서울남부지방법원 2025타경14135. 서울 양천구 신월동의 어반리더스 404호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 29.91㎡이며, 철근콘크리트구조 건물의 지상 5층 중 제4층에 위치합니다. 소유자는 김인성과 이지안으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

등기상 가장 중요한 권리는 박찬호의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 5월 3일, 전입신고일은 2021년 6월 4일이며, 보증금은 269,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 5월 17일, 강제경매개시결정은 2025년 12월 29일에 이루어졌습니다. 따라서 임차권을 단순히 경매로 소멸하는 권리로 보면 안 됩니다. 이 사건의 판단을 바꾸는 것은 매각물건명세서에 기재된 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 중요한 것은 매각조건

박찬호의 임대차보증금은 269,000,000원이고, 전입신고와 확정일자 및 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기가 강제경매개시결정보다 앞서 있으므로, 일반적인 권리분석에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 핵심 위험으로 다뤄야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확인된 실제 임차인은 박찬호 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 임차권승계인으로 별도 기재되어 있으므로, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

대항력과 우선변제권이 있다는 사실만으로 최종 인수액을 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 매각조건에 적힌 확약이 실제로 이행되는지가 실질 인수액을 결정합니다. 확약이 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 보되, 조건의 범위와 임차권 말소 여부를 확인하지 않은 채 무조건적인 무인수 물건으로 판단하는 것은 피해야 합니다.

③ 시세 비교 — 관측 거래보다 높은 신건 가격

어반리더스의 확인된 동일 면적대 거래 표본은 총 8건입니다. 거래 내역은 2021년 6월부터 2021년 10월까지이며, 최신 확인 거래는 2021년 10월의 269,000,000원입니다. 이 표본은 거래 시점이 오래되어 2026년 현재 시세를 그대로 확정하는 자료로 볼 수 없다는 한계가 있습니다.

관측 거래가는 259,000,000원부터 269,000,000원까지이며 평균은 265,250,000원입니다. 신건 최저가 274,000,000원은 관측 평균보다 8,750,000원 높고, 평균 대비 103.3%입니다. 최신 관측 거래인 269,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)

위 배당은 매각가 274,000,000원을 가정한 산출 예시입니다. 집행비용 4,636,000원과 임차인 보증금 269,000,000원을 배분한 뒤 주택도시보증공사에 364,000원이 배당되는 구조입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도로 확인해야 하며, 최종 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 이행 여부가 먼저

낙찰가가 내려가면 배당재원이 줄어 임차보증금 미배당 위험이 커질 수 있습니다. 아래 금액은 제공된 시나리오 산출값이며, 매각조건에 기재된 확약과 임차권 말소가 실제 이행되는 경우의 매수인 실질 인수액과 구분해서 봐야 합니다.

* 산출상 인수 위험액은 제공된 유찰 시나리오의 수치입니다. 매수인 실질 인수 0원은 임차인 및 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다. 조건 불이행 또는 적용 범위의 차이가 확인되면 법률상 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 신월1동주민센터 북동측 인근입니다. 주변에는 유사 다세대주택과 단독주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 노폭 약 6m 내외 도로, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·공동현관 보안·승강기 설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 소규모주택정비 관리지역, 공항시설 관련 수평표면·진입표면구역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항과 도시관리계획 입안 사항도 있으므로 입찰 시점의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 갑구 4-1 및 5-1에 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 매각으로 해당 등록 및 의무가 어떻게 처리되는지, 낙찰 이후 임대·처분에 영향을 주는 사항이 남는지 등기부 원본과 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 환금성. 해당 단지는 16세대 규모입니다. 제공된 경매 단지 통계에는 평균 유찰 1.2회와 매각률 0.0%가 기재되어 있습니다. 실거래 표본도 2021년에 집중되어 있어 현재 환금성과 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 정확한 문구, 대상자, 이행 시점을 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 박찬호 및 주택도시보증공사 승계인 관련 확약이 실제로 이행되는지, 말소에 필요한 서류와 절차가 갖춰지는지 확인하세요.
• 추가 점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 박찬호 1명이지만 내부 확인이 제한되었다는 평가 내용이 있습니다. 실제 점유자와 별도 임대차 관계를 현장에서 확인하고, 확약 대상 밖의 권리는 따로 검토하세요.
• 민간임대주택 등기. 갑구 4-1·5-1의 민간임대주택 등록 관련 사항이 낙찰 후 어떤 효력을 갖는지 확인하세요. 임차권 확약만으로 별도의 등록·규제 문제가 자동으로 해결된다고 단정하지 마세요.
• 시세 재확인. 관측 거래 평균은 265,250,000원이지만 거래 시점은 2021년입니다. 최신 실거래, 현재 매물, 동일 면적·층의 차이를 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역과 공항시설 관련 구역, 도시관리계획 입안 사항의 실제 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 직접 대조하세요. 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.

맺으며 — “확약이 핵심이고, 가격은 따로 검증해야 한다”

이 사건은 임차보증금 269,000,000원의 대항력 있는 임차권이 확인되지만, 매각물건명세서에 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있다는 점이 핵심입니다. 해당 조건이 실제로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약의 적용 대상과 이행을 확인하지 않은 상태에서 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 역시 별도로 검증해야 합니다. 신건 최저가 274,000,000원은 제공된 관측 실거래 평균 265,250,000원의 103.3%이고, 최신 관측 거래인 269,000,000원보다 높습니다. 그러나 거래 표본이 2021년에 집중되어 있어 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 권리 판단의 선결조건은 확약 이행 확인, 가격 판단의 선결조건은 최신 시세 재확인입니다. 두 조건을 모두 충족한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 보증금 자체가 소멸한다는 뜻은 아닙니다.