포의 실제 임대차 확인. 남둘자의 사업자등록, 영업 여부, 점유 시작일, 보증금 단위, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 2층 임차인 보증금 확인. 최영훈은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약 내용과 실제 점유권원, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 및 현장 확인. 포함되는 제시외 건물의 실제 위치와 구조, 사용현황 및 매각 범위를 감정평가서·현황조사와 대조하세요.
- 실거래 및 감정가격 검증. 주변 유사 주택·근린생활시설과 토지 거래사례, 건물 노후도, 수선비용 및 임대수익을 확인하고 응찰가 상한을 정하세요.
- 명도비용 검토. 점포와 주거부분에 각각 점유자가 있으므로 점유 해소를 위한 협의와 법적 절차의 가능성을 반영해야 합니다.
- 실제 배당순위 확인. 제시된 예상배당액은 법정 배당순위, 조세, 실제 채권액, 임차인의 최우선변제 등에 따라 변동할 수 있으므로 확정적으로 사용해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 입찰 전에 명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서 및 법원 공고의 최신 내용을 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 확인할 위험 0”
이 사건의 장점은 말소기준이 명확하고 후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 예상배당표에서는 채권 미배당액이 57,837,668원 발생하지만, 그것이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 확인된 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임차인 2명 가운데 2층 임차인의 보증금이 미상이고, 1층 점포의 임대차 세부 내용도 확인할 필요가 있습니다. 여기에 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물 포함, 주거·상업 혼합 이용이라는 물건 특성이 더해집니다.
가격 역시 아직 합격점을 줄 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이지만, 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못했기 때문에 260,753,510원이 시장가격보다 유리한지는 미확정입니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 시세 및 실제 점유관계에 대한 검증이 선행돼야 합니다.
결론은 권리구조는 비교적 명료하지만, 임차인·토지·제시외 건물·시세 확인 전에는 입찰을 보류할 필요가 있는 조건부 검토 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 단순한 등기상 인수액이 아니라, 실제 점유 정리 가능성과 부동산의 적정 취득가격을 함께 확인하는 것입니다.
