창원지방법원 2026타경20289. 함안군 가야읍 광정리 425-1과 473-1에 걸친 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 송상섭(지분 3분의 2)과 윤혜민(지분 3분의 1)입니다. 송상섭은 2025년 공매를 통해 지분을 취득했고, 이후 2026년 5월 29일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기되었습니다. 일반적인 금융기관 담보권 실행 경매와 달리 공유관계의 정리가 핵심인 사건입니다.
감정평가상 건물은 제실·주택·창고 등으로 이용되고 있습니다. 일괄매각에는 제시외 건물도 포함됩니다. 특히 토지 일부는 공부상 지목이 답이지만 현황상 대지로 이용되고 있고, 농지전용허가 및 원상회복 문제가 동시에 제기되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율을 계산해 입찰할 유형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20289 |
|---|---|
| 경매 성격 | 공유물분할을 위한 경매 · 등기상 임의경매개시결정 |
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 광정리 425-1, 473-1 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 가야읍 솔밭등길 37 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황상 제실·주택·창고 등 |
| 매각 형태 | 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 토지 현황 | 광정리 425-1·473-1의 2필 일단 주거용 건부지 · 부정형 평지 |
| 토지 면적 정보 | 936.0㎡ · 개별 필지 면적 및 전체 매각면적 원본 대조 필요 |
| 토지 지목 | 답 · 현황상 대지 이용 |
| 소유자 | 송상섭(3분의 2), 윤혜민(3분의 1) |
| 감정가 | 450,853,440원 |
| 최저매각가 | 450,853,440원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 경매 신청인 | 송상섭 |
| 등기상 근저당권 | 없음 |
| 임차관계 | 신한순·강옥자 · 보증금·확정일자 미상 |
| 특별매각조건 | 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 공유물분할과 점유가 핵심
등기상 근저당권은 없습니다. 과거 압류가 여러 차례 등장하지만, 2019년 함안군 압류는 같은 해 말소되었고, 종로세무서장 및 서울특별시 관련 압류도 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 이전 압류라는 이유만으로 현재 매수인이 해당 압류를 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 등기 목적에 '임의경매개시결정'이라고 표시되어 있으면서, 등기 원인에는 공유물분할을 위한 경매개시결정이라고 기재되어 있습니다. 담보권 실행을 전제로 한 통상적인 임의경매와 구별해 경매신청 원인, 매각범위와 공유자 권리관계를 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 2명, 인수액 미확정
현황조사와 매각물건명세서에 신한순·강옥자가 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 신고 인원은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임대관계 자체도 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신한순 | 본건 전부 | 1992.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강옥자 | 본건 전부 | 2015.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 가능·미상: 전입신고 시점은 확인되지만 실제 점유·임대차계약·보증금 등의 사실관계가 확정되지 않았다는 의미입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
두 사람 모두 점유 범위가 '본건 전부'로 기재되어 있습니다. 실제로 같은 건물을 함께 사용하는지, 별도 건물이나 구역을 점유하는지, 주민등록상 주소와 건물별 점유관계가 일치하는지를 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 여러 용도의 건물이 일괄매각되므로 각 임차인의 점유 대상과 매각 대상 건물의 관계가 중요합니다.
