서울남부지방법원 2025타경14197. 서울 구로구 구로동의 도무스캠프 제2층 제203호로, 감정평가상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기부상 현재 소유자는 정연선 씨이며, 2022년 2월 소유권이전 당시 거래가액은 285,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 신건 가격이 아니라, 선순위 임차보증금과 매각물건명세서의 특별한 매각조건이 어떻게 맞물리는지에 있습니다.

임차인 최수진 씨는 보증금 275,000,000원, 전입·점유개시일 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 6월 30일로 확인됩니다. 임차권등기와 배당요구도 확인되어 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인으로 판단됩니다. 다만 매각조건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있으므로, 그 조건이 이행되는 경우와 그렇지 않은 경우를 구분해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각조건을 함께 봐야 한다

기준일로 분류된 권리는 2024년 1월 30일 토스뱅크 주식회사의 가압류입니다. 청구금액은 17,008,657원입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입·점유개시일은 2021년 7월 30일이고, 주택임차권등기는 2023년 7월 26일에 이루어졌습니다. 따라서 임차권은 기준일보다 앞선 권리로, 통상적인 권리분석만으로는 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

확인되는 실제 임차인은 최수진 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 언급되어 있으나, 이를 별도의 실제 임차인이나 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

* 일반적인 배당 계산상 미배당 잔액 25,356,000원을 병기한 것이며, 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 과거 거래 대비 낮지만 현재 시세는 신중하게 판단

도무스캠프의 확인 거래는 2022년 1월 거래 1건입니다. 해당 거래는 전용면적 22.39㎡, 4층, 거래가액 288,000,000원으로 기록되어 있습니다. 비교 기준면적은 21.0㎡로 기재되어 있어 실제 거래면적과 차이가 있으며, 거래 시점도 오래되어 현재 시세를 확정하는 근거로 사용하기에는 한계가 있습니다.

최저가 254,000,000원은 확인 거래 288,000,000원의 88.2%입니다. 산술적으로는 과거 거래가보다 낮지만, 확인 거래가 2022년 1월의 단일 사례라는 점이 중요합니다. 최근 거래 흐름을 충분히 반영한다고 보기 어려우므로, 이를 곧바로 현재 시세보다 저렴하다는 결론으로 연결해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

위 배당액은 매각가 254,000,000원을 가정한 배당 추정치입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 언급되어 있으며, 임차인 최수진 씨의 보증금과 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 영서초등학교 남동측 인근입니다. 준공업지역 내 공동주택과 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 대중교통 접근성은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식주차장 설비가 기재되어 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 도무스캠프는 12세대이며 준공일은 2021.03.04로 기재되어 있습니다. 확인 거래가 1건에 그쳐 거래 사례만으로 현재 환금성을 확정하기 어렵습니다.
• 경매 통계. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 매각률은 0.0으로 기재되어 있습니다. 거래 표본이 제한적이고 소규모 단지라는 점을 고려해 매도 기간과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 해당 규제의 현행 지정 및 본건 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 사항이 기재되어 있으므로 관련 등기 내용과 적용되는 임대의무 및 임대료 증액 기준을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 최수진 씨 및 주택도시보증공사 승계인 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 정확한 문구를 확인하세요.
• 조건 이행 확인. 매각조건이 실제로 이행되는지, 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차가 갖춰지는지 확인한 뒤 인수액 0원 판단을 적용하세요.
• 미배당 잔액 확인. 배당 추정상 명목 미배당 잔액은 25,356,000원입니다. 이 금액이 매수인에게 실질 인수되지 않는다는 판단은 매각조건 이행을 전제로 합니다.
• 실제 임차인 및 점유자 확인. 확인되는 실제 임차인은 최수진 씨 1명입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 대조해 별도 점유자나 매각조건 밖의 권리가 있는지 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 확인 거래는 2022.01의 288,000,000원 1건입니다. 거래 시점과 면적 차이를 고려해 최신 유사면적 거래를 별도로 확인하세요.
• 민간임대주택 및 규제 확인. 민간임대주택등기와 토지이용계획상 제한사항을 확인하고, 취득 이후 적용되는 의무나 허가 요건이 있는지 점검하세요.
• 비용 확인. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·관리비 등 실제 부담에 영향을 줄 수 있는 사항은 관련 서류와 관리 주체를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원문을 직접 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원은 매각조건 이행이 전제다”

서울남부지방법원 2025타경14197은 신건 최저가 254,000,000원보다 큰 임차보증금 275,000,000원이 존재하고, 임차인의 대항력과 우선변제권도 확인되는 사건입니다. 일반적인 권리관계만 보면 미배당 보증금 인수 위험을 무시할 수 없습니다.

다만 매각물건명세서에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 해당 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있지만, 그 전제와 적용 범위를 확인하지 않은 채 무조건 안전한 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 최저가는 2022년 1월 확인 거래의 88.2%이지만, 거래가 1건뿐이고 시점이 오래되어 현재 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리의 핵심은 매각조건 이행 여부, 가격의 핵심은 최신 거래 확인입니다. 두 가지가 확인되기 전에는 신건 가격만으로 입찰 메리트를 확정하지 않는 것이 합리적입니다.