서울남부지방법원 2025타경13939. 서울 강서구 방화동 제이스빌 4층 404호, 단지형 다세대주택입니다. 이번 사건의 핵심은 단순한 근저당권 말소 여부가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 주택임차권등기가 있고, 그 보증금은 280,000,000원으로 감정가보다 큽니다.

등기부만 보면 낙찰자가 거액의 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 물건입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 해당 임차권의 승계인으로서 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 이 조항을 적용하면 이단비 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.

그렇다고 권리분석이 모두 끝난 것은 아닙니다. 노아·김태린이라는 별도 전입자가 확인되지만 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 신건 최저가가 최근 실거래보다 높고, 제이스빌의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 상당히 많습니다. 따라서 이 사건은 조건부 인수 해소, 잔여 점유 불확실성, 가격 위험을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2024.07.03 삼성세무서장 압류입니다. 이후 설정된 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 2023.06.08 등기된 이단비의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 임차인의 전입일인 2021.05.07과 확정일자인 2021.04.23도 말소기준일보다 빠릅니다.

단, 청구권 포기는 이단비 임차권에 관한 주택도시보증공사의 권리에 적용되는 조건입니다. 노아와 김태린의 별도 권리까지 일괄 포기한 것으로 볼 수 없습니다. 이들의 임대차관계와 보증금이 미확정인 만큼, 확약 밖의 별도 인수 위험은 추가 확인이 필요합니다.

② 점유·임차관계 — 명단 3명, 확정 보증금 1건

조사상 확인되는 이름은 이단비·노아·김태린 3명입니다. 이 중 보증금과 우선변제권이 명확하게 확인되는 임차인은 이단비 1명입니다. 나머지 2명은 전입 내역이 있지만 보증금·확정일자 등 임대차 핵심 사항이 미상입니다. 주택도시보증공사는 이단비 임차권의 승계인으로, 별도의 실제 임차인이나 독립된 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 현재 가격은 높다

제이스빌(645-32)은 20세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 대상 면적은 28.57㎡이며, 확인된 실거래는 2025년 8월 1건입니다. 해당 거래는 면적 28.29㎡, 5층으로 거래금액은 240,000,000원입니다.

매각조건에 따른 이단비 임차권 인수 0원을 전제로 하면 현재 최저가와 실질취득액은 모두 247,000,000원입니다. 이는 확인된 최근 실거래 240,000,000원보다 7,000,000원 높고, 시세의 102.9%에 해당합니다.

따라서 보증금 인수 문제가 해소된다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 또한 실거래 표본이 1건이고 거래 시점은 2025년 8월이므로, 해당 금액을 현재의 확정 시세로 단정하기는 어렵습니다. 다만 확인 가능한 거래를 기준으로는 신건 가격의 할인 메리트가 입증되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)

집행비용 4,258,000원은 추정액입니다. 표상 이단비 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권액은 승계관계를 고려해야 하며, 두 금액을 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자 명의 별도 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 정반대의 결과

이 사건에서는 유찰에 따른 최저가 인하를 선순위 보증금 부족분의 변화와 함께 봐야 합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가하여 총 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 반대로 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 그대로 이행된다면, 이단비 임차권의 인수액은 0원이므로 낮아진 낙찰가만큼 실질취득액이 감소합니다.

1회·2회 유찰은 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이 아닙니다. 룰상 미배당 인수액은 각 회차의 집행비용 추정이 반영된 수치입니다. 확약 후 실질취득액에는 취득 관련 부대비용과 다른 점유자 관련 미확정 부담이 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·아파트·단독주택 등이 형성되어 있으며, 주거지로서의 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 공항시장역이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 6층 건물로, 본건은 4층 404호입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 인접 도로 대비 등고평탄하며, 동측 포장도로에 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 3,944,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정평가 당시 토지거래허가구역 관련 지정도 기재되어 있어 매수인 및 용도별 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 민간임대주택. 2021.05.07 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 등에 관한 문구가 등기되어 있으므로 매각 후 해당 등기의 처리 및 임대사업자 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 20세대 규모이며 실거래 확인 건수는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 12.5회와 낙찰률 0%는 매수층과 처분 가능성을 보수적으로 평가하도록 만드는 위험 신호입니다. 다만 해당 수치를 단지 전체의 확정적인 미래 낙찰 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 청구권 포기. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 본건 매각에 실제로 적용되는지 확인하세요. 조건의 이행 주체와 말소 절차도 확인 대상입니다.
• 선순위 임차권. 을구 1번 이단비 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 280,000,000원과 예상 미배당액 37,258,000원을 확인하고, 실질 인수 0원의 법적 근거인 포기·말소 조건을 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복주의. 주택도시보증공사는 이단비 주택임차권의 승계인입니다. 보증공사의 청구액 280,000,000원을 기존 임차보증금에 추가해 독립된 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 노아의 점유관계. 전입일 2025.08.07 외에 보증금과 확정일자 등이 명확하지 않습니다. 전입 경위, 실제 점유, 임대차관계 및 별도 권리의 존부를 확인하세요.
• 김태린의 배당요구. 2026.03.17 배당요구 사실이 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 배당요구의 근거, 계약관계 및 실제 점유 내용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 존속·말소 여부와 매수인에게 미치는 영향, 관련 행정상 의무를 확인하세요.
• 국세 압류와 배당. 말소기준권리가 삼성세무서장의 압류입니다. 압류 자체의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 등 조세채권이 실제 배당순서에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 2025.08 거래 240,000,000원 1건만으로 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 본건 4층과 비교 거래 5층의 차이, 실제 내부 상태, 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 환금성·유찰 이력. 평균 유찰 12.5회, 낙찰률 0%라는 통계의 집계 대상을 확인하고, 신건 감정가에 바로 응찰할 가격적 근거가 있는지 재검토하세요.
• 명도·관리비. 점유자별 인도 가능 여부, 명도 협의, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액 등을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 변경된 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 메리트”는 별개다

방화동 제이스빌 404호의 가장 큰 함정은 280,000,000원짜리 선순위 임차보증금입니다. 일반적인 권리관계라면 낙찰가가 내려가더라도 인수할 보증금 부족분이 증가해 실제 취득부담이 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다.

하지만 본건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되는 한 이단비 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 승계채권을 별도의 임차보증금으로 중복 계산해서도 안 됩니다.

그럼에도 현재 최저가 247,000,000원은 최근 실거래 240,000,000원보다 높습니다. 실질취득액이 시세의 102.9%라는 점에서 신건에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 게다가 20세대 규모의 다세대주택으로 확인된 거래가 1건에 불과하고, 평균 유찰 12.5회와 낙찰률 0%라는 불리한 경매 통계가 존재합니다.

주택도시보증공사의 포기는 어디까지나 이단비 임차권에 관한 조건입니다. 노아와 김태린의 미상 임대차관계나 별도 인수 문제까지 해결해 주지는 않습니다. 이들과 관련된 권리·점유 관계가 최종 확인되지 않으면 추가 부담과 명도 위험도 남습니다.

종합 결론은 보수적 관망입니다. 주된 선순위 임차권 위험은 조건부로 해소되지만, 현재 가격은 확인된 최근 시세 이상이고 잔여 점유 불확실성 및 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 입찰 판단의 우선순위는 포기·말소 조건의 확실성 확인 → 미상 점유자 권리 확인 → 실제 처분 가능 가격 검증입니다. 단순히 보증금 인수 0원이라는 이유만으로 신건 응찰을 정당화하기 어려운 물건입니다.