③ 가격 평가 — 신건 450,853,440원, 할인보다 인수위험 확인이 먼저
감정가와 최저매각가가 모두 450,853,440원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저가가 감정가의 100%입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가치보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
무엇보다 이 물건은 주택과 창고, 제실, 농지 관련 토지가 결합되어 있습니다. 일반적인 아파트 실거래 평균을 대입할 수 없으며, 농지 원상회복에 필요한 비용과 임차보증금 승계액을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 가치를 판단해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 계산상 소유자 잔여 | 매수인 인수위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 450,853,440원 | 443,944,906원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 360,682,752원 | 354,833,193원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 288,546,201원 | 283,706,554원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 매각가격과 계산상 잔여액을 나타냅니다. 소유자 잔여액은 임차보증금·당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정값이며, 실제 배당금이나 매수인 인수액을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,853,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,908,534원 |
| 1. 경매개시결정 · 송상섭 | 미상 | 0원 |
| 계산상 소유자 교부 잔여 | — | 443,944,906원 |
집행비용은 약 매각가의 1.5%를 기준으로 한 추정액입니다. 송상섭의 채권액은 확인되지 않아 배당계산에서 제외되었습니다. 소유자 잔여액은 임차인 배당·당해세·최우선변제 등 미확인 권리를 반영하지 않은 단순 계산값으로 실제 교부액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 제실과 주택, 창고가 섞인 일괄매각
감정평가상 건물은 서로 다른 용도로 사용되고 있습니다. 물건종류는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있지만, 실제 이용상태는 제실·주택·창고 등이 결합된 형태입니다. 일반적인 공동주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
| 건물 구분 | 구조 | 실제 이용상태 |
|---|---|---|
| 3-1 | 목조 기와지붕 단층 | 제실 |
| 3-2 | 목조 기와지붕 단층 | 대문 및 창고 |
| 3-3 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 | 주택 |
| 3-4 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 | 주택 및 창고 |
| 3-5 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 | 창고 |
3-3 건물에는 급·배수, 위생, 난방, 전기설비 등이 있는 것으로 조사되었습니다. 반면 3-2 건물은 제시목록상 용도와 실제 이용상태가 상이합니다. 건물별 적법성·용도·점유관계와 제시외 건물의 범위를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 가야읍 광정리 백산마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하며, 제반 입지조건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 형태. 2필이 일단의 주거용 건부지로 이용 중이며, 부정형 평지입니다. 공부상 지목과 실제 이용상태가 다른 토지가 포함되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·생산녹지지역, 자연취락지구 관련 사항이 확인됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 관련 제한이 확인됩니다. 농업진흥구역과의 접함 관계도 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지정보상 112,400원/㎡입니다. 해당 공시지가를 건물 포함 일괄매각 물건 전체의 시장가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건물 이용. 제실·주택·창고가 혼합되어 있어 일반 아파트나 동일 유형 다세대주택에 비해 매수 수요와 활용방식이 제한될 가능성이 있습니다.
- 환금성. 농지 관련 제한, 원상회복 문제, 복합 건물용도, 미확인 임차관계로 재매각 또는 활용 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 가야읍사무소에 해당 필지의 농지취득자격증명 발급 요건과 원상복구계획의 인정 가능 여부를 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
- 원상회복 범위. 농지전용허가 여부, 실제 건축물의 위치, 원상회복 대상과 필요한 절차를 서면으로 확인해야 합니다. 건축물 존재 자체가 농취증 발급 문제와 연결됩니다.
- 매각물건명세서 원본. 토지·건물 일괄매각 범위, 제시외 건물 포함 여부, 특별매각조건, 농취증 제출기한을 법원 공고와 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 신한순 임대차 확인. 1992.02.17 전입신고의 실제 점유 지속 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 강옥자 임대차 확인. 2015.06.10 전입신고와 현 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 점유관계. 두 사람 모두 본건 전부로 기재되어 있어 각자의 실제 점유 건물과 사용 구역을 구분해야 합니다.
- 공유물분할 경매의 법적 구조. 공유자 송상섭·윤혜민의 지분관계와 경매 원인, 전체 매각범위 및 배당처리 방식을 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 공매공고 교차 확인. 2016년 및 2024년 한국자산관리공사 관련 공매공고의 처리 상태와 별도 공매 진행 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물 적법성. 각 건물의 건축물대장, 실제 용도, 제시목록과 현황의 차이, 원상복구 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 응찰 예정가에 확인된 임차보증금 인수액과 농지·건물 관련 추가 부담을 반영하고, 별도로 조사한 시장가격과 비교해야 합니다.
- 명도 및 활용계획. 현장 점유자, 제실 이용자, 주택 거주자, 창고 사용자와 실제 인도 가능한 범위를 파악해야 합니다.
- 최종 권리확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관청 회신을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 없다고 안전한 경매는 아니다”
이 사건의 등기상 근저당권은 없고 기존 압류 역시 상당 부분 말소되어 있습니다. 그러나 그것만으로 매수인 인수 0원이나 안전한 소유권 취득을 단정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 실제 임차인 신고 2명이 존재하며, 공유물분할 경매의 법적 구조도 일반적인 담보권 실행 경매와 구별해야 합니다.
여기에 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 위험과 농지 원상회복 문제가 더해집니다. 토지와 건물이 일괄매각되고 실제 이용 용도도 혼합되어 있어 환금성은 신중하게 판단해야 합니다. 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않아 신건 최저가 450,853,440원의 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 농취증 발급과 원상회복 가능성을 확인하고, 신한순·강옥자의 임대차 및 보증금 인수 여부를 확정한 다음, 실제 추가 부담을 반영한 취득원가로 재평가해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 적법하게 취득할 수 있는지와 취득 후 얼마의 부담이 남는지입니다.
