서울남부지방법원 2025타경13984. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제101동 제3층 제306호로, 건축물대장상 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 소유자 조주연은 2021년 11월 5일 소유권을 이전받았으며, 등기에는 거래가액 250,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 주택임차권등기가 설정되었고, 2025년 12월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금만 보고 인수액을 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서의 확약 조건이 핵심입니다. 임차인과 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각에도 적용되고 이행된다면 임차보증금 인수액은 실질적으로 0원입니다. 반대로 확약의 적용 범위와 이행 여부가 확인되지 않으면 보증금 잔액 위험을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제3층 제306호 도로명주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 건축물대장상 도시형생활주택 · 지하 1층 / 지상 6층 건물 중 제3층 제306호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 소유자 | 조주연 · 2021.11.05. 소유권이전 · 등기상 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차보증금 | 250,000,000원 · 확약 조건 이행 시 매수인 실질 인수 0원* |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건을 함께 봐야 한다
등기상 핵심은 2023년 10월 12일 등기된 이은지의 주택임차권입니다. 보증금은 250,000,000원이며, 전입신고와 점유개시일은 2021년 10월 14일, 확정일자는 2021년 8월 30일입니다. 배당요구도 2023년 10월 12일 접수된 것으로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권을 검토해야 하는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 건물 전부 |
250,000,000원 | 2021.10.14 | 확정일자 2021.08.30 배당요구 2023.10.12 |
있음 | 가능 | HUG 승계관계 기재 확약 조건 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로, 별도의 실제 임차인으로 세거나 동일 보증금을 별개 임차보증금으로 단순 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다
더숨153의 거래 표본은 총 12건입니다. 전체 평균은 252,916,666원이지만, 이 수치에는 2021~2022년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026년 2월 거래가 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적(㎡) | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81 | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71 | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81 | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66 | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60 | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17 | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17 | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51 | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65 | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16 | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93 | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92 | 3 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 252,916,666원 |
최근 12개월 평균 및 최신 거래는 모두 180,000,000원입니다. 신건 최저가 266,000,000원은 이 금액보다 86,000,000원 높고, 최근 시세의 147.8%입니다. 전체 거래 평균 대비 최저가 비율은 105.2%지만, 과거 거래가 다수 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 정당화해서는 안 됩니다. 최근 거래 추세 지표도 -30.6%로 하락 방향을 가리킵니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 11,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 예상배당 계산안 기준입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로도 기재되어 있으므로, 임차보증금과 승계채권을 서로 다른 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다. 계산안에 별도 표기된 신청채권자 배당액의 실제 귀속과 채권 승계관계는 원본 배당요구서·승계자료로 대조해야 합니다. 제시된 계산안의 미배당 청구 잔액 238,524,000원은 매각조건의 반환청구권 포기 대상과 연결되므로, 확약 조건의 효력 및 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 확약 유무를 나눠 계산
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 확약 미이행 가정의 잠재 인수액 | 확약 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 266,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 212,800,000원 | 40,979,200원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 170,240,000원 | 82,943,360원 | 실질 인수 0원* |
잠재 인수액은 제시된 유찰 시나리오의 수치를 확약 미이행 가정으로 구분해 표시한 것입니다. 매각조건의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 인수는 실질적으로 0원입니다. 확약의 효력을 확인하지 않은 채 최저가만 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 별도 권리 확인 — 민간임대주택등기
⑦ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다. 교통상황은 감정평가서상 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물·이용. 건축물대장상 도시형생활주택이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물입니다. 위반사항 표시는 없습니다.
- 토지이용 제한. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 해당 호수와 토지의 적용 범위 및 허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래는 1건으로 평균 180,000,000원입니다. 전체 12건 평균 252,916,666원과 차이가 크고 최근 거래 추세 지표는 -30.6%이므로, 과거 고가 거래만으로 현재 가치를 높게 평가하지 않는 편이 타당합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 임차인 이은지와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 관계, 확약의 적용 범위, 잔액 청구권 포기 및 말소 이행 절차를 확인하세요.
- 배당관계 대조. 임차보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권의 승계관계 및 실제 배당 귀속을 원본 배당요구서·관련 서류와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1의 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액기준에 관한 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 거래 및 최신 거래가 180,000,000원인 반면 최저가는 266,000,000원입니다. 전체 평균에 의존하지 말고 추가 거래와 개별 호수의 상태를 확인해 응찰가를 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고 현황조사와 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차·승계 서류를 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수액과 매입 가격은 별개다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 250,000,000원으로 기재되어 있지만, 매각조건의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 이 결론은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 조건을 전제로 합니다. 민간임대주택등기와 HUG 승계·배당관계도 별도로 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 266,000,000원이 최근 거래 180,000,000원의 147.8%이고, 최근 거래 추세 지표도 -30.6%입니다. 전체 거래 평균만 보면 가격 차이가 작아 보일 수 있지만, 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 표본을 우선해야 합니다. 확약은 원본으로 확인하고, 가격은 최근 시세를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
