서울남부지방법원 2025타경14117. 서울특별시 금천구 가산동 남부순환로 1304-22에 소재한 아이캐슬 제6층 제604호 오피스텔입니다. 소유자는 이의선이며, 등기상 2020년 5월 7일 매매를 원인으로 2020년 5월 29일 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 임차인 최서문의 보증금 218,000,000원에 관한 주택임차권등기가 확인됩니다.

임차권은 경매개시결정보다 앞서 등기되어 있고, 임차인에게 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 확인됩니다. 따라서 매각조건을 고려하지 않고 보증금 미배당액을 그대로 계산하면 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 반대로 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 유효하게 적용된다면, 그 미배당 잔액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다. 조건의 효력과 이행 여부가 입찰 판단의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 매각조건을 함께 봐야 한다

실제 임차인은 최서문 1명입니다. 임대차계약일은 2020년 4월 29일, 확정일자는 2020년 5월 4일이며, 점유개시일은 2020년 5월 29일, 전입신고일은 2020년 6월 1일입니다. 임차권등기명령은 2023년 8월 3일에 내려졌고, 임차권등기는 2023년 8월 8일 접수되었습니다.

갑구의 국 압류는 2025년 12월 3일 해제되었고, 금천구 압류는 2025년 4월 30일 해제된 것으로 등기되어 있습니다. 두 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 갑구의 강제경매개시결정은 2025년 12월 29일 접수되었으며, 경매에 따른 소멸 여부와 별개로 선행 임차권에 관한 매각조건을 따로 검토해야 합니다.

② 회차별 미배당 — 확약 전 산식과 조건 적용 후를 분리

신건 매각가 203,000,000원을 기준으로 한 배당 산식에서는 집행비용을 약 매각가의 1.8%로 추정합니다. 이 비용을 먼저 반영하면 임차보증금 218,000,000원 중 예상 배당액은 199,358,000원이며, 미배당 잔액은 18,642,000원입니다. 아래 표의 미배당액과 총투입액은 반환청구권 포기 조건을 적용하기 전의 계산값입니다.

* 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 적용·이행된다는 전제입니다. 확약 전 총투입은 매각가와 계산상 미배당액을 더한 값이며, 집행비용은 추정치입니다.

이 사례에서는 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 확약이 적용되지 않을 경우 매각가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총투입액이 보증금 수준에 가까워집니다. 반대로 매각조건이 유효하게 적용되면 위 표와 같이 임차보증금 미배당 잔액의 실질 인수액을 0원으로 처리할 수 있습니다. 따라서 가격 하락보다 매각조건의 효력 확인이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로도 기재되어 있으므로, 동일한 임차보증금 218,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당표는 확약 전 계산을 기준으로 한 것이며, 매수인 인수액은 매각조건 적용 여부에 따라 별도로 판단합니다.

④ 입지·건물·규제 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다. 토지는 동측 및 서측으로 각각 약 8m, 4m의 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 건물로 외벽은 석재붙임마감 등, 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 토지·용도지역. 세장형 평지이며 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 도시지역·준공업지역으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 표시도 있으므로 대상·기간·적용 범위를 관할 기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물은 해당하지 않는 것으로 확인됩니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 어떤 범위까지 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 이행 확인. 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 기재되어 있으므로, 낙찰 이후 필요한 서류·절차·이행 주체를 집행법원에 확인하세요.
• 미배당액을 별도로 계산. 확약 전 산식상 미배당액은 신건 18,642,000원, 1회 유찰 시 58,673,600원, 2회 유찰 시 90,698,880원입니다. 이를 매각조건 적용 후 인수액과 혼동하지 마세요.
• 점유·인도 확인. 임차인의 전입신고일은 2020.06.01, 점유개시일은 2020.05.29로 기재되어 있습니다. 현재 점유 상태와 인도에 필요한 절차를 현황조사서 및 현장에서 확인하세요.
• 배당관계 재확인. 임차보증금 218,000,000원과 주택도시보증공사의 경매신청 관계를 확인하고, 동일 보증금이 중복 계산되지 않도록 배당요구·승계 관련 서류를 대조하세요.
• 세금·관리비 확인. 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항과 관리비 체납 여부를 확인하세요. 본문 배당액은 집행비용 추정치를 반영한 계산이므로 실제 결과와 다를 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 매각조건 확인 뒤에 판단해야 한다

이 물건은 보증금 218,000,000원이 최저매각가 203,000,000원을 웃돌고, 확약 전 배당 산식에서는 18,642,000원의 미배당 잔액이 발생합니다. 낙찰가만으로 인수 위험이 없다고 판단할 수 없는 구조입니다.

다만 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 매수인에게 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 반대로 그 조건을 확인하지 않은 채 미배당액이 없다고 전제하는 것은 위험합니다.

결론은 조건부 접근입니다. 임차권과 배당 구조를 이해하고, 매각조건의 원문과 실제 이행 가능성을 확인한 뒤 입찰을 검토해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저매각가가 아니라 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 작동하는지에 있습니다.