서울남부지방법원 2025타경14142. 서울 영등포구 영등포동7가 여의도써밋 8층 802호 오피스텔입니다. 소유자는 이민희이며, 2022년 1월 28일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 241,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 참여한 강제경매로, 청구금액은 241,000,000원입니다.

이 물건은 일반적인 무임차 경매와 다릅니다. 제갈은진 명의의 주택임차권등기가 있고 보증금도 241,000,000원입니다. 임차인의 전입일은 2022년 1월 28일, 확정일자는 2021년 12월 21일로 경매개시결정일보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 그러나 이번 매각은 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 진행됩니다. 이 특별매각조건을 정확히 이해하는 것이 가장 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약

말소기준권리로 제시된 것은 2025년 12월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 먼저 2024년 2월 6일 설정된 제갈은진의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입 및 확정일자도 경매개시결정 이전이므로 대항력 있는 임차권을 단순히 후순위 소멸권리처럼 취급하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 명시되어 있습니다. 이는 별도의 독립적인 임차인이 추가로 존재한다는 의미가 아닙니다. 따라서 제갈은진의 보증금 241,000,000원과 승계인의 관련 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 분석 대상 임차보증금은 241,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 15% 높은 신건

여의도써밋은 21세대, 2021년 사용승인을 받은 오피스텔입니다. 비교 가능한 실거래 12건의 전체 평균은 244,333,333원입니다. 하지만 대부분 2022년에 거래된 사례여서 이 평균을 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 제시된 거래 중 가장 최근 사례는 2024년 1월, 227,000,000원이며, 최근 구간 평균도 이 1건을 기준으로 227,000,000원입니다.

비교 거래의 전용면적은 17.33~18.41㎡로, 대상 면적 18.67㎡와 완전히 같지는 않습니다. 제시된 최신 거래는 2024.01이며, 2026년 현재의 실시간 시세를 보여주는 거래는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

매각대금 261,000,000원을 가정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 주택임차권 승계관계에 따라 임차인 보증금과 청구채권의 실제 배당 귀속 및 중복 여부는 별도 확인이 필요합니다. 위 금액이 각 권리자에게 독립적으로 확정 배당된다는 의미는 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

이 가정에서는 집행비용 4,454,000원과 임차보증금 241,000,000원을 배분한 뒤 주택도시보증공사에 15,546,000원이 배당됩니다. 신청채권 241,000,000원 대비 미배당 추정액은 225,454,000원이지만, 이것이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 특히 임차보증금 반환청구권에 관해서는 명세서의 포기·말소 조건을 별도로 적용해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 실질취득을 구별해야 한다

대항력 있는 보증금이 존재하는 경매에서는 낙찰가만 낮아졌다고 전체 취득비용이 똑같이 낮아지는 것은 아닙니다. 배당 부족액이 매수인에게 넘어오면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있기 때문입니다. 다만 이번 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각되므로 일반적인 인수형 계산을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

유찰 회차는 가격 변동 가정이며 실제 유찰 여부는 미정입니다. 확약 미반영 인수액은 일반 배당 가정에 따른 수치이고, 확약 이행 시 실제 인수액으로 사용하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 영등포구 영등포동7가 소재 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021년 10월 1일 사용승인된 철근콘크리트구조의 12층 건물입니다. 난방·급배수·위생·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 각각 약 20m, 6m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약허가 관련 지정도 있으므로 실제 적용 여부는 입찰 전 확인해야 합니다. 해당 물건을 아파트로 간주해 규제를 일괄 적용해서는 안 됩니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 21세대의 소규모 오피스텔입니다. 제시된 실거래는 2022년부터 2024년까지의 사례이며, 가격도 225,000,000원에서 257,000,000원까지 차이가 있습니다. 거래 표본이 제한적이므로 향후 매도 시 가격 형성의 불확실성을 고려해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 현 거주인의 부재와 폐문으로 내부구조·인테리어·이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 점유 상황이 감정 자료와 다를 가능성을 열어 두어야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 제갈은진과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 최신 매각물건명세서에서 확인하세요. 이 사건의 권리 안전성을 좌우하는 핵심입니다.
• 임차권등기 말소 이행. 임차권등기가 말소될 조건과 절차를 확인하고, 낙찰 후 등기 정리 과정에 차질이 없는지 점검하세요.
• 주택도시보증공사 승계관계. 실제 임차인은 제갈은진 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로, 동일 보증금을 중복 채무로 계산하지 않도록 권리관계를 확인하세요.
• 배당금과 인수금 구별. 배당 부족액이 있다는 사실만으로 매수인 인수를 확정하지 마세요. 확약 조건 이행 여부에 따라 실제 인수액이 달라집니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 1월 28일 민간임대주택등기가 설정되어 있습니다. 임대사업자 관련 의무 및 경매 후 처리 관계를 별도로 확인하세요.
• 국민건강보험공단 압류. 2026년 1월 8일 압류등기가 있습니다. 경매개시결정 이후의 압류로 매각 소멸 대상이지만, 배당 및 공과금 관계는 확인이 필요합니다.
• 점유자 및 명도. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현장 방문을 통해 점유자·잔존 물품·인도 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 제한되었으므로 누수·설비·마감 상태와 수리비 가능성을 점검하세요.
• 시세 재확인. 마지막 제시 거래는 2024년 1월입니다. 2026년 11월 입찰 전에 최신 실거래·현재 매물 호가·동일 면적 오피스텔 거래를 다시 확인하세요.
• 신건 고가 입찰 경계. 최저매각가 261,000,000원은 최근 제시 거래보다 15.0% 높습니다. 특별매각조건이 유리하다는 이유만으로 가격 위험을 과소평가하지 마세요.
• 유찰 여부 관찰. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회로 제시되어 있습니다. 현재 가격의 매력은 낮으므로 유찰 후 최저가격과 당시 시세를 비교하는 접근이 합리적입니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비의 공용부분 부담, 당해세, 최우선변제 및 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
• 등기부 원본 대조. 신탁등기 말소 이력, 소유권이전, 주택임차권, 경매개시결정, 압류 및 근저당 관련 세부사항을 최신 등기부에서 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 조건부 0원, 가격은 아직 비싸다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 241,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하는 위험한 경매입니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

하지만 매각물건명세서에는 임차인 제갈은진과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 중요한 부담을 해소할 수 있는 구조입니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 261,000,000원은 최근 구간 거래 227,000,000원보다 15.0% 높고, 전체 실거래 평균 244,333,333원보다도 높습니다. 제시된 가격 추세 역시 -7.7%로 하락 방향입니다. 2024년 이후 최신 시세가 확인되지 않은 점까지 고려하면 신건에서 서둘러 응찰할 근거는 부족합니다.

결론은 “조건부 권리 안전, 신건 가격 보류”입니다. 확약의 유효성과 임차권등기 말소를 확인한 뒤, 유찰 여부를 관찰하면서 실제 취득가격을 최신 시장가격과 비교하는 전략이 적절합니다. 보증금 위험이 해소된다는 사실과 좋은 가격에 매수한다는 사실은 서로 다른 문제입니다.