서울남부지방법원 2025타경13925. 서울 구로구 오류동의 루체비스타 11층 1102호, 전용 29.98㎡ 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 현재 소유자는 장성광이며, 2020년 5월 20일 매매를 원인으로 2020년 6월 3일 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 317,000,000원입니다. 이후 국세 관련 압류와 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다.
이 사건은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 5월 3일 인천세무서장 관련 압류입니다. 그런데 임차인 강일규는 그보다 앞선 2020년 6월 3일 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제를 먼저 살펴야 합니다.
결론을 바꾸는 부분은 매각물건명세서의 특약입니다. 임차인 강일규의 임차권을 승계한 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 실제 이행된다면 강일규 관련 보증금 인수는 실질적으로 해소됩니다. 다만 해당 확약은 강일규의 임차권에 관한 것이므로, 다른 점유자의 권리나 별도 제한사항까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제11층 제1102호 도로명주소: 서울특별시 구로구 고척로 5 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 29.98㎡ · 지하 2층, 지상 15층 중 11층 |
| 건물 규모 | 루체비스타 · 36세대 · 2020.03.20 준공 |
| 소유자 | 장성광 · 2020.06.03 소유권이전 · 거래가액 317,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.03 갑구 6번 압류 · 국(인천세무서장) |
| 임차관계 | 실제 확인되는 임차·전입 관계자 2명(강일규·신현수) · 강일규 임차권등기 경정은 동일 권리의 정정 |
| 실질 인수 | 강일규 관련 0원(미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인
2020년 청량리신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,824,240,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 주식회사무궁화신탁과 관련된 기존 신탁등기도 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산하지 않습니다.
이후 2023년 5월 3일 인천세무서장 관련 압류, 5월 4일 부천세무서장 관련 압류가 등기됐습니다. 두 압류는 경매 매각에 따른 말소 대상으로 정리돼 있으며, 2025년 12월 16일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 2022.12.09 민간임대주택등기는 별도의 검토 대상입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기로서, 매각 이후 등록상 의무의 처리 및 말소 가능 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강일규 전부 · 주거 · 임차권등기 |
2020.06.03 | 285,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 조건부 인수 0원 주택도시보증공사 임차권 승계 · 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 신현수 점유 부분 미상 |
2025.05.13 | 미상 | 전입일상 없음 | 미상 | 별도 확인 말소기준권리 이후 전입 · 실제 점유관계와 보증금 확인 필요 |
강일규의 임차권등기(을구 3번)와 2024.10.31 경정등기(을구 3-2번)는 별도 임차인 2명이 아니라 동일 임차권 관련 등기입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인으로, 별도의 실제 거주 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
매각물건명세서에는 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다.
이 조건이 이행되면 강일규 관련 보증금 인수는 실질 0원입니다. 단, 입찰 전 명세서 원문과 승계·포기·말소 조건의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
그러나 보증금과 점유 부분, 실제 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 강일규 관련 확약이 신현수의 별도 권리까지 해소하는 것은 아닙니다. 신현수에게 매수인이 인수할 별도 권리가 있는지 최종 확인하고, 명도 부담도 점검해야 합니다.
확정일자 정정. 강일규 임차권등기의 최초 기재 확정일자는 2022.05.04이나, 2024.10.31 경정등기에 2020.05.18로 정정된 내용이 있습니다. 배당순위 판단 시 경정된 확정일자와 등기·임대차 원본을 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 40.3% 높은 신건
루체비스타는 2020년 준공된 36세대 규모의 도시형생활주택입니다. 비교 대상은 전용 29.98㎡를 중심으로 한 유사 평형 실거래입니다. 전체 거래 평균은 227,483,333원이지만, 2023년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 214,600,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 227,483,333원 |
2026년 3월 최신 거래는 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 214,600,000원으로, 감정가이자 신건 최저가인 301,000,000원보다 현저히 낮습니다.
최저가와 최근 평균의 차이는 86,400,000원이며, 최저가가 최근 시세의 140.3%입니다. 전체 거래 평균을 기준으로 해도 132.3%에 해당합니다. 최신 거래보다도 최저가가 높으므로 신건은 시세보다 저렴하지 않습니다.
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -26.5%입니다. 과거 높은 거래가격을 포함한 전체 평균만으로 현재 감정가를 정당화하기 어렵습니다.
