서울남부지방법원 2025타경13979. 서울 금천구 독산동 굿모닝파크빌 제5층 제502호, 단지형 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이선정 씨이며, 2021년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가액 272,000,000원이 기재되어 있고 소유권이전등기는 2021년 12월 24일 접수되었습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 244,000,000원으로 신건입니다.

등기부에는 2023년 12월 12일 임차권등기가 접수된 이지은 씨의 임차보증금 272,000,000원이 확인됩니다. 전입·점유개시일은 2021년 11월 30일, 확정일자는 2021년 10월 13일입니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 문제 되는 구조입니다. 통상적인 배당만 놓고 보면 보증금 전액을 회수하지 못하는 잔액이 발생하지만, 이 사건에는 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각 특약이 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각조건을 함께 봐야 한다

권리의 기준점은 2024년 1월 15일 접수된 금천구 압류입니다. 이보다 앞선 2023년 12월 12일에는 이지은 씨의 주택임차권등기가 접수되어 있습니다. 임대차 관련 날짜도 전입·점유개시 2021년 11월 30일, 확정일자 2021년 10월 13일로 확인되므로 임차인의 대항력 및 우선변제권을 단순히 무시해서는 안 됩니다.

반면 2024년 4월 4일 접수된 국민건강보험공단 압류와 2025년 12월 18일 접수된 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 중소기업은행의 과거 근저당권 2건도 2017년 8월 17일 해지·말소된 이력이므로, 현재 남아 있는 권리와 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 및 특약

확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 매각조건에 기재된 주택임차권승계인으로 언급되지만, 이를 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격·인수 시나리오 — 최저가만으로 메리트를 판단하지 말 것

비교 가능한 최근 실거래가를 확인할 수 없어 감정가 244,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 또는 높은지 판단할 근거는 부족합니다. 소유권이전 당시 거래가액 272,000,000원은 과거 매매가격일 뿐 현재 시세를 확정하는 자료가 아닙니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

현재 최저가는 임차보증금의 약 89.7%입니다. 다만 이 비율만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 확약이 적용되지 않는다고 가정할 경우, 매각가가 내려가면서 미배당 잔액이 커지는 구조입니다. 아래 표는 매각조건에 따른 잔액청구권 포기가 적용되지 않는 경우의 명목상 인수 시나리오와, 해당 조건이 이행되는 경우의 실질 인수액을 구분한 것입니다.

유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각가가 아닙니다. 명목 인수 잔액은 확약 미적용 가정의 값입니다. 확약 이행 시에는 해당 임차인의 잔액 인수가 0원이지만, 취득세 등 부대비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

예상배당은 매각가 244,000,000원 기준의 추정치입니다. 임차보증금 272,000,000원에서 예상배당액 239,784,000원을 제외한 미배당 잔액은 32,216,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 신청채권자 청구액으로 표시했으며, 이를 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특약에 따른 잔액청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 해당 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산1동주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물 소재지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 제5층 제502호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로·토지. 세장형 토지로 다세대주택 건부지이며 남서측으로 포장도로에 접합니다. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 등 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 규제 확인. 감정평가서에는 토지거래계약허가구역 지정사항 등이 기재되어 있으므로, 매각일 기준 대상·유효기간·적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부 상태, 실제 점유 및 인도 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다. 객관적인 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 환금성이나 적정 매도가격은 별도 거래사례와 현장조사를 통해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 대조. 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 기재되어 있는지 원문을 확인하세요.
• 특약 이행 확인. 임차인 이지은 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사와 관련된 잔액청구권 포기, 임차권등기 말소의 적용 범위와 이행 절차를 확인하세요.
• 확약 밖 권리 확인. 이 특약은 기재된 임차인 및 승계 관계에 관한 것입니다. 별도 임차인, 제3자 점유, 별도의 인수권리가 있는지 현황조사와 현장 확인을 통해 구분하세요.
• 배당과 인수 구분. 보증금 272,000,000원과 예상배당 239,784,000원의 차액 32,216,000원은 확약 미적용 시의 명목 잔액입니다. 특약 이행 시 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이므로 두 경우를 혼동하지 마세요.
• 주택도시보증공사 관련 권리. 신청채권자 및 주택임차권승계인으로 기재된 지위를 확인하고, 동일 임차보증금을 별도 임차인의 보증금처럼 중복 계산하지 마세요.
• 시세와 입찰 상한. 과거 거래가액 272,000,000원을 현재 시세로 단정하지 마세요. 인근의 유사 다세대주택 거래사례와 물건 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당·비용 재검토. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 배당표와 인수금액은 원본 서류를 기준으로 재검토하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 점유와 인도 가능 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유 상태, 인도 일정, 열쇠 인계 및 실제 명도 가능성을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”의 전제는 매각조건의 이행이다

이 물건은 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권이 있어, 보증금 272,000,000원과 최저가 244,000,000원만 비교하면 미배당 잔액 32,216,000원이 발생하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건이 적용되고 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 단순히 보증금이 최저가보다 크다는 사실이나 유찰 가능성이 아닙니다. 매각조건의 적용 범위, 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소의 이행, 확약 밖의 별도 점유·권리 유무를 확인하는 것이 먼저입니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

권리 검토는 특약 확인을 전제로, 가격 판단은 별도 시세 확인을 전제로 진행해야 합니다. 두 조건을 모두 충족한 뒤에 입찰 여부와 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.