서울남부지방법원 2025타경14109. 서울 강서구 방화동 제이스빌 4층 405호, 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 김순연은 2022년 5월 13일 거래가액 279,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 2024년 5월 9일 방지원 명의로 임차보증금 279,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 임차인의 전입일은 2022년 5월 13일, 확정일자는 2022년 4월 25일로, 2025년 4월 11일 서울특별시 압류보다 앞섭니다.
핵심은 권리의 선후관계와 매각 조건을 함께 읽는 것입니다. 선순위 대항력 임차인이 있으므로 보증금 미배당 시 매수인이 잔액을 인수하는 구조가 원칙입니다. 그러나 이번 경매는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되는 경우 실제 인수 부담은 0원으로 분석됩니다. 단순히 선순위 보증금만 보고 위험물건으로 단정해서도, 확약 조건을 확인하지 않고 안전물건으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제4층 제405호 도로명주소: 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 단지형다세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2022.03.02 |
| 건물 규모 | 20세대 |
| 소유자 | 김순연 (2022.05.13 소유권이전, 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.04.11 서울특별시 압류 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 방지원 · 보증금 279,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 실질 인수액 | 0원 (임차인·승계인의 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 시) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
말소기준권리는 2025년 4월 11일 서울특별시 압류입니다. 이후의 강서세무서장 관련 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 설정된 2024년 방지원 명의 임차권은 선순위 권리로서 별도의 검토가 필요합니다. 기존 신탁등기는 2022년 5월 13일 이미 말소됐습니다.
임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하며, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
따라서 해당 조건이 정상적으로 이행되면, 방지원의 보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 포기 조건은 해당 임차권과 승계인에 관한 것으로, 다른 독립적인 임차인의 권리까지 일괄 소멸시킨다는 의미는 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 방지원 1명입니다.② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 방지원 실제 임차인 · 건물전부 |
전입 2022.05.13 확정 2022.04.25 임차권등기 2024.05.09 |
279,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 조건부 포기 |
| 주택도시보증공사 주택임차권승계인 · 신청채권자 |
기존 임차권 승계 강제경매개시 2025.12.29 |
동일 보증금 관련 중복 합산 금지 |
승계인 별도 임차인 아님 잔액청구 포기 조건 |
실제 임차인은 방지원 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 거주 임차인이 아니라 기존 주택임차권과 관련된 승계인으로 표시돼 있습니다. 따라서 방지원 보증금 279,000,000원과 주택도시보증공사 관련 청구액 279,000,000원을 서로 다른 두 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 93.9%지만 가격 확신은 어렵다
제이스빌의 확인된 실거래는 2024년 1월 1건입니다. 거래가격은 329,000,000원이며, 이번 최저매각가 309,000,000원은 해당 거래가격의 93.9%입니다. 과거 실거래 대비 낮은 것은 사실이지만, 한 건의 오래된 거래만으로 현재 시장가격이나 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 구분 / 거래월 | 비교면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 실거래 · 2024.01 | 19.31㎡ | 4층 | 329,000,000원 |
| 본건 비교기준 | 18.89㎡ | 4층 | 309,000,000원 |
확인된 실거래 평균과 최고·최저가격은 모두 329,000,000원으로 동일합니다. 거래 표본 자체가 1건이기 때문입니다. 감정가와 최저가는 이 가격보다 20,000,000원 낮습니다. 그러나 기준 거래 시점이 2024년 1월로 오래됐고, 거래 건수도 적어 현재의 실질 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,126,000원 |
| 1. 임차인 방지원 보증금(우선변제) | 279,000,000원 | 279,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(경매신청채권자) | 279,000,000원 | 24,874,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각가 309,000,000원을 가정한 계산상 배당 예시입니다. 집행비용 5,126,000원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 임차인과 주택도시보증공사의 권리 승계 관계에 따라 실제 배당 귀속 및 순위는 달라질 수 있습니다. 두 채권을 서로 독립된 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건이 가격을 바꾼다
선순위 임차보증금은 낙찰가가 하락할 때 특히 중요해집니다. 포기 확약이 없는 경우에는 미배당 보증금이 매수인의 추가 부담으로 연결될 수 있습니다. 반면 이번 사건처럼 적법한 포기·말소 조건이 이행되면 해당 부담은 실질적으로 해소됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 확약 전 인수 추정 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 309,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 247,200,000원 | 36,060,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 197,760,000원 | 84,808,640원 | 0원 |
확약 전 인수 추정치는 회차별 예상배당 계산에 따른 수치입니다. 실제 인수액은 법적 권리관계와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 확약 후 0원은 임차인 및 승계인의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 정상적으로 이행되는 경우에 한합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 서울방화초등학교 북동측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.03.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 접합니다. 차량 통행 및 주차 여건은 현장에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등의 규제 사항이 표시됩니다.
- 거래 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항이 중첩 표시돼 있습니다. 지정별 대상 용도와 기간이 다르므로, 본건 다세대주택의 실제 허가 대상 여부는 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 실거래 확인 건수가 1건뿐입니다. 매매 사례가 풍부하지 않아 적정 가격과 향후 처분 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기부에 2022.05.13 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있으므로 매각 이후 해당 등기의 처리와 관련 의무를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 잔여 보증금 포기 조건 확인. 방지원과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 실제 매각 조건에 포함되는지 원본 문구를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 포기 조건과 함께 임차권등기 말소가 이행되는 구조인지, 낙찰 후 필요한 절차와 증빙을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계 확인. 방지원은 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 말고 실제 배당권리자 및 배당 귀속을 확인하세요.
- 배당표 원본 점검. 추정 배당표에서 임차인과 주택도시보증공사 관련 채권이 별도로 표시되므로, 실제 권리 승계 관계에 따른 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래는 2024.01 한 건입니다. 현재 가격 판단을 위해 유사 면적의 인근 다세대 거래와 실제 매물가격을 추가 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 동일 건물의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 신건 가격과 후속 회차의 예상 최저가를 비교하되, 향후 유찰을 확정적으로 가정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 반환청구권 포기와 현실적인 명도 완료는 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택 등록의 존속 및 매각 후 처리 방법을 관련 서류와 담당 기관에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 점검. 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인하고, 예상 취득비용에 반영하세요.
- 토지이용 규제 확인. 공항 관련 고도제한과 토지거래허가구역의 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 경매 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각 조건을 재확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수는 조건부 해소, 가격 판단은 아직 신중하게”
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 279,000,000원을 단순한 위험 금액으로만 볼 수 없다는 점입니다. 방지원은 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인으로 표시돼 있습니다. 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인의 부담으로 이어질 수 있지만, 이번 매각에는 잔여 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다.
따라서 그 조건이 정상적으로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 선순위 임차권이라는 외형상의 위험이 매각 조건으로 해소되는 구조입니다. 다만 확약의 효력 및 이행을 확인하기 전에는 이를 무조건적인 권리 안전으로 받아들이면 안 됩니다.
가격 측면에서도 섣부른 결론은 금물입니다. 최저매각가 309,000,000원은 2024년 1월 실거래 329,000,000원의 93.9%이지만, 비교 자료는 단 1건에 불과합니다. 현재 시세와 거래 추세를 충분히 확인하지 못한 상태에서 가격 메리트가 확보됐다고 판단하기 어렵습니다.
더구나 제이스빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 신건에서 성급하게 응찰하기보다는 확약 및 임차권등기 말소 조건을 먼저 확인하고, 유사 다세대주택의 현재 시세와 향후 매각가격을 함께 비교하는 접근이 합리적입니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 확약의 확실성과 실제 취득가격입니다.
