서울남부지방법원 2025타경14176. 서울 구로구 구로동 ‘도무스캠프’ 제4층 제401호, 전용면적 22.39㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 종전 근저당권은 2021년 8월 해지·말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024년 1월 30일 접수된 토스뱅크 가압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2023년 9월 임차권등기가 된 임재경입니다. 보증금 278,000,000원, 전입 및 확정일자 자료가 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 임재경의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건이 최종 매각 조건으로 적용되고 이행되면 해당 임차인의 명목 미배당 잔액은 실질 인수액으로 남지 않습니다. 반대로 이 조건의 적용 및 이행 여부를 확인하지 않은 채 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건이 핵심

종전 목포수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 828,000,000원으로 등기됐으나, 2021년 8월 19일 해지에 따른 말소가 확인됩니다. 따라서 현재 남아 있는 권리의 기준은 2024년 1월 30일 토스뱅크 가압류입니다. 임재경의 주택임차권등기는 이 기준권리보다 앞선 2023년 9월 7일 접수돼 있으므로, 확약 조건을 고려하지 않으면 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 권리입니다.

임재경의 임대차계약일과 확정일자는 2021년 7월 23일, 점유개시일은 2021년 8월 23일, 주민등록일은 2021년 8월 26일로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로 기재돼 있으며, 임재경과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.

임차인별 권리 및 인수 검토

② 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만, 현재 시세 메리트는 미확정

도무스캠프의 확인 거래는 전용면적 22.39㎡, 4층, 2022년 1월 거래가액 288,000,000원인 1건입니다. 감정가이자 최저가인 257,000,000원은 이 거래가액의 89.2%로, 금액만 비교하면 31,000,000원 낮습니다.

다만 확인된 거래 시점은 2022년 1월입니다. 이 한 건만으로 현재 시장가격이나 최근 가격 추세를 확정할 수는 없습니다. 과거 거래 대비 89.2%라는 비율은 참고 지표일 뿐, 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 확약 조건의 최종 이행 여부, 다른 점유자의 임대차 관계, 실제 물건 상태를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 산정에 따른 추정치입니다. 임재경 보증금의 명목 미배당 잔액은 25,398,000원입니다. 주택도시보증공사는 임재경의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로, 경매개시결정상의 승계인 청구를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 서울영서초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대·연립주택과 근린생활시설이 밀집한 주상지대로 평가돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 간선·지선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 평지붕 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등이 구비된 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 295.0㎡, 지목 대, 용도지역 준공업지역이며 공시지가는 4,022,000원/㎡입니다. 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로 평가돼 있습니다.
• 규제 확인. 도시지역·준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약허가구역 관련 기재가 있습니다. 대상자·용도별 적용 여부와 지정 기간은 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 도무스캠프는 12세대 규모로 확인 거래는 1건뿐입니다. 확인된 거래가 2022년 1월에 그쳐 현재 매매가격과 매수 수요를 판단하기에는 자료가 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각 조건에 포함되는지 확인하세요. 조건의 효력과 이행 절차를 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 임차권등기 말소 확인. 임재경의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 등기입니다. 승계인의 권리 포기 조건과 실제 임차권등기 말소가 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 하주향의 임대차 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 이후로 기재돼 있으나 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조하고 실제 점유관계를 확인하세요.
• 시세 재확인. 288,000,000원 거래는 2022년 1월의 단일 거래입니다. 현재 가격 메리트를 판단하려면 같은 건물 또는 비교 가능한 다세대주택의 최신 거래를 추가로 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 미납 관리비, 내부 상태, 점유자의 인도 가능 여부를 확인하세요. 감정평가서의 설비·구조 설명만으로 현재 상태까지 확정할 수는 없습니다.
• 규제 원본 대조. 토지거래허가구역 등 용도·대상자별 규제의 적용 여부를 확인하고, 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 대조하세요.

맺으며 — “확약 조건은 핵심, 시세 판단은 보류”

이 사건은 단순히 최저가가 과거 거래보다 낮다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임재경의 보증금 278,000,000원 중 명목 미배당 잔액 25,398,000원이 발생하지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되고 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 이 판단은 확약 조건의 적용 및 이행을 전제로 합니다. 다른 점유자인 하주향의 보증금과 확정일자는 미상이고, 시세 비교 자료는 2022년 1월의 거래 1건뿐입니다. 최저가 257,000,000원이 그 과거 거래가액 288,000,000원의 89.2%라는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 확약 조건과 미상 점유관계를 먼저 확인하고, 최신 거래를 확보한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.