* 인수 가능액은 매각물건명세서상 임차보증금 8,000,000원을 기준으로 한 범위입니다. 실제 인수액은 배당 결과 및 임차관계 확인에 따라 결정됩니다. 실질취득 부담은 낙찰가와 보증금 인수액의 합계로, 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외합니다.
창원지방법원 2026타경20379. 창원시 마산합포구 해운동 5-74 소재 5층 집합건물입니다. 공부상 분석 대상의 용도는 기타로 분류되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 주택입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 단위세대로, 일반상업지역에 위치합니다.
등기부상 소유자는 신정호입니다. 경남은행이 채권자로 임의경매를 신청했고, 청구금액은 300,000,000원입니다. 말소기준권리인 경남은행 근저당권의 채권최고액은 2,314,400,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 그 뒤 김송숙 명의의 600,000,000원 근저당권도 설정되어 있습니다.
그러나 이 물건에서 가장 중요한 것은 담보권 규모가 아닙니다. 2019.12.31 전입한 임차인이 2022.10.28 근저당권보다 앞선다는 사실입니다. 후순위 근저당권이 소멸하더라도 대항력 임차인의 보증금 반환 문제는 별도로 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 5-74 5층 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동1길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 현재 주택으로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 단위세대 |
| 소유자 | 신정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.28 을구 3번 경남은행 근저당권 · 채권최고액 2,314,400,000원 |
| 후순위 근저당 | 2025.04.22 을구 4번 김송숙 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 임차인 | 변인섭 · 본건 전부 · 전입 2019.12.31 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 임차인 인수는 별개
권리의 기준점은 2022.10.28 경남은행 근저당권입니다. 기존 1999년 설정 근저당권은 같은 날 말소되었고, 현재 분석상 말소기준이 되는 권리는 을구 3번입니다. 그 이후 설정된 김송숙 근저당권 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 8,000,000원의 행방
현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인은 변인섭 1명입니다. 본건 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있고, 배당요구 관련 문건도 접수되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변인섭 본건 전부 |
전입 2019.12.31 배당요구 2026.09.11 |
8,000,000원 월 300,000원 |
대항력 있음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
임차보증금과 월 차임은 매각물건명세서 비고에 기재된 금액입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 배당순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구 접수 사실만으로 보증금 전액 배당을 보장할 수 없습니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 전부가 아니다
현재 최저매각가는 90,000,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 반환 문제가 해소되지 않는다면 매수인이 부담하는 실질 금액은 달라집니다.
| 낙찰가격 시나리오 | 낙찰가 | 보증금 전액 인수 가정 | 실질취득 부담* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건·100%) | 90,000,000원 | 8,000,000원 | 98,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 72,000,000원 | 8,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 57,600,000원 | 8,000,000원 | 65,600,000원 |
* 위 표는 각 회차에서 임차보증금 8,000,000원이 전액 미변제되어 매수인에게 인수되는 경우의 위험 시나리오입니다. 실제 보증금 배당액이 발생하면 인수액은 줄어듭니다. 취득세·명도비 및 기타 비용은 제외한 금액입니다.
이 사건은 임차보증금 8,000,000원이 현재 최저매각가 90,000,000원보다 작은 구조입니다. 따라서 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형과는 다릅니다. 유찰로 낙찰가가 하락하면 실질취득 부담도 낮아질 수 있지만, 미배당 보증금 인수 위험이 남아 있는 한 낙찰가만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
현재 매각가 기준 배당 추정에서는 집행비용을 먼저 공제하고 경남은행 근저당권에 잔액이 배당됩니다. 후순위 김송숙 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 다만 아래 금액은 임차인 배당 및 당해세 등을 반영하기 전의 잠정 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경남은행 | 2,314,400,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김송숙 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,914,400,000원 | 87,980,000원 |
채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 하며 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용 2,020,000원은 추정치입니다. 임차인 우선변제, 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 2,826,420,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 2,844,096,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 2,858,236,800원 |
채권최고액 합계는 2,914,400,000원으로, 현재 감정가에 비해 매우 큽니다. 다만 이 금액은 공동담보 관계 등을 포함한 등기상 담보한도 기준이며, 물건 하나의 매수인이 미배당 채권액을 그대로 떠안는다는 의미는 아닙니다.
