서울남부지방법원 2025타경13891. 서울 금천구 가산동 금강노블레스 101동 7층 702호 오피스텔입니다. 2020년 소유권을 취득한 김연철 씨 명의의 부동산으로, 2024년 9월 임차인 김지아의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이후 인천신용보증재단의 가압류가 등기됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2024.09.09입니다. 김지아의 임차권등기가 말소기준인 2024.11.25 가압류보다 먼저 설정됐기 때문입니다. 전입신고와 확정일자도 그보다 앞서 있어, 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 권리관계입니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 조건부 포기·말소가 실제 인수 위험을 해소하는 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기

말소기준권리는 2024.11.25 인천신용보증재단 가압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 서울특별시·금천구의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 김지아의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 설정됐으므로 별도의 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 분석 — 신건의 가격 메리트는 아직 미확인

감정가와 신건 최저매각가는 모두 279,000,000원입니다. 소유자 김연철의 2020년 등기상 취득 거래가액은 263,000,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시세로 간주할 수는 없습니다.

동일 단지·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않았으므로 신건 최저가가 현재 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 임차보증금이 276,100,000원으로 감정가에 가까운 구조라, 매각조건에 따른 인수액 차이를 정확히 구분해야 합니다.

④ 회차별 입찰 시나리오 — 유찰이 곧 안전한 할인은 아니다

회차별 원칙상 인수액은 매각조건에 따른 포기가 없다는 가정의 추정액입니다. 실제 매수인 부담은 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용 여부에 따라 달라집니다.

1회 유찰 시 예상 최저가는 223,200,000원이고, 2회 유찰 시에는 178,560,000원입니다. 그러나 선순위 임차권의 미배당 잔액을 그대로 인수한다면 각각 56,824,800원, 100,839,840원의 부담이 예상됩니다. 즉, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 임차보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

신건 매각가 279,000,000원을 기준으로 집행비용 4,706,000원을 제외한 274,294,000원이 임차인 보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 중 부족분은 1,806,000원입니다.

다만 이는 매각물건명세서상 잔액 청구권 포기 조건을 적용하기 전의 원칙상 부족분입니다. 조건이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 집행비용 추정치에 기반하며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 세일중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하 1층, 지상 13층 중 7층에 위치합니다. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 약 10m 내외 포장도로에 접하며, 인접 토지 및 도로와 대체로 평탄합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역 및 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 공부·건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 업무·주거용 부동산이 혼재하지만, 해당 오피스텔의 최근 실거래 가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 임차인 김지아와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 조건부 포기라는 사실만으로 등기가 이미 말소됐다고 판단해서는 안 됩니다. 말소 절차와 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 구분. 실제 임차인은 김지아 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 인수액 구분. 신건 기준 원칙상 미배당 보증금은 1,806,000원이지만, 매각조건에 따른 실질 인수액은 0원입니다. 포기 조건이 적용되지 않을 경우의 위험도 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 확인. 가산동 금강노블레스의 유사 면적 오피스텔 최근 실거래가격, 최신 거래 및 추세를 비교해 279,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 점유 및 인도. 임차권등기만으로 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유 현황과 인도·명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 미납액을 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세. 서울특별시와 금천구의 압류에 관련된 조세채권 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 포기 조건의 확실성”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 276,100,000원의 선순위 임차권이 있는 고위험 경매입니다. 실제로 매각조건을 적용하지 않으면 신건에서도 1,806,000원의 보증금 인수 가능성이 발생합니다. 유찰이 진행되면 원칙상 인수액은 더욱 증가합니다.

하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이며, 단순한 선순위 보증금 인수형 물건과는 다른 구조가 됩니다.

그렇다고 신건 입찰이 곧바로 유리한 것은 아닙니다. 최저가 279,000,000원을 최근 실거래 시세와 비교할 근거가 부족하기 때문입니다. 권리 위험은 조건부로 해소될 수 있지만, 가격 경쟁력은 아직 입증되지 않았습니다. 매각조건의 확실성을 확인한 뒤 최근 거래 시세를 대조하는 것이 우선입니다.