서울남부지방법원 2025타경14216. 서울특별시 강서구 화곡동 808-4, 더뉴리빙 6층 601호입니다. 감정평가상 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 다세대주택의 권리와 점유관계를 중심으로 분석해야 합니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권 자체보다 매각 조건에 포함된 보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다. 확약이 이행되면 실질 인수 부담은 0원이지만, 그 조건이 지켜지지 않는 경우의 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
가격 역시 별도로 검토해야 합니다. 최저가는 201,000,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 190,000,000원보다 11,000,000원 높습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 207,500,000원이지만, 최근 거래는 과거 거래보다 낮아졌고 비교 대상의 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균만으로 저렴하다고 판단하거나, 확약에 따른 권리상 이점을 가격 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 808-4, 6층 601호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 63-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 601호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2018.07.30 · 더뉴리빙 20세대 |
| 소유자 | 문초승 (2018.09.12 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 170,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 현황 | 등기 요약상 근저당 1건 · 압류 0건. 기존 강서구 압류는 2021.04.13 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 말소기준권리와 근저당의 설정순위·말소 여부는 등기원본으로 재확인해야 합니다. |
| 등기 확인 기준 | 등기사항전부증명서 발급일 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 확약 이행 여부가 핵심
권리관계에서 가장 중요한 임차권은 2024.07.19 등기된 김현지의 주택임차권입니다. 임차보증금은 170,100,000원이며, 전입신고일은 2020.09.11, 점유개시일은 2020.09.12로 기재되어 있습니다. 확정일자는 최초 보증금 162,000,000원에 대해 2020.06.29, 증액분 8,100,000원에 대해 2022.09.02입니다. 임차인 정보상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 표시되어 있습니다.
확약은 해당 임차인 및 그 임차권 승계관계에 한정하여 판단해야 합니다. 현황조사상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자가 김현지 및 확약의 적용 대상과 일치하는지, 별도 임차인이나 제3자 점유가 있는지는 추가 확인이 필요합니다. 확약 밖의 점유자나 별도 권리까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 건물 전부 170,100,000원 |
전입 2020.09.11 최초 확정 2020.06.29 증액분 확정 2022.09.02 |
있음 | 있음 | HUG 주택임차권 승계인 기재 확약 이행 시 실질 0원 임차권등기 말소 확인 필요 |
실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인이나 별개 보증금으로 단순 합산하지 않습니다. 대항력·우선변제권 판단과 확약 이행 여부는 매각물건명세서 및 등기원본을 대조해 확정해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
더뉴리빙의 실거래 자료는 2건입니다. 최근 거래는 2026년 6월 190,000,000원, 과거 거래는 2022년 8월 225,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 190,000,000원이며 표본은 1건입니다. 다만 본건의 분석 기준면적은 18.42㎡인 반면 거래 표본은 26.98㎡와 28.53㎡이므로 동일 면적의 직접 비교가 아닙니다. 아래 수치는 가격 수준을 가늠하는 참고치이지, 본건의 정확한 시세를 확정하는 값은 아닙니다.
| 거래 시점 | 거래 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.98㎡ | 6층 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 28.53㎡ | 5층 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 표본 2건 | - | 207,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 표본 1건 | - | 190,000,000원 |
감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원과 비교하면 11,000,000원 높고, 최근 거래 대비 105.8%입니다. 따라서 최근 거래 가격을 기준으로 보면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
전체 평균 207,500,000원만 놓고 보면 최저가는 그 평균의 약 96.9%입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 225,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아진 -15.6% 하락 추세를 우선해서 봐야 하며, 과거 고가 거래가 포함된 평균만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금(추정표 기준) | 170,100,000원 | 170,100,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구액(임차권 승계인 기재) | 170,100,000원 | 27,286,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 매각가 201,000,000원 기준 추정치입니다. 추정표상 주택도시보증공사 청구액 170,100,000원 중 배당액은 27,286,000원, 미배당액은 142,814,000원으로 계산됩니다. 다만 HUG는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 김현지의 보증금과 HUG 청구액을 서로 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 배당권자, 승계 범위 및 배당 귀속은 원본 서류로 확인해야 합니다.
