창원지방법원 2026타경20314. 경남 창원시 마산합포구 월영동의 마린애시앙부영 106동 3층 304호입니다. 전용면적은 84.9463㎡, 단지 규모는 4,298세대인 아파트입니다. 현재 소유자는 김중문으로, 2021년 9월 24일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 293,000,000원입니다.

이 사건은 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 305,464,153원입니다. 등기부에는 노세환을 근저당권자로 하는 채권최고액 400,000,000원의 근저당권과 카카오뱅크의 가압류가 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 안중근의 임차보증금 반환 문제가 별도로 존재합니다.

따라서 이 사건의 핵심은 단순히 근저당권과 가압류가 지워지는지를 확인하는 데 있지 않습니다. 임차인에게 보증금이 얼마 배당되고, 부족한 금액이 매수인에게 넘어오는지를 입찰 가격별로 판단하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다

말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 노세환, 채권최고액은 400,000,000원입니다. 이후 접수된 카카오뱅크 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

특히 2021년 10월 13일 설정됐던 별도의 노세환 근저당권은 2024년 1월 12일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리로 보는 것은 2024년 5월 29일 접수된 근저당권으로, 과거 말소된 근저당권을 별도의 유효 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

선순위 임차인 분석

실제 임차인은 1명이며, 보증금은 총 295,000,000원입니다. 안중근의 임대차계약일자는 2021.08.24와 2023.08.02로 기재되어 있고, 2025.10.02 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인됩니다.

임차권등기에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재되어 있으며, 2024.01.19 임대차보증금반환채권 양수를 원인으로 하고 있습니다. 서울보증보험은 이 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 이 관계는 보증금반환채권의 양도·대위와 관련된 것으로, 서울보증보험을 또 다른 실제 임차인으로 세어 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 임차권과 신청채권의 실제 귀속 및 배당금 수령관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균 대비 90%, 같은 3층 거래 대비 98.2%

마린애시앙부영은 4,298세대 규모로, 비교 대상은 전용 84.95㎡ 안팎의 최근 실거래입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 424,375,000원, 최근 거래가는 425,000,000원입니다. 현재 최저매각가 382,000,000원은 최근 평균보다 42,375,000원 낮습니다.

실거래 범위는 365,000,000원~475,000,000원으로 넓습니다. 고층과 저층, 세부 전용면적별 거래가격이 다르므로 전체 평균 하나만으로 가격 경쟁력을 결정하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 이 경매물건은 3층이고, 같은 단지의 전용 84.95㎡ 3층 거래가격이 389,000,000원입니다. 최저매각가 382,000,000원은 그 거래보다 불과 7,000,000원 낮은 약 98.2%입니다. 평균 대비 할인율 10%라는 숫자보다 동일층 비교에서 나타나는 작은 가격 여유를 더 보수적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 선순위 임차보증금 295,000,000원을 배당한 뒤, 나머지를 근저당권자에게 배당하는 구조입니다.

집행비용 6,148,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 신청채권과 임차보증금 반환채권 사이의 양도·대위 관계도 최종 배당에서 확인해야 합니다.

한편 근저당권자와 후순위 채권자들의 청구액 합계는 732,149,680원이며, 이들에 대한 예상배당은 80,852,000원, 미배당액은 651,297,680원입니다. 그러나 이 미배당액 전체가 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 후순위 담보권·가압류 채권의 미회수액과 대항력 임차인이 매수인에게 청구할 수 있는 보증금 잔액은 명확히 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 그대로 취득원가 하락은 아니다

이 사건에서 반드시 확인해야 할 부분입니다. 현재 낙찰가에서는 임차보증금이 전액 배당되지만, 매각가격이 하락하면 배당재원이 줄어듭니다. 임차보증금 295,000,000원이 완전히 변제되지 않는 구간부터는 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

실질취득은 매각가와 예상 인수보증금을 합산한 금액입니다. 취득세·명도비·금융비용·미납 관리비 등은 제외했습니다. 향후 유찰 회차는 현재 확정된 매각 결과가 아닌 가격별 가정입니다.

