서울남부지방법원 2026타경3163. 서울 양천구 신월동 토브하우스 제101동 301호, 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 집합건물입니다. 소유자는 문초승이며, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 258,300,000원입니다. 이 사건은 등기상 선순위 임차권이 확인된다는 점에서 단순한 무인수 물건과 다릅니다. 임차인 유준열은 2020년 6월 5일 전입·점유를 시작했고, 임차권등기에는 보증금 258,300,000원과 확정일자 정보가 기재되어 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 임차인 유준열의 주택임차권 승계인인 HUG가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 확약의 실제 효력과 매각 조건의 충족 여부가 인수 위험 판단의 핵심입니다. 이 조건은 해당 임차권에 한정해 적용해야 하며, 을구 4-2 임차권 경정기록의 미상 사항은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제3층 제301호 도로명주소: 서울특별시 양천구 남부순환로61길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 방 3개 · 욕실 1개 · 주방 및 거실 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 · 2018.03.22 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 258,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 확인된 실제 임차인 | 유준열 1명 · 임차보증금 258,300,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 HUG 확약
등기내역에는 2018년 4월 5일 경인북부수산업협동조합의 근저당권 2건이 기재되어 있으나, 2018년 5월 25일 해당 근저당권 설정등기의 말소가 기재되어 있습니다. 과거 담보권의 채권최고액은 각각 2,470,000,000원과 780,000,000원입니다. 이 과거 설정 내역을 현재 유효한 담보권으로 단정해서는 안 되며, 최신 등기 원본에서 말소 여부와 현재 유효한 권리를 최종 대조해야 합니다.
임차인 유준열의 임차권은 을구 4번으로, 보증금 258,300,000원과 전입·점유일자 2020년 6월 5일이 기재되어 있습니다. 확정일자는 최초 보증금 246,000,000원에 대해 2020년 5월 28일, 증액분 12,300,000원에 대해 2022년 5월 4일로 경정되어 있습니다. 임차권등기일은 2024년 2월 21일입니다. 이 권리는 매각으로 당연히 소멸한다고 단정할 수 없으므로, HUG의 포기·말소 조건을 확인하지 않고 입찰가만 계산하는 것은 위험합니다.
| 임차인 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유준열 을구 4번 주택임차권 |
258,300,000원 | 있음 | 행사 가능 | HUG 포기·말소 조건 조건 충족 시 실질 인수 0원* |
| 임차권 경정기록 을구 4-2 |
미상 | 미상 | 미상 | 원문 확인 필요 별도 임차인으로 단정 불가 |
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최신 확인 거래보다 높다
토브하우스(신월동 132-16)의 확인된 거래자료는 2건입니다. 개별 거래내역상 최신 거래는 2024년 7월 266,000,000원이고, 2022년 5월 거래는 260,000,000원입니다. 두 거래의 평균은 263,000,000원입니다. 거래 표본이 많지 않으므로 평균만으로 해당 호수의 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 46.28㎡ | 3층 | 266,000,000원 |
| 2022.05 | 46.28㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 거래 평균 | 46.28㎡ | 2건 | 263,000,000원 |
| 최저매각가 | 감정 대상 44.92㎡ | 3층 | 307,000,000원 |
최저가 307,000,000원은 최신 확인 거래 266,000,000원보다 41,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 비율은 115.4%이며, 거래 평균 263,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 따라서 이 신건을 최근 거래보다 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,098,000원 |
| 1. 임차인 유준열 보증금(우선변제) | 258,300,000원 | 258,300,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,300,000원 | 43,602,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배분액은 제시된 산정표의 금액을 기준으로 표시했습니다. 다만 유준열의 보증금과 HUG의 청구금액이 각각 258,300,000원으로 동일하게 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 HUG가 유준열의 임차권 승계인으로 표시되어 있습니다. 동일 보증금 채권의 승계·배당관계를 중복 계산하지 않도록 배당요구 내역과 확약서 원문을 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 신원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·토지. 2018년 3월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 토지는 542.2㎡이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제 확인. 공항소음 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 관련 기재가 있습니다. 실제 적용되는 규제와 거래허가 대상 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 건물 전체 세대수는 23세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 소규모 건물의 제한된 거래 표본과 경매 매각 실적을 감안하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각 조건으로 유효하게 적용되는지, 말소 이행 주체와 시점을 확인하세요.
- 임차권 경정기록. 을구 4-2의 전입일·보증금 미상 기록이 기존 임차권의 경정 내용인지 원문으로 대조하고, 별도 인수 권리가 존재하는지 확인하세요.
- 배당 중복 확인. 유준열의 임차보증금 258,300,000원과 HUG 청구금액 258,300,000원의 승계관계 및 배당 산정이 중복되지 않는지 확인하세요.
- 시세 검증. 개별 거래내역의 최신 거래는 2024년 7월 266,000,000원입니다. 최근 12개월 요약치와 기준이 일치하는지 확인하고, 면적·층·상태가 유사한 거래를 추가로 대조하세요.
- 규제 확인. 공항 관련 구역, 교육환경 관련 제한 및 토지거래허가구역의 적용 여부를 확인하세요.
- 인도·점유 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유 상태, 인도 가능 시점 및 현황조사 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 확약서 원본을 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 조건 ≠ 가격 메리트”
서울남부지방법원 2026타경3163의 핵심은 임차인 유준열의 선순위 임차권과 HUG의 포기·말소 조건입니다. 확약 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있지만, 그 결론은 확약의 범위와 이행을 확인해야 성립합니다. 을구 4-2 경정기록과 동일 보증금 채권의 승계·배당관계도 입찰 전에 정리해야 합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 307,000,000원은 최신 확인 거래 266,000,000원의 115.4%로, 현재 제시 가격에서 시세상 이점을 확인하기 어렵습니다. 거래 표본이 적고 거래 기준일의 일치 여부도 재확인이 필요합니다. 권리는 확약 조건 확인이 먼저이고, 가격은 실거래 검증이 먼저입니다. 두 가지를 모두 확인하기 전에는 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