④ 회차별 인수 시나리오 — 확약 이행 여부에 따라 달라진다
| 회차 | 매각가 | 확약 불이행 시 참고 인수액 | 확약 이행 시 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 201,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 12,351,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 44,060,960원 | 0원 |
확약 불이행 시 참고 인수액은 각 회차의 시나리오 추정치입니다. 매각 조건에 명시된 권리포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 명목상 보증금 170,100,000원 및 신건 배당 추정상 미배당액 142,814,000원은 권리관계 검증을 위한 참고 금액이며, 이를 확약 이행 후 매수인이 부담할 금액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2018.07.30입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치되어 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지이며 완경사 지대에서 자체 평탄화한 다세대주택 부지입니다. 토지면적은 179.5㎡, 공시지가는 3,653,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 대상·용도·지정기간에 따라 달라 본건 다세대에 대한 현재 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 더뉴리빙은 20세대 규모입니다. 실거래 표본은 2건뿐이고 본건과 면적이 일치하지 않으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.7회·매각률 0.0%가 집계되어 있습니다. 거래 가격의 하락 추세까지 고려하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 어떤 권리자와 범위에 적용되는지 확인하세요. 확약이 이행되면 실질 인수액은 0원이지만, 명목상 보증금 170,100,000원과 참고 미배당액 142,814,000원은 검토 과정에서 구분해야 합니다.
- 임차권 승계·배당 귀속 확인. 김현지와 주택도시보증공사의 관계, 보증금 반환 및 대위·승계 범위, 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요. 같은 보증금을 임차인과 승계인의 별개 보증금으로 이중 합산해서는 안 됩니다.
- 말소기준권리 재검증. 등기 요약상 근저당 1건이 집계되어 있습니다. 근저당의 접수일·채권최고액·말소 여부와 임차권의 선후관계를 확인하고, 권리분석상 기준일만으로 소멸·인수 여부를 단정하지 마세요.
- 점유자 현장 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임차인 현황을 확인하세요. 확약이 적용되는 임차인 외에 별도 점유자나 권리자가 있는 경우 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 기재가 남아 있습니다. 임대의무 및 임대료 증액 기준과 관련된 적용 상태, 매각 이후의 법적 처리와 승계 여부를 원본 및 관계기관을 통해 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균·최신 거래는 190,000,000원이고 최저가는 201,000,000원입니다. 최근 추세 -15.6%와 면적 불일치를 고려해 비교 가능한 실거래를 추가 확보하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 취득 부대비용. 실질취득 201,000,000원은 낙찰가에 해당 임차권 인수액 0원을 적용한 값입니다. 취득세 등 세금·등기비용·기타 비용을 포함한 총투자금과는 구분해 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 확약 관련 자료를 상호 대조한 후 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 대항력과 우선변제권이 있는 임차권이 존재하지만, 매각 조건에 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있다는 점이 핵심입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 명목상 보증금 170,100,000원과 참고 미배당액 142,814,000원에 관한 권리관계 및 배당 귀속을 확인하지 않은 채 무조건 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 최저가 201,000,000원이 최근 거래 190,000,000원보다 5.8% 높고, 최근 거래 추세는 -15.6%입니다. 비교 표본의 면적도 본건과 일치하지 않으며, 경매 통계상 환금성 지표도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 따라서 이 물건은 확약 이행 시 권리 인수 부담을 줄일 수 있는 물건이지만, 현재 최저가에서 가격 메리트가 확인된 물건은 아닙니다. 확약의 실효성, 근저당의 실제 순위, 추가 점유자 여부, 본건과 유사한 면적의 거래가격을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
