서울남부지방법원 2026타경3406. 서울 강서구 화곡동 까치산로14길 26-9에 있는 진하우스 제3층 제301호 다세대주택입니다. 건물은 2004년 준공된 지상 5층 규모이고, 이 물건은 3층에 있습니다. 현재 등기상 소유자는 이은수이며, 2020년 7월 27일 225,000,000원에 소유권을 취득한 것으로 기재돼 있습니다.
권리관계는 단순한 후순위 근저당 사건이 아닙니다. 임차인 윤지수의 전입·점유 개시일은 2020.07.27이고, 말소기준인 이희진 근저당권 설정일은 2020.10.27입니다. 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰졌으므로 원칙적으로 매수인에게 보증금 잔액 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다. 그러나 이번 매각은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-111 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로14길 26-9 |
| 건물명 | 진하우스 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 면적 | 시세 분석 대상면적 60.87㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상 5층 중 3층 |
| 준공일 | 2004.12.23 |
| 규모 | 8세대 |
| 소유자 | 이은수 · 2020.07.27 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2020.10.27 이희진 근저당권 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 윤지수 · 220,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (반환청구권 포기·말소 조건 이행 전제) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소조건이 핵심
말소기준권리는 2020.10.27 설정된 이희진 근저당권입니다. 이후 등기된 서울특별시 도봉구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주식회사프라미스대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2005년 박금연 소유권이전청구권가등기는 2005.04.19 이미 말소됐으며, 과거 이희진이 신청한 2021타경107630 임의경매개시결정 역시 2022.04.25 말소됐습니다. 따라서 현재 진행 중인 경매와 구별해야 합니다.
임차인 및 보증기관 승계관계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 윤지수 건물 전부 |
2020.07.27 확정 2020.06.10 |
220,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
승계관계
배당요구 있음 · 임차권등기 |
실제 임차인은 1명(윤지수)입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다. 이는 동일 임대차보증금에 관한 승계관계이므로, 윤지수 보증금 220,000,000원과 주택도시보증공사의 관련 청구액을 별개의 임차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
따라서 이 조건이 유효하게 이행되는 경우, 윤지수의 선순위 보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
이 판단은 해당 임차인과 승계인의 명시된 포기·말소 범위에 한정됩니다. 다른 권리자의 별도 부담이나 미납 관리비 등까지 일괄 면제한다는 의미는 아닙니다.② 시세 비교 — 최근 거래와 큰 격차, 면적 차이도 유의
진하우스에서 확인되는 실거래는 총 3건이며, 전체 평균 거래금액은 155,666,666원입니다. 하지만 과거 거래가 혼재돼 있어 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 124,000,000원이고 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 38.14㎡ | 5층 | 124,000,000원 |
| 2023.11 | 38.14㎡ | 5층 | 143,000,000원 |
| 2021.10 | 48.39㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 3건 | 155,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.14㎡ | 1건 | 124,000,000원 |
현재 최저매각가 273,000,000원은 최근 거래금액 124,000,000원의 220.2%입니다. 전체 평균 155,666,666원과 비교해도 175.4%입니다. 최근 거래 추세는 -27.7%로 하락 방향을 나타냅니다.
다만 최근 거래 표본이 적고, 거래가격 하락 추세가 나타나는 상황에서 273,000,000원의 신건 최저가가 충분히 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 동일 면적 실거래와 개별 물건 상태를 추가로 확인하기 전까지는 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
이 건물은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 달리 비교 가능한 거래가 제한적이고, 면적·층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 최근 12개월 표본이 1건에 불과하므로, 향후 매도 가능성과 환금성도 함께 검토할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 윤지수 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이희진 | 80,000,000원 | 48,378,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사프라미스대부 | 15,119,039원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용 4,622,000원, 임차보증금 220,000,000원, 근저당권자 48,378,000원 순으로 매각대금 273,000,000원을 배분한 추정입니다. 근저당권자와 후순위 채권자에게 미배당이 발생합니다. 주택도시보증공사의 청구액은 동일 임대차보증금의 승계관계와 중복 계산하지 않아야 합니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 보증금 인수 계산과 실제 매각조건 구분
이 사건은 선순위 임차보증금이 존재하므로, 낙찰가가 보증금보다 낮아질 때의 이론적 인수 계산과 실제 적용되는 포기·말소 조건을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 추정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 273,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 218,400,000원 | 5,457,600원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 174,720,000원 | 48,526,080원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 동일하게 적용·이행되는 경우입니다. 룰상 인수 추정액은 해당 포기 조건을 적용하기 전의 배당 시뮬레이션 수치입니다.
