서울남부지방법원 2025타경14233. 서울 양천구 신월동 어반리더스 3층 304호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 274,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 269,000,000원입니다.
등기부에는 심주영 명의의 269,000,000원 주택임차권이 등록되어 있습니다. 임차권등기는 2023.04.26에 이루어졌고, 전입신고와 점유개시일은 2021.06.15, 확정일자는 2021.05.24입니다. 이는 2026.01.05의 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 권리입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 임차인 및 임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 실제로 이행된다면 낙찰자는 보증금 잔액을 추가로 부담하지 않습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 단순 인수형으로 분류해서도 안 되고, 조건 확인 없이 무조건 안전하다고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제3층 제304호 도로명: 서울특별시 양천구 곰달래로7길 53 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 29.91㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2021.04.15 |
| 건물규모 | 어반리더스 · 총 16세대 |
| 소유자 | 김인성(지분 2분의 1), 이지안(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매수인 인수 | 조건 성립 시 0원 · 미배당 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
등기상 말소기준권리는 2026.01.05 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 반면 심주영의 임차권등기는 2023.04.26, 전입은 2021.06.15로 그보다 앞섭니다. 따라서 선순위 임차권을 단순한 후순위 소멸권리처럼 취급해서는 안 됩니다.
“임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 임차인 및 승계인의 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우, 심주영의 임차보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 조건은 명시된 임차인과 승계인에 관한 것으로, 다른 별개의 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 확약은 아닙니다.선순위 임차인 상세
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심주영 | 건물 전부 | 269,000,000원 | 2021.06.15 | 2021.05.24 | 대항력 있음 우선변제권 조건부 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 심주영 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.05.19 |
| 주민등록일 | 2021.06.15 |
| 점유개시일 | 2021.06.15 |
| 확정일자 | 2021.05.24 |
| 임차권등기 | 2023.04.26 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 보증금 | 269,000,000원 |
| 주택도시보증공사 | 주택임차권승계인 · 강제경매 신청채권자 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 · 명세서상 포기·말소 조건 성립 시 |
2021.06.15 김인성과 이지안의 소유권 관련 등기와 함께 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이 등기되어 있으므로, 매각 이후 등록·말소 상태와 적용 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격에 메리트가 있는가
비교 대상은 어반리더스(어반Leaders) 전용 약 29.91㎡의 거래입니다. 확인되는 거래 8건은 모두 2021년 거래로, 평균 거래금액은 265,250,000원입니다.
최저매각가 274,000,000원은 이 평균의 103.3%이며, 가장 최근에 기록된 2021.10 거래금액인 269,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 실거래 표본과 비교했을 때 신건을 가격적으로 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2층 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2층 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3층 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2층 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 4층 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5층 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5층 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2층 | 259,000,000원 |
| 8건 평균 | — | — | 265,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
신건 최저가로 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 우선변제 보증금 및 신청채권자 배당을 반영한 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 심주영 · 우선변제 | 269,000,000원 | 269,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 364,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 주어진 배당 시뮬레이션의 금액 배분을 표시한 것입니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 동일한 기초 보증금에 연결될 수 있으므로, 두 금액을 독립적인 채권으로 중복 확정하거나 실제 지급 상대방까지 확정한 표로 해석해서는 안 됩니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험 구분
이 사건의 중요한 특징은 일반적인 선순위 보증금 인수 계산과, 실제 매각조건이 이행된 경우의 인수액이 다르다는 것입니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 조건 미적용 시 추정 인수 | 조건 성립 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 274,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 219,200,000원 | 53,668,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 175,360,000원 | 96,895,040원 | 0원 |
조건 미적용 시 추정 인수액 53,668,800원 및 96,895,040원은 선순위 보증금 인수를 전제로 한 참고 계산입니다. 이는 이 사건에서 조건이 이행될 경우의 실제 매수인 인수액이 아닙니다. 명세서상 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 감정요항표상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.04.15 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 전기·위생·급배수·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로, 북서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 해당하며, 지형은 평탄한 세로장방형입니다. 토지면적은 140.3㎡, 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·공항 관련 높이 제한 구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 사항도 기재되어 있으므로, 입찰 전 해당 물건에 대한 적용 범위와 기준일의 유효 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 오래되었고 현재 거래 흐름을 확인하기 어려우므로, 과거 평균가격만으로 환금성이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 포기·말소 조건. 임차인 심주영과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 법원 원본에서 정확히 확인해야 합니다.
- 조건 이행의 확실성. 포기 의사표시의 효력, 해당 권리의 범위, 매각 이후 임차권등기 말소절차가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다. 조건부 인수 0원이라는 결론은 이 확인을 전제로 합니다.
- 보증기관 승계 관계. 심주영의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권이 동일한 기초채권에서 발생한 것인지, 최종 배당귀속 관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복해서 인수채무로 계산하지 않아야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 임차인이 실제 거주 중이라고 단정할 수 없습니다. 현재 점유자를 확인하고 인도명령·명도 가능성과 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록임대주택의 의무기간·등록말소 여부와 매각 이후 관련 의무 적용 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성. 제시된 실거래는 2021년 자료입니다. 2026년 현재 시장가격과 환금성 판단을 위해 최근 주변 다세대주택 실거래 및 매물 수준을 추가 확인해야 합니다.
- 입찰가격. 신건 최저가가 과거 거래평균의 103.3%라는 점을 고려하세요. 포기·말소 조건이 확정되어도 가격 자체가 매력적이라는 뜻은 아닙니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 기타 매수인이 부담할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 등기 및 배당원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 자료와 실제 배당 관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금보다 중요한 것은 포기·말소 조건”
이 사건을 처음 보면 보증금 269,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험한 인수형 물건으로 보일 수 있습니다. 실제로 임차인 심주영은 말소기준권리 이전에 전입했고, 확정일자와 임차권등기를 갖추고 있습니다. 통상적인 선순위 임차보증금 인수 위험을 반드시 고려해야 하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 매각조건은 다릅니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 그 조건이 유효하게 이행되는 경우 매수인의 해당 보증금 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 바로 적극 입찰할 물건은 아닙니다. 신건 최저가 274,000,000원은 제시된 실거래 평균 265,250,000원의 103.3%이며, 거래 표본 자체도 2021년 자료입니다. 또한 총 16세대 규모의 다세대주택이라는 특성상 현재 환금성과 적정가격에 대한 별도 검증이 필요합니다.
결론은 ‘권리 조건 확인, 신건 가격 보류’입니다. 포기·말소 조건이 확실하게 이행된다면 가장 큰 보증금 인수 위험은 해소됩니다. 다만 현재 가격의 경쟁력까지 확보된 것은 아닙니다. 입찰 여부는 조건의 실효성을 법원 서류로 확인하고, 최신 시장가격과 비교한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
