서울남부지방법원 2026타경3025. 서울 양천구 신월동 에스케이이빌리지 제5층 제503호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리관계에서 가장 먼저 확인할 것은 2023년 4월 24일 주택도시보증공사 가압류와 그보다 앞선 김승환 씨의 임대차입니다. 김승환 씨는 2022년 7월 8일 확정일자를 받고 2022년 8월 12일 전입·점유를 시작한 것으로 기재되어 있어, 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다.
그렇다고 최저가 226,000,000원만 보고 인수 위험을 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 취지가 기재되어 있습니다. 이 조건의 유효한 적용이 김승환 건의 핵심입니다. 반면 홍익호 씨는 말소기준권리 이후인 2024년 12월 16일 전입한 것으로 기재되어 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 점유와 명도 상황을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-25 에스케이이빌리지 제5층 제503호 도로명주소: 서울특별시 양천구 화곡로14길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 |
| 시세 비교 기준면적 | 27.36㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 7층 중 제5층 · 사용승인일 2018.06.26 |
| 소유자 | 박현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 209,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차권 확약을 구분하라
제공된 권리분석에서 말소기준권리는 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 양천세무서 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정, 강서세무서 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
다만 김승환 씨의 임차권은 등기부상 2024년 3월 25일에 등기되었더라도, 임대차계약일과 확정일자는 2022년 7월 8일, 전입·점유개시일은 2022년 8월 12일로 기재되어 있습니다. 제공 자료상 말소기준권리보다 앞선 임차관계이므로, 임차권등기 자체가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
* 기재 보증금 209,400,000원. 인수 실질 0원 판단은 위 잔액포기·임차권등기 말소 조건의 적용 및 이행을 전제로 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 중복 계산을 피하고 미상 점유를 확인하라
임차·점유 관련 인물은 김승환 씨와 홍익호 씨로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 김승환 씨의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 동일한 임차보증금을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 2022.08.12 |
209,400,000원 2022.07.08 |
있음 | 가능 | 주택도시보증공사 승계인 기재. 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 적용 시 인수 실질 0원* |
| 홍익호 | 점유 부분 미상 2024.12.16 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 | 미상 | 김승환 건 확약과 별개. 보증금·실제 점유·명도 상황 확인 필요 |
* 김승환 씨의 기재 보증금은 209,400,000원입니다. 위 인수 실질 0원 판단은 주택도시보증공사의 잔액포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용·이행되는 경우에 한합니다. 홍익호 씨 관련 미상 사항은 이 확약으로 해소되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다
에스케이이빌리지의 시세 비교 자료에는 비교 기준면적 27.36㎡에 매칭된 거래 2건이 제시되어 있습니다. 표본이 적으므로 평균만으로 개별 호수의 가치를 확정할 수는 없지만, 현재 신건 가격과 최근 거래의 차이는 분명히 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 28.36㎡ | 5층 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 25.95㎡ | 7층 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 192,000,000원 |
현재 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 192,000,000원의 117.7%입니다. 최신 거래인 2025년 11월의 185,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 신건 최저가를 기준으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 김승환 보증금(우선변제) | 209,400,000원 | 209,400,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 12,636,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 매각가 226,000,000원을 가정한 제공 자료의 계산값입니다. 집행비용 3,964,000원, 김승환 보증금 209,400,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 12,636,000원으로 배분되며 소유자 잔여는 없습니다. 주택도시보증공사의 경매신청 관련 청구액은 별도 행에서 배당 0원으로 표시되어 있습니다. 실제 배당은 조세채권의 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 확정된 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임차권 확약 적용 여부가 핵심
제공된 시나리오 계산에서는 최저가가 내려갈수록 김승환 보증금 관련 인수 위험액이 증가하는 것으로 산출되어 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 별도로 기재되어 있습니다. 따라서 아래의 계산상 금액을 확약이 적용된 뒤의 실제 매수인 인수액으로 그대로 보아서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 시나리오 계산상 인수액 | 확약 적용 시 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 226,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 180,800,000원 | 31,931,200원 | 김승환 건 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 144,640,000원 | 67,584,960원 | 김승환 건 0원* |
* 확약 적용 시 판단은 김승환 임차권에 한합니다. 주택도시보증공사의 잔액포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유효하게 적용·이행되는지 확인해야 합니다. 홍익호 씨의 보증금 미상 및 점유·명도 문제는 별도로 남습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 구조입니다. 아파트로 간주하지 말고 다세대·도시형생활주택 기준으로 검토해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 7층 건물의 제5층이며 사용승인일은 2018.06.26입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 교통. 감정평가 자료상 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 사다리형 토지로, 인접 필지 대비 평탄한 것으로 평가되어 있습니다. 동측은 폭 약 8m, 북측과 남측은 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 지정 대상과 기간이 구분되어 있으므로 해당 호수에 적용되는지 별도 확인해야 합니다.
- 건물·공부 확인. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 현황과 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 규모는 16세대이며 최근 비교 거래는 2건입니다. 거래 표본이 제한적이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.3회이므로, 매입가격과 재매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요. 조건의 적용 범위가 김승환 건에 한정된다는 점도 구분해야 합니다.
- 김승환 보증금. 임차보증금 209,400,000원, 임대차계약일·확정일자 2022.07.08, 전입·점유개시일 2022.08.12를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 홍익호 점유. 전입일 2024.12.16 이외의 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 유무, 관리비 체납, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- HUG 청구액 구분. 갑구 3번 가압류 청구금액 1,949,000,000원과 경매개시결정 관련 청구액 209,400,000원, 김승환 임차보증금을 단순 합산해 별개의 임차보증금으로 계산하지 마세요. 채권의 귀속과 승계관계는 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 192,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가 2건뿐이라는 한계를 감안하되, 신건 가격을 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 유찰 시 재계산. 최저가가 180,800,000원 또는 144,640,000원으로 내려가는 시나리오에서는 매각조건에 따른 인수액, 명도비용 및 취득 관련 비용을 다시 계산해야 합니다. 확약 조건이 실제로 적용되는지 확인하기 전에는 계산상 인수액만으로 판단하지 마세요.
- 세금·배당. 국세·지방세 압류가 기재되어 있습니다. 당해세 등 우선순위가 달라질 수 있는 항목과 최우선변제 여부를 확인하고, 예상배당표를 확정 배당으로 간주하지 마세요.
- 관리비·현장 확인. 관리비 체납, 건물 관리상태, 점유자와의 인도 협의, 실제 면적 및 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 가격”은 별개다
이 물건의 핵심은 임차권 승계 확약과 신건 가격을 따로 판단하는 데 있습니다. 김승환 씨의 임차보증금은 209,400,000원이지만, 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용·이행된다면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 그 확약은 홍익호 씨의 보증금 미상 및 점유·명도 문제까지 해결해 주지 않습니다.
가격도 별도의 문제입니다. 현재 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 192,000,000원의 117.7%이고, 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 비교 거래가 2건뿐이라는 한계와 단지의 평균 유찰 횟수 5.3회도 고려해야 합니다. 권리상 인수 위험은 확약 조건을 확인하고, 가격은 시세와 환금성을 기준으로 별도 검증해야 합니다. 현 단계에서는 신건 가격의 메리트가 확인되지 않으므로, 확약 원문과 점유 상황을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.