따라서 가격 메리트는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단해야 하며, 현재 최저가 301,000,000원에는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
평균 유찰 횟수가 높다는 것은 감정가 수준의 시장 수용성이 낮을 가능성을 시사합니다. 다만 이 통계만으로 본건의 유찰 횟수나 향후 낙찰가격을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 강일규 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 10,986,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 301,000,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 집행비용 5,014,000원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 강일규 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권은 승계 관계가 있으므로 독립된 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 표는 제시된 배당 계산을 표시한 것이며 실제 배당주체와 배당순위, 지급액은 배당절차에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득 구분
강일규의 보증금은 285,000,000원입니다. 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 따라서 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
그러나 이 물건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 그 조건이 이행되는 경우에는 강일규 관련 인수액을 0원으로 보아야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액(확약 전) | 확약 적용 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 301,000,000원 | 0원 | 0원 | 301,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 240,800,000원 | 48,371,200원 | 0원 | 240,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 192,640,000원 | 95,856,960원 | 0원 | 192,640,000원 |
룰상 인수액은 확약 적용 전의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실질취득액은 강일규에 관한 확약 조건이 이행된다는 전제에서 계산했으며 취득세, 명도비, 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 신현수에 관한 별도 인수 권리가 확인될 경우 추가 검토가 필요합니다.
이 경우 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 임차보증금 285,000,000원 수준에 머무릅니다. 따라서 최저가가 192,640,000원까지 내려가더라도 그 금액만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
본건에서는 확약 이행이 실질취득액을 결정하는 핵심 조건입니다.
1회 유찰 가격 240,800,000원도 최근 평균 214,600,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격 192,640,000원은 최근 평균보다 낮아지지만, 하락 추세 -26.5%와 소규모 단지의 환금성 문제를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 경인선 오류동역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 입지여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 오류동역이 위치해 대중교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 건물의 11층입니다. 승강기·화재탐지설비·스프링클러·도시가스 난방시설 등이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 일반적인 중대형 아파트와 매수층·수익성·환금성 구조가 다를 수 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 있어 매각 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 관련 토지의 공시지가는 7,571,000원/㎡입니다. 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 북동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 환금성. 36세대 규모의 소규모 단지이며 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래가격 하락 추세와 평균 7.9회 유찰 통계를 고려하면 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 공부와 탐문 및 외부 관찰 등을 바탕으로 작성됐습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 확인해야 합니다. 단순한 배당요구와 반환청구권 포기는 서로 다릅니다.
- 강일규 임차권 정리. 보증금 285,000,000원, 대항력, 배당요구, 확정일자 경정 및 임차권등기 말소 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 주택도시보증공사는 강일규 임차권의 승계인입니다. 동일 보증금을 별도의 보증금 채무처럼 중복 계산하지 말고 실제 배당주체와 잔여 반환청구권을 확인해야 합니다.
- 신현수 점유관계. 2025.05.13 전입으로 전입일상 말소기준권리보다 후순위이지만, 보증금 및 임대차관계가 미상입니다. 실제 거주 여부와 점유 부분, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기된 임대의무기간 및 임대료 제한 관련 사항의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 227,483,333원보다 최근 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 신건 가격은 어느 기준보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 240,800,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가격 192,640,000원에서는 최근 평균보다 낮아지지만, 하락 추세와 권리 정리 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31 및 외국인 등 대상 지정 내용에 대한 적용 여부와 경매 취득 관련 예외 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비와 현재 점유자 현황, 인도명령 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임차권등기명령 관련 원본을 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “좋은 가격”은 아니다
이 물건의 가장 중요한 장점은 대항력 있는 임차보증금 285,000,000원에 대해 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있다는 점입니다. 해당 조건이 실제 이행된다면 주된 임차보증금 인수 위험은 해소됩니다.
그러나 확인되지 않은 별도 전입자의 임대차관계와 민간임대주택등기 문제는 여전히 점검해야 합니다. 무엇보다 가격이 결정적인 약점입니다. 신건 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균 214,600,000원의 140.3%이며, 최근 거래 추세도 -26.5%입니다.
단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.9회로 높습니다. 1회 유찰 가격조차 최근 시세 평균을 웃도는 만큼 현재 단계에서 무리하게 입찰할 가격적 이유는 부족합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 강일규의 보증금 인수는 확약 이행을 전제로 해소 가능하지만, 그 확약의 확인 필요성, 별도 점유자 관련 불확실성, 소규모 단지의 환금성, 최근 거래가격 하락과 신건 가격의 높은 시세 대비 비율을 반영한 결과입니다.
권리 조건 확인이 먼저, 가격은 유찰 이후에 재검토. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려가는지뿐 아니라, 그 시점에도 확약 조건이 유효하고 실질취득액이 최근 시장가격 대비 충분히 낮아지는지를 확인하는 데 있습니다.