매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액과 대항력 임차인의 미변제 보증금은 법적 성격이 다릅니다. 전자는 일반적으로 매수인에게 승계되지 않지만, 후자는 임차인의 대항력과 변제 여부에 따라 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 실거래 검증이 우선
이 물건은 현재 감정가와 최저매각가가 모두 90,000,000원인 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 본건은 일반상업지역 내 집합건물이면서 실제로는 주택으로 이용되고 있습니다. 따라서 아파트 시세를 그대로 적용하거나, 주변 일반 상업용 부동산의 단가만으로 적정가격을 산정하는 것은 적절하지 않습니다. 같은 건물 또는 유사한 주택 이용 집합건물의 거래가격과 임대수요를 별도로 비교해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 해운동 소재 부산남부시외터미널 북서측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 업무시설·위락시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 단위세대입니다. 외벽은 세멘몰탈 및 타일, 내벽은 벽지 마감이며 목재유리 새시 이중창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·난방설비 등이 설치되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태는 현장에서 확인되지 않았습니다.
- 도로. 평가대상 토지는 포장된 세로각지에 접하며, 소로2류와 중로3류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 역사문화환경보존지역과 학교 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 4,403,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반상업지역 내 주택 이용 집합건물이라는 특성을 감안해 일반 아파트와 구분한 수요·가격 분석이 필요합니다. 실거래 비교가 확보되지 않아 매각의 용이성이나 적정 환금가격은 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 대항력. 변인섭의 전입일 2019.12.31과 말소기준권리 설정일 2022.10.28을 대조하고, 실제 점유 및 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 보증금 및 임대차계약. 매각물건명세서상 보증금 8,000,000원과 월 차임 300,000원을 임대차계약서 및 임차인 진술과 대조하세요.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 우선변제 순위를 확인하고, 2026.09.11 배당요구가 적법하게 접수되었는지 검토하세요.
- 미변제 잔액 인수. 실제 배당 후 임차보증금이 얼마나 남는지 확인하세요. 배당요구만으로 인수액이 0원이 되는 것은 아닙니다.
- 공동담보. 경남은행 공동담보목록 제2022-257호와 김송숙 공동담보목록 제2025-19450호를 확인하고 채권관계를 검토하세요.
- 배당표 검증. 집행비용·당해세·임차인 우선변제 및 실제 잔존채무에 따라 배당 결과가 바뀔 수 있습니다.
- 내부 상태·명도. 내부 미확인 물건이므로 현장 확인과 점유자 협의, 인도 절차를 고려하세요. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제를 먼저 검토해야 합니다.
- 관리비 및 사용관계. 미납 관리비, 공용부분 부담 여부와 실제 주택 이용상태를 확인하세요.
- 가격 상한. 낙찰가에 인수 가능 보증금과 취득·수리·명도비용을 더한 금액으로 투자성을 판단하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 기록을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “근저당 말소 ≠ 임차보증금 소멸”
창원 해운동 5층 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 경남은행 근저당권과 후순위 김송숙 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 앞서 전입한 변인섭의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.
임차보증금은 8,000,000원이며, 전액 배당되지 않는다면 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저매각가 90,000,000원에 낙찰받더라도 보증금 전액 인수 시 실질취득 부담은 98,000,000원으로 높아집니다.
물론 임차인에게 실제 배당되는 금액이 있으면 그만큼 인수 부담은 줄어들 수 있습니다. 그러나 확정일자와 배당순위가 확인되지 않아 이를 현재 시점에서 확정할 수 없습니다. 더욱이 내부 상태가 확인되지 않았고, 유사 물건의 실거래 비교도 부족합니다.
후순위 담보권은 소멸, 선순위 임차보증금은 인수 가능. 가격 메리트는 미확인. 이 물건은 단순히 감정가 90,000,000원이라는 숫자보다 임차보증금 미변제액·점유관계·실질취득액을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 유형입니다.