제시된 시뮬레이션에서도 1회 유찰 시 인수 추정액은 5,457,600원, 2회 유찰 시 48,526,080원입니다. 다만 이번 사건은 임차인과 승계인의 반환청구권 포기·말소 조건이 명시돼 있어 그 조건을 이행하면 위 인수 추정액이 실제 매수인 부담으로 남지 않는다는 점이 중요합니다.
1회 유찰 시 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원으로 최저가가 낮아지는 시나리오가 있으나, 그 가격 역시 동일 면적의 실거래로 검증한 뒤 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 화곡본동 주민센터 북측 인근입니다. 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 위치합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 4m 폭의 포장도로와 접합니다. 소규모 주택 밀집지 특성을 고려해 차량 출입과 주차 여건을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 시멘트사이딩, 내부는 벽지·내장타일 등으로 마감됐으며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 228.0㎡, 지목 대, 유사 사다리형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가 자료는 3,261,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 확인되는 실거래가 3건에 그칩니다. 거래량이 제한적이고 면적별 가격 차이가 존재하므로 대단지 아파트보다 매각가격 추정의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 윤지수는 근저당권 설정 전부터 전입·점유했습니다. 보증금 220,000,000원과 대항력·우선변제권을 반드시 인지해야 합니다.
- 포기·말소 조건 원본 확인. 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재도 유효한지, 임차인과 주택도시보증공사 모두에게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 계산 방지. 실제 임차인은 윤지수 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 관련 청구를 또 하나의 독립적인 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 법원이 추정한 배당표상의 미배당과 매수인이 실제 인수할 금액은 다릅니다. 이 사건의 실질 인수 0원은 포기·말소 조건을 반영한 결과입니다.
- 낙찰가 상한 재검토. 신건 최저가가 최근 거래금액의 220.2%이고 최근 거래 추세가 -27.7%입니다. 면적이 일치하는 주변 다세대주택 거래를 추가로 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 인도 가능 시점, 임차권등기 말소 절차 등을 확인해야 합니다. 보증금 인수 0원이 명도 비용이나 절차까지 없다는 뜻은 아닙니다.
- 관리비·체납액. 미납 관리비 중 공용부분 관련 부담 가능성, 세금·공과금과 기타 비용을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 공항 관련 고도제한, 토지거래허가구역 등 각종 지정사항이 향후 이용·매도에 미칠 영향을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건을 한마디로 정리하면 선순위 임차보증금은 크지만, 포기·말소 조건으로 실질 인수가 해소되는 조건부 권리 안정형입니다. 임차인 윤지수의 보증금 220,000,000원은 말소기준권리보다 앞서지만, 매각물건명세서에는 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있습니다. 조건이 이행되면 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 인수하지 않는 구조입니다.
그러나 권리 문제가 해소된다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 감정가와 신건 최저가가 273,000,000원인 반면, 최근 실거래는 124,000,000원이고 최근 거래 추세는 -27.7%입니다. 비교 거래 면적이 작아 단순 가격비율을 그대로 적정가격 판단에 사용할 수는 없지만, 그렇기 때문에 오히려 충분한 동일 면적 거래 근거 없이 감정가를 받아들이기 어렵습니다.
8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 한계, 선순위 임차인의 조건부 권리 해소 절차, 하락 방향의 거래 추세를 함께 고려해야 합니다. 권리는 조건 확인 후 접근 가능하지만, 가격은 신중한 재검토가 필요합니다. 현 단계에서는 신건에 서둘러 응찰하기보다 매각조건과 동일 면적 실거래를 검증하고, 유찰에 따른 가격 변화를 살펴보는 접근이 합리적입니다.
