서울남부지방법원 2025타경14152. 서울 영등포구 영등포동7가 ‘여의도써밋’ 제8층 제804호 오피스텔입니다. 공부상 오피스텔로 이용 중인 전용면적 17.46㎡ 물건이며, 건물 사용승인일은 2021.10.01입니다. 소유자 이민희는 2022.03.30 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 255,000,000원입니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 255,000,000원입니다.
핵심은 임차권입니다. 최서현은 보증금 255,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고, 전입·점유 및 확정일자와 배당요구 내역이 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이므로 일반적으로는 배당 부족분이 매수인에게 부담이 될 수 있습니다. 다만 이 사건의 매각물건명세서에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 따라서 보증금 전액을 자동으로 매수인 인수액으로 보는 것도, 조건 확인 없이 인수액 0원으로 확정하는 것도 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제8층 제804호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 국회대로54길 17(영등포동7가) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 17.46㎡ · 지상 12층 건물 중 제8층 제804호 |
| 소유자 | 이민희 · 2022.03.30 매매 원인 취득 · 등기상 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차인 | 최서현 1명 · 임차보증금 255,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 행사 가능 |
| 매각 조건 | 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 임차권과 매각 조건을 함께 봐야 한다
임차인 최서현의 임대차계약일은 2022.03.30, 확정일자는 2022.03.31, 주민등록 및 점유개시일은 2022.04.18입니다. 주택임차권등기는 2024.04.25 접수되었고, 보증금은 255,000,000원입니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|
| 최서현 | 255,000,000원 | 있음 | 가능 | 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 기재. 별도 보증금으로 중복 합산하지 않음 |
임대차계약일 2022.03.30 · 확정일자 2022.03.31 · 주민등록·점유개시일 2022.04.18 · 임차권등기 접수 및 배당요구일 2024.04.25
등기부상 2021.10.14 신탁등기는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2022.01.21 신탁재산 귀속 관련 등기가 있고, 2022.04.18 소유권이전과 민간임대주택 등록이 확인됩니다. 민간임대주택 등록에 대해서는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있으므로, 경매 취득 후 해당 등록의 효력과 처리 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
제공된 권리 기재상 2025.12.29 강제경매개시결정 이후 2026.01.08 국민건강보험공단 압류가 접수되었습니다. 다만 등기부 요약에는 근저당권 1건으로 집계되어 있으므로, 해당 근저당권의 접수일·채권최고액·말소 여부는 등기사항전부증명서 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 비교 거래보다 높다
여의도써밋의 전용면적이 비슷한 거래 12건을 확인합니다. 거래 내역은 2022.04부터 2024.01까지이며, 제공된 목록의 최신 거래는 2024.01의 227,000,000원입니다. 비교 시세가 현재 시점을 충분히 반영하는지에 대한 추가 검증이 필요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 17.33㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.46㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.46㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 18.41㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 17.46㎡ | 4 | 251,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2022.04 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 8 | 257,000,000원 |
| 평균 | 비교 거래 12건 | — | 244,333,333원 |
전체 비교 거래 12건의 평균은 244,333,333원이고, 최신 거래는 227,000,000원입니다. 별도 집계 지표상 최근 12개월 평균도 227,000,000원이며, 해당 비교 지표의 표본은 1건입니다. 다만 거래 목록에서 확인되는 최신 거래일은 2024.01이므로, 이를 현재 시세로 단정하지 말고 최신 실거래를 추가 확인해야 합니다.
그럼에도 현재 최저가 258,000,000원은 최신 거래 및 집계상 최근 12개월 평균 227,000,000원의 113.7%입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 최저가는 105.6% 수준입니다. 제공된 거래 추세 지표는 -7.7%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하거나, 신건 최저가를 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 최서현 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자·주택임차권 승계인) | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구액은 주택임차권 승계 관계와 관련된 금액으로, 임차보증금 255,000,000원에 더해 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 표는 매각가 258,000,000원 가정의 계산이며, 실제 배당은 집행비용과 다른 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 계산상 인수액* |
|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 258,000,000원 | 1,412,000원 |
| 1회 유찰 시 | 206,400,000원 | 52,289,600원 |
| 2회 유찰 시 | 165,120,000원 | 92,991,680원 |
* 위 금액은 확약에 따른 인수 해소를 적용하기 전의 계산상 미배당 인수액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커질 수 있으므로, 최저가만 보고 취득비용이 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다. 해당 임차인과 승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 영등포시장역 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 영등포시장역이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 12층 건물이며, 사용승인일은 2021.10.01입니다. 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약허가구역 등의 지정이 기재되어 있습니다. 실제 허가 적용 여부는 해당 용도와 지정 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.04.18 민간임대주택 등록이 확인됩니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무, 경매 취득 후 지위 처리 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 21세대로 집계되어 있습니다. 비교 거래의 최신 표시가 2024.01이므로 현재 시장가를 확정하기에는 거래 시점의 한계가 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 내부 상태와 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 임차인과 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 정확히 어떻게 기재되어 있는지 확인하세요.
- 확약 이행 증빙. 매각 조건의 적용 대상, 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차, 조건 이행 여부를 확인하세요. 조건이 이행된다는 전제 없이 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 근저당권 원문 대조. 등기부 요약상 근저당권 1건으로 집계되어 있으므로 해당 권리의 접수일·채권최고액·말소 여부를 등기사항전부증명서 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간 및 관련 의무가 경매 취득에 미치는 영향과 등록의 처리 가능 여부를 관할 기관 및 원문 서류로 확인하세요.
- 실거래 재확인. 비교 목록의 최신 거래는 2024.01입니다. 258,000,000원의 신건 최저가를 기준으로 판단하기 전에 더 최신의 유사 면적 거래를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유자, 실제 거주 여부, 인도 가능 시점 및 별도 임차인의 존재를 현장과 조사서 원본으로 확인하세요.
- 세금·관리비·부대비용. 취득 관련 세금, 체납 관리비 및 기타 비용은 이 배당 계산에 포함되지 않았으므로 별도 확인하세요.
맺으며 — “확약에 따른 인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 대항력 있는 임차보증금 255,000,000원이 존재하고, 매각가 258,000,000원 가정에서 계산상 미배당액 1,412,000원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 실제로 이행된다면 해당 임차인 관련 실질 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 258,000,000원은 비교 기준 227,000,000원의 113.7%이고, 제공된 추세 지표는 -7.7%입니다. 거래 목록의 최신 표시가 2024.01이라는 점도 고려해야 합니다. 민간임대주택 등록과 등기부상 근저당권 집계 역시 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
결론은 권리 인수 조건 확인이 선행되고, 가격은 보류입니다. 확약 조건의 이행을 문서로 확인하고, 근저당권과 민간임대주택 등록을 추가 검토한 뒤, 더 최신의 실거래를 바탕으로 응찰가를 판단하는 것이 우선입니다.
