서울남부지방법원 2025타경14024. 영등포구 양평동2가 한경렉스플레이스 7층 703호 오피스텔입니다. 소유자는 성정희 씨로, 2021년 4월 2일 매매계약을 체결하고 같은 해 5월 3일 거래가액 363,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이 물건은 단순한 근저당 말소형 경매가 아닙니다. 2021년부터 전입·점유한 임차인의 358,000,000원 보증금이 있고, 2023년에는 주택임차권등기까지 이루어졌습니다.
등기상 선순위 임차권만 보면 매수인에게 상당한 보증금 인수위험이 있는 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 판단을 바꿉니다. 이 조건을 충족한다면 매수인의 실질 인수부담은 없어질 수 있습니다. 따라서 이번 사건은 선순위 보증금의 규모보다 포기·말소 조건이 실제로 이행되는지를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지상 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 성정희 (2021.05.03 소유권이전 · 거래가액 363,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차인 | 서정우 · 임차보증금 358,000,000원 |
| 주요 매각조건 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 중요한 권리는 2023년 설정된 주택임차권입니다. 임차인 서정우의 전입신고일과 점유개시일은 모두 2021.05.03이며, 확정일자는 2021.04.15입니다. 2025.12.23의 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 파악되는 임차인이고, 우선변제권도 있는 것으로 조사되었습니다. 따라서 매각조건이 없다면 배당 부족분의 매수인 인수가 문제되는 구조입니다.
임차인 및 보증기관 승계 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서정우 건물전부 · 주거 |
2021.05.03 | 2021.04.15 | 358,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 임차권등기 조건부 인수 해소 |
| 실제 임차인 | 서정우 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.04.14 |
| 확정일자 | 2021.04.15 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.05.03 |
| 주택임차권등기 | 2023.10.25 (을구 1번) |
| 배당요구 | 있음 · 2023.10.25 |
| 임차보증금 | 358,000,000원 |
| 주택임차권승계인 | 주택도시보증공사 |
| 매수인 원칙상 인수추정 | 신건 예상배당 기준 2,854,000원 |
| 특별 매각조건 | 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 |
| 조건 충족 시 실질 인수 | 0원 |
이 조건이 유효하게 이행되면 서정우의 미배당 보증금에 대한 매수인의 실질 인수부담은 0원으로 판단합니다. 다만 포기 및 등기 말소가 실제로 완료되는지 확인해야 합니다. 이 조건은 해당 임차보증금과 관련된 권리자에게 적용되는 것으로, 조건 적용 대상 밖의 별도 임차인이나 권리자의 위험까지 자동으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 서정우 1명입니다.
② 가격 판단 — 낙찰가와 실질취득액을 구분
현재 최저매각가는 361,000,000원입니다. 선순위 임차보증금은 358,000,000원으로 최저매각가와 비슷한 규모입니다. 따라서 이 사건에서 중요한 것은 낙찰가뿐 아니라 배당 부족분을 매수인이 실제 부담하는지입니다.
일반적인 선순위 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 증가하고, 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 인수금액을 합친 금액으로 판단해야 합니다. 하지만 이번 사건은 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 그 조건을 충족하는 경우 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
회차별 매각가와 인수액 비교
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수추정 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(현재) | 361,000,000원 | 2,854,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 288,800,000원 | 74,043,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 231,040,000원 | 130,994,560원 | 0원 |
원칙상 인수추정액은 각 회차의 배당·집행비용 가정을 반영한 금액입니다. 특별 매각조건의 유효한 이행을 전제로 하면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 실질취득액은 낙찰가와 실제 인수금액의 합계로 판단하며, 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,854,000원 |
| 1. 임차인 서정우 · 우선변제 | 358,000,000원 | 355,146,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 361,000,000원을 가정하면 집행비용 5,854,000원을 공제한 355,146,000원이 선순위 임차보증금 배당으로 배분되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 358,000,000원에 대한 부족액은 2,854,000원입니다.
원칙적으로 이 부족액은 매수인 인수문제가 생길 수 있지만, 본건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 조건 이행 시 매수인의 실질 인수부담은 0원입니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당 0원은 제공된 배당추정에 따른 것으로, 임차보증금의 승계 관계와 별개인 채권이 추가로 존재한다고 단정해서는 안 됩니다.
배당표는 추정치입니다. 집행비용과 배당순위, 실제 채권액, 당해세 및 최우선변제 사항에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사의 승계채권과 임차인 보증금의 중복 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 지하철 양평역(5호선) 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 주거용 오피스텔, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 도시가스 난방설비, 위생 급배수설비, 화재탐지·소화설비, 승강기와 기계식주차타워 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 준공업지역에 위치하며, 인접지와 대체로 평탄한 가로장방형 토지입니다. 북측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 7,135,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역에 해당하며, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 규제가 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 입찰 및 취득 시점의 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계의 현황은 별도로 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 요소이나, 오피스텔은 면적·구조·주거용 이용 여부·임대수익 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 동일 건물과 인근 유사 물건의 최근 실거래 및 임대수요를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인 서정우와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 실질 인수 0원 성립 여부. 조건의 유효성, 이행 주체, 임차권등기 말소절차를 확인해야 합니다. 단순히 배당 부족액이 있다는 이유만으로 인수액을 확정하거나, 조건 확인 없이 인수액이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사가 어떤 범위의 보증금 반환채권을 승계했는지, 서정우의 임차보증금과 신청채권이 어떻게 연결되는지 확인하세요. 동일 보증금의 중복 계산을 경계해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권등기가 실제로 말소되는지, 말소에 필요한 서류와 절차가 확보되어 있는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록 상태와 매각 후 적용되는 의무 또는 행정적 절차를 별도로 확인하세요. 경매만으로 모든 관련 의무가 자동 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현장 방문과 점유관계 확인을 통해 인도 가능 여부 및 명도비용을 점검하세요.
- 시세 재확인. 감정가 361,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물 및 인근 오피스텔의 최근 실거래, 층별 가격 차이, 임대수익과 거래 추세를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 압류와 관련된 세금의 종류·금액·배당상 처리도 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 361,000,000원에서 1회 유찰 시 288,800,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원으로 산정된 시나리오가 있습니다. 다만 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고를 다시 확인해야 합니다. 특별 매각조건이 그대로 유지되는지도 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하고 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 받으세요.
맺으며 — “선순위 보증금보다 중요한 것은 포기·말소 조건”
이 물건은 언뜻 보면 358,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 매수인에게 큰 인수위험이 있는 경매물건입니다. 실제로 신건 예상배당에서도 임차보증금의 미배당액 2,854,000원이 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 조건이 유효하게 이행된다면 확인된 선순위 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 신건의 실질취득액은 부대비용을 제외하고 361,000,000원입니다.
그렇다고 신건 가격이 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래와 시세 추세가 확인되지 않은 상태이므로 361,000,000원의 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 또한 매각조건은 반드시 원본에서 확인하고 실제 이행 가능성까지 점검해야 합니다.
결론은 ‘조건부 권리 해소, 가격 판단 보류’입니다. 선순위 임차권이라는 큰 위험요소가 특별 매각조건으로 해소될 가능성은 있지만, 그 조건이 입찰의 핵심 전제입니다. 권리 조건을 확인하고, 시세를 검증한 다음 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
