서울남부지방법원 2026타경3081. 서울 강서구 화곡동 가이아팰리스 3층 303호, 다세대주택 경매입니다. 소유권은 2019년 6월 21일 박경원에게 이전됐고, 임차인 송승민은 2019년 5월 27일 전입신고를 마쳤습니다. 임차보증금은 최초 256,000,000원에서 2021년 4월 19일 12,800,000원 증액돼 총 268,800,000원입니다. 2023년 6월 20일 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 임차인의 대항력과 우선변제권을 고려하면 보증금 미배당 위험을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 구별해야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 명시된 조건이 실제 매각조건으로 적용되고 이행된다면 임차보증금 미배당액을 매수인이 별도로 인수하는 것으로 보지 않습니다. 다만 그 조건의 적용 여부와 말소 이행을 원본으로 확인하지 않고 무조건 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제3층 제303호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로20길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택·도시형생활주택-단지형다세대주택) · 건축물현황도상 방2, 욕실 및 화장실1, 거실1, 주방·식당1, 현관, 발코니 등 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라지붕 6층 중 3층 303호 · 2019.04.15 사용승인 |
| 소유자 | 박경원 · 2019.06.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 268,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 실제 임차인 | 1명 · 송승민 · 임차보증금 268,800,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 인수 조건을 분리해서 볼 것
제공된 권리분석 기준상 말소기준권리는 2025년 6월 23일 접수된 강서구 압류입니다. 그 이후 접수된 2025년 6월 27일 국 압류와 2026년 1월 8일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 송승민의 주택임차권등기는 2023년 6월 20일 접수돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금 반환 문제를 단순히 후순위 압류의 소멸과 동일하게 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억 6,880만원, 조건부 인수 0원
실제 임차인은 송승민 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 언급돼 있으므로, 이를 별도의 임차인 한 명이나 별도의 임차보증금으로 더해 계산하지 않습니다. 임차보증금의 기준 금액은 송승민의 268,800,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 임차보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송승민 | 건물 전부 · 268,800,000원 | 전입 2019.05.27 최초 확정일자 2019.04.29 증액분 확정일자 2021.05.25 |
있음 | 있음 | 승계인 언급 주택도시보증공사 관련 매각조건에 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 명시 |
③ 시세 비교 — 최저가가 비교거래보다 높고, 거래 시점도 오래됐다
가이아팰리스의 확인 가능한 비교거래는 2023년 8월 1건입니다. 해당 거래는 전용 비교면적 29.99㎡, 2층, 거래금액 267,500,000원으로 표시돼 있습니다. 최저매각가 269,000,000원은 이 거래금액의 100.6% 수준입니다. 따라서 이 거래만을 기준으로 보면 신건 최저가가 비교거래보다 낮다고 할 수 없습니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 29.99㎡ | 2층 | 267,500,000원 |
| 비교거래 평균 | 29.99㎡ | 1건 | 267,500,000원 |
| 현재 최저가 | — | 3층 | 269,000,000원 |
비교거래는 2023년 8월 거래이므로 2026년 11월 입찰 시점의 현재 시세를 직접 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 비교 가능한 거래가 1건뿐이어서 층·상태·면적 차이를 반영한 가격 판단에도 한계가 있습니다. 다만 확인된 거래를 기준으로 최저가가 100.6%라는 사실은 분명하므로, 현재 시세보다 저렴하다는 전제나 가격 가점을 부여할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정 · 조건부 인수 판단 전 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,566,000원 |
| 1. 임차인 송승민 보증금(우선변제) | 268,800,000원 | 264,434,000원 |
| 명목상 미배당 잔액 | 4,366,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 관련 청구 | 268,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,566,000원과 임차인 예상배당 264,434,000원을 합하면 매각대금 269,000,000원입니다. 미배당 잔액 4,366,000원은 매각조건을 적용하기 전 배당 산식상 부족액입니다. 주택도시보증공사 관련 청구액은 임차권승계 관련 사항으로 언급되므로 별도의 임차보증금으로 더해 합산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용 및 법정 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰별 미배당 잔액 — 매각조건 적용 여부가 핵심
최저매각가가 내려가면 일반 배당 산식상 임차보증금 부족액은 커집니다. 다만 이 사건은 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 기재돼 있으므로, 아래 표의 부족액을 곧바로 매수인의 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 일반 산식상 미배당액 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 269,000,000원 | 4,366,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 215,200,000원 | 57,412,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 172,160,000원 | 99,850,240원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 회차에도 유효하게 적용되고 이행되는 경우의 판단입니다. 조건이 확인되지 않거나 이행되지 않는다면 일반 산식상 부족액을 포함해 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 가이아팰리스로, 까치산역(2호선·5호선) 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 소규모 아파트단지, 공원, 단독주택, 다세대주택 및 도로변 상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 까치산역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있는 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라지붕 6층 건물이며, 사용승인일은 2019.04.15입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 도시가스 난방설비가 구비된 것으로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가서에는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했다고 기재돼 있습니다. 실제 내부 상태, 수리 필요성, 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 표기. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 있다고 명시돼 있습니다. 위반 내용과 해당 호실에 미치는 영향은 건축물대장 및 감정평가서 원본을 통해 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 표기가 있습니다. 적용 대상과 거래 시점의 유효 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 가이아팰리스는 16세대 규모입니다. 확인된 비교거래가 1건뿐이므로 현재 거래량과 매도 가능 가격을 판단하기 위한 추가 비교가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 정확한 문구, 적용 대상, 조건 이행 절차를 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 임차인 송승민과 주택임차권승계인 주택도시보증공사 관련 조건이 실제로 이행되는지, 매각 이후 등기 정리가 가능한지 확인하세요.
- 배당 내역. 보증금 268,800,000원, 예상배당 264,434,000원, 명목상 미배당 잔액 4,366,000원의 관계를 구분해 검토하세요. 미배당액이 자동으로 매수인 인수액 0원을 뜻하거나 반대로 확정 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 현재 시세. 확인된 거래는 2023년 8월 267,500,000원 1건입니다. 입찰 전 동일 단지 및 인근 다세대주택의 최신 실거래를 추가 확인하고, 최저가 269,000,000원의 가격 적정성을 다시 판단하세요.
- 위반건축물 여부. 매각물건명세서 비고의 위반건축물 표기를 건축물대장 및 감정평가서 원본과 대조하고, 위반 내용과 시정 여부를 확인하세요.
- 점유·내부 상태. 내부가 확인되지 않았으므로 현장 조사, 실제 점유자 확인, 수리 필요성 및 인도 절차를 별도로 검토하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 관리비 체납 및 기타 비용은 예상배당표에 전부 반영되지 않을 수 있으므로 관련 기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 매각조건 이행을 전제로 한다”
이 사건은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금이 268,800,000원이라는 점에서 임차권을 가볍게 볼 수 없습니다. 일반 배당 산식상 명목 미배당액은 4,366,000원이지만, 매각물건명세서에는 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 그 조건이 유효하게 적용·이행되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그렇다고 곧바로 입찰 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 최저가 269,000,000원은 확인된 2023년 8월 거래 267,500,000원의 100.6%이고, 비교거래가 1건뿐이라 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 여기에 매각물건명세서 비고의 위반건축물 표기와 내부 미확인 문제가 남아 있습니다. 권리 판단은 매각조건의 실제 이행을 확인한 뒤, 가격 판단은 최신 거래와 건축물 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다. 조건 확인 없이 인수 0원을 확정하거나, 오래된 거래 1건만으로 시세보다 저렴하다고 판단하는 접근은 피해야 합니다.