2회 유찰 시 실질취득 299,222,720원은 최근 12개월 평균 424,375,000원과 동일층 실거래 389,000,000원 모두보다 낮습니다. 다만 그 차이는 인수보증금을 모두 반영한 후 판단해야 하며, 임차보증금 반환·점유 인도와 관련된 절차적 부담도 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (단지 실거래 및 토지정보 기준)

• 단지 규모. 마린애시앙부영은 4,298세대 아파트로, 준공일은 2019.12.09입니다. 대규모 아파트 단지라는 특성과 최근 동일 면적대 거래가 확인된다는 점은 가격 비교에 유리하지만, 단지 규모만으로 개별 호수의 환금성을 단정할 수는 없습니다.
• 토지 이용. 소재지의 토지이용상황은 아파트이며, 제3종일반주거지역 정보가 확인됩니다. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있습니다.
• 주변 계획·규제. 지구단위계획구역에 포함되고, 학교 관련 보호구역, 가축사육제한구역 등과의 저촉 정보가 확인됩니다. 도로 관련 계획과 어린이공원·초등학교 접함 정보도 있습니다. 개별 대지지분과 건축물에 미치는 구체적 제한은 별도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 1,186,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 수치로, 해당 아파트 호수의 직접적인 매매시세와는 구분해야 합니다.
• 가격 편차. 최근 거래가격은 365,000,000원에서 475,000,000원까지 분포합니다. 이 물건과 동일한 3층 거래는 389,000,000원이므로, 고층 거래를 포함한 평균가격보다 동일층 비교가격을 함께 적용하는 것이 합리적입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 확인됩니다. 다만 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란했다는 매각물건명세서 기재가 있어, 실제 내부 상태를 확인하지 못한 위험은 별도로 남습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력의 기준일 확인. 안중근의 전입일과 점유개시일은 2021.09.24, 말소기준근저당 접수일은 2024.05.29입니다. 등기부·주민등록 관련 자료·현황조사 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 임차보증금 전액 배당 가능 여부. 보증금 295,000,000원에 대한 우선변제권과 배당요구가 확인됩니다. 그러나 실제 배당에서는 집행비용·세금·배당순위 관련 변동이 있을 수 있으므로 예상 인수액 0원을 확정액으로 취급해서는 안 됩니다.
• 서울보증보험 대위·채권양도 관계. 임차권등기의 대위자와 경매신청채권자가 서울보증보험입니다. 보증금반환채권의 양수 범위, 채권 귀속 및 배당금 수령관계를 확인해야 합니다. 보증금 295,000,000원을 별도의 두 임차인 채권처럼 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득액 재계산. 1회 유찰 시 최저가 305,600,000원에서는 예상 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 54,742,720원의 인수가 예상됩니다. 입찰가는 반드시 매각가와 인수보증금을 합한 실질취득액으로 평가해야 합니다.
• 내부 상태와 점유관계 확인. 현장조사에서 내부 확인이 곤란했습니다. 현재 점유자, 실제 퇴거 여부, 내부 하자와 수리 필요성을 확인하고, 인도 협의 및 명도에 필요한 비용과 기간을 고려해야 합니다.
• 동일층 시세 비교. 최근 평균 424,375,000원만 보지 말고 같은 단지 3층 거래가격 389,000,000원을 함께 비교해야 합니다. 신건 최저가와의 차이는 7,000,000원입니다.
• 관리비 및 취득 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액, 취득세·등기비용·명도비 등을 확인해 총 취득원가를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “지워지는 근저당보다 선순위 보증금이 중요하다”

이 물건의 가격을 단순히 감정가와 실거래 평균으로 비교하면 꽤 매력적으로 보일 수 있습니다. 382,000,000원은 최근 12개월 평균 424,375,000원의 90.0%이기 때문입니다. 하지만 실제 동일층 거래가격 389,000,000원과 비교하면 신건 가격의 여유는 크지 않습니다.

권리 측면에서는 더 중요한 조건이 있습니다. 안중근의 선순위 임차보증금 295,000,000원입니다. 현재 최저가로 매각되면 보증금 전액 배당이 예상되어 인수액은 0원이지만, 2회 유찰 가격으로 매각되면 54,742,720원 인수가 예상됩니다. 이때 실질취득은 244,480,000원이 아니라 299,222,720원입니다. 더 낮은 낙찰가만 보고 가격 경쟁력을 과대평가해서는 안 됩니다.

따라서 현재 신건에서는 동일층 대비 작은 가격 차이, 선순위 임차권, 내부 미확인 위험을 고려해 신중한 접근이 필요합니다. 유찰이 발생한다면 가격 조건은 달라질 수 있으나, 매번 인수보증금을 반영한 총 취득원가를 새로 계산해야 합니다.

결론은 조건부 검토. 현재 예상배당상 임차보증금 인수는 없지만, 보증금 대위·배당관계 및 내부 상태가 확인되기 전까지 권리가 완전히 깨끗한 물건으로 평가하기 어렵습니다. 가격은 보수적으로, 배당은 엄격하게, 실질취득액은 반드시 합산해서 판단할 물건입니다.