서울남부지방법원 2025타경14055. 서울특별시 금천구 독산동 소재 롯데블르빌3차 제2층 제204호 다세대주택입니다. 소유자는 김선희 씨이며, 등기에는 2022년 2월 3일 소유권 이전과 거래가액 285,000,000원이 기재돼 있습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 285,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 압류가 여러 건 있다는 사실만이 아닙니다. 보증금 285,000,000원의 임차권이 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 인정되는 것으로 기재돼 있지만, 매각물건명세서에는 미배당 보증금 반환 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 따라서 임차보증금 인수액을 무조건 285,000,000원으로 보거나, 반대로 아무 확인 없이 0원으로 단정해서도 안 됩니다. 입찰 판단은 매각조건이 실제로 적용되고 이행되는지를 중심으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1061 롯데블르빌3차 제2층 제204호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로94길 50 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제204호 |
| 소유자 | 김선희 (2022.02.03. 소유권 이전, 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 압류 · 국민건강보험공단 · 2024.12.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 별도로 확인해야 한다
제공된 권리분석 기준상 말소기준권리는 2024년 12월 6일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2025년 8월 4일 금천구 압류, 2025년 9월 4일 국 압류, 2025년 12월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
반면 김다정 씨의 주택임차권은 2024년 1월 24일 등기됐고, 전입신고 및 점유개시일은 2021년 12월 17일로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서므로, 압류와 같은 방식으로 단순히 소멸한다고 처리해서는 안 됩니다. 매수인에 대한 미배당 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 매각조건이 이 임차권의 실질적인 인수 위험을 결정합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.85억과 매각조건
실제 임차인은 김다정 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 실제 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 매각조건 |
|---|---|---|---|---|
| 김다정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 285,000,000원 전입·점유 2021.12.17 확정일자 2021.11.30 |
있음 | 원문 확인 필요 | 조건부 말소 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
우선변제권은 자료 간 확인이 필요합니다. 등기부 기재에는 확정일자 2021.11.30.이 나타나지만, 배당 시뮬레이션에는 우선변제권 없음으로 기재돼 있습니다. 실제 배당순위와 권리관계는 매각물건명세서·임차권등기 및 배당요구 관련 원문을 대조해 확인해야 합니다.
* 실질 인수액 0원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 조건 불이행 또는 조건 내용의 변경 시에는 보증금 285,000,000원에 관한 인수 위험을 재검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,084,000원 |
| 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,916,000원 |
신건 매각가 306,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 약 5,084,000원, 주택도시보증공사 배당 285,000,000원, 잔여액 15,916,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 등 체납 관련 압류가 있고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 주택도시보증공사 예상배당 | 미배당액 | 조건 이행 시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 306,000,000원 | 285,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 244,800,000원 | 240,572,800원 | 44,427,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 195,840,000원 | 192,298,240원 | 92,701,760원 | 0원* |
미배당액은 각 매각가 시나리오에서 주택도시보증공사의 청구액 285,000,000원 중 배당받지 못하는 금액입니다. 매각조건이 적용·이행되는 경우에는 이 미배당액과 매수인의 임차보증금 인수액을 동일하게 보지 않습니다. 조건이 유효하게 이행되는지 확인하는 것이 전제입니다.
④ 압류·체납 위험 및 물건 환경
- 입지·주위환경. 독산2동 주민센터 서측 인근이며, 주변은 단독주택·연립 및 다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 통상의 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지 대비 등고가 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 건부지 이용 중이며, 북서측 및 북동측으로 세로(가)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)으로 기재돼 있으며, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약허가구역 등 관련 제한사항이 열거돼 있습니다. 실제 적용 여부와 유효기간은 입찰 시점의 관련 공고 및 관할기관을 통해 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가돼 있습니다. 다만 현장 상태와 실제 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 조건 원문 확인. 임차인 및 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각에도 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 김다정 씨의 임차권등기와 주택도시보증공사의 승계 관련 권리가 매각조건에 따라 정리되는지, 낙찰 후 필요한 말소 절차와 서류를 사전에 확인하세요.
- 확정일자와 우선변제권 대조. 등기부에는 확정일자 2021.11.30.이 기재돼 있으나 배당 시뮬레이션에는 우선변제권 없음으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·임차권등기·배당요구 자료를 원문으로 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 검토. 국민건강보험공단·금천구·국의 압류 3건에 대해 채권 성격, 체납액, 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요. 배당 시뮬레이션은 실제 세금 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단은 별도 검증. 감정가와 보증금 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 동일 지역·유사 면적의 최근 거래와 건물 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자, 실제 거주 여부, 임차권등기 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 함께 검토하고, 조건이 불명확하면 입찰 전 법률전문가에게 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”의 전제는 매각조건 이행
이 물건은 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차권이 핵심입니다. 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있으므로, 해당 조건이 실제로 적용·이행되면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 조건을 확인하지 않은 상태에서 임차 위험이 완전히 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.
현재 신건 최저가는 306,000,000원이며, 제시된 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사의 청구액이 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 유찰 시에는 채권자의 미배당액이 커질 수 있지만, 이것이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 매각조건의 유효한 이행, 임차권 말소, 압류·당해세 배당순위 확인을 마친 뒤에야 가격 판단을 할 수 있습니다.
