서울남부지방법원 2026타경3376. 서울특별시 금천구 시흥동의 테라리움 제3층 제304호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 245,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현 소유자는 성숙영이고, 2026.07.23 소유권이전의 거래가액은 286,000,000원으로 기재돼 있습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 286,000,000원입니다.

등기부상 중요한 권리는 2023.08.21 접수된 한국주택금융공사의 가압류 90,509,904원과 그 이후의 압류·경매개시결정 등입니다. 그러나 권리분석은 등기부만 읽고 끝낼 수 없습니다. 우서정은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 보증금이 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 주택도시보증공사는 그 임차권의 승계인으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서의 확약이 이 위험을 해소할 수 있는 핵심 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 조건과 등기 순위를 함께 확인해야 한다

권리분석 기준상 말소기준권리는 2023.08.21 한국주택금융공사 가압류로 분류됩니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 금천구 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2023.07.24 접수된 국민건강보험공단 압류는 2024.07.01 말소됐고, 2023.08.22 접수된 농협은행 가압류도 2024.07.02 말소된 것으로 기재돼 있습니다.

또한 강제경매개시결정은 2026.01.23 접수됐는데, 소유권이전은 그 이후인 2026.07.23에 등재돼 있습니다. 경매개시 이후 소유권이전이 발생한 만큼, 현재 소유관계와 매각물건명세서, 절차상 송달 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.

② 임차인 권리분석 — 우서정의 확약과 김빈의 미상 점유는 별개다

③ 가격 검토 — 등기상 거래가액만으로 시세 메리트를 단정하지 않는다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 245,000,000원인 신건입니다. 동일 조건의 최근 실거래 평균과 추세를 근거로 시세 우위를 확인할 수 없으므로, 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.

현재 최저가는 등기상 직전 거래가액 286,000,000원보다 41,000,000원 낮습니다. 다만 이 비교는 동일 물건의 등기상 거래가액과 경매 최저가를 비교한 것일 뿐, 주변의 최근 실거래 평균이나 시세 추세를 나타내지 않습니다. 특히 소유권이전이 경매개시 이후에 등재돼 있으므로, 직전 거래가액을 곧바로 정상적인 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

신건 매각대금 245,000,000원 중 집행비용 추정액은 4,230,000원이며, 채권자 예상배당 합계는 240,770,000원입니다. 채권자 총 청구액 376,509,904원 대비 미배당액은 135,739,904원입니다. 주택도시보증공사는 우서정의 임차권 승계인으로, 같은 보증금을 별도의 임차인 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 우서정의 미배당 잔액은 확약 조건이 이행되는 경우 매수인 인수액에 포함하지 않습니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동의 시흥초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 중 제3층 제304호이며 사용승인일은 2021.04.26입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 엘리베이터 설비가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 평가돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역은 지정 대상과 용도, 기간이 각각 다르므로 해당 필지에 실제 적용되는지 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 현황과 공부의 일치 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택입니다. 인근 환경과 교통 여건만으로 매각 가능 가격이나 환금성을 단정하지 말고, 같은 지역·용도·면적대의 최근 실거래 및 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 매각물건명세서 비고의 정확한 문구를 확인하고, 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 유효하게 적용되는지, 조건 이행을 어떻게 확인할지 점검하세요.
• 우서정의 임대차 서류. 보증금 286,000,000원, 계약일 2022.07.13 및 2022.11.26 기재, 전입·점유일 2022.07.29, 확정일자 2022.07.13 기재를 원본과 대조하세요. 배당 산정의 우선변제권 없음 전제가 타당한지 반드시 확인해야 합니다.
• 김빈의 점유 확인. 전입일 2025.09.30, 보증금 미상, 점유 범위 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차 관계, 보증금 및 명도 조건을 확인하세요. 우서정 관련 확약을 김빈에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 등기부 전체 대조. 등기사항 요약에 집계된 근저당권 1건의 접수일·채권최고액·말소 여부를 확인하고, 한국주택금융공사 가압류의 순위와 말소기준권리를 확정하세요.
• 경매개시 후 소유권이전. 강제경매개시결정 접수일 2026.01.23 이후 소유권이전이 2026.07.23 등재돼 있습니다. 현재 소유자와 매각물건명세서, 송달 및 절차 관련 서류를 원본으로 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 245,000,000원과 직전 등기상 거래가액 286,000,000원의 차이만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 동일 조건의 최근 실거래를 확인하고, 확약 불이행 가능성과 미상 점유 관련 비용까지 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비·명도 비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담, 점유자 퇴거 협의 및 인도 절차에 드는 비용을 확인하세요.
• 규제 확인. 토지이용계획의 허가구역 및 각종 제한사항이 해당 필지와 매수 목적에 적용되는지 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약 이행 시 인수 0원”과 “권리상 완전 안전”은 다르다

이 사건은 보증금 286,000,000원의 대항력 있는 임차인 우서정이 존재하지만, 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있다는 점이 핵심입니다. 해당 확약이 유효하게 이행된다면 우서정 관련 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있고, 이 경우 실질 취득 기준은 낙찰가 245,000,000원입니다.

그러나 확약은 우서정에게만 적용됩니다. 김빈의 보증금과 점유 범위가 미상이고, 우서정의 확정일자 기재와 배당 산정 전제 사이에도 재확인이 필요합니다. 등기사항 요약에 표시된 근저당권 1건의 순위와 상태도 원본 확인 대상입니다. 등기상 직전 거래가액보다 최저가가 낮다는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 결론 내릴 수도 없습니다.

결론은 ‘조건부 검토 가능, 원본 확인 전 입찰 보류’입니다. 확약의 효력과 이행 조건, 미상 임차인, 등기 순위 및 실제 시세를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다. 확약 문구 하나만으로 모든 권리·명도 위험이 사라지는 물건은 아닙니다.