서울남부지방법원 2026타경3419. 서울특별시 금천구 가산동 금강노블레스 101동 501호 오피스텔입니다. 감정가는 279,300,000원, 신건 최저매각가도 동일합니다. 현재 소유자는 한진해이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 278,250,000원입니다.
등기부에는 2024년 7월 11일 접수된 최우영 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 278,250,000원이고, 전입 및 점유개시일은 2020년 7월 2일입니다. 해당 임차권은 2026년 1월 27일 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 권리이므로, 원칙적인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
그러나 이 사건에는 중요한 특약이 있습니다. 주택도시보증공사가 최우영의 주택임차권승계인으로서 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건은 최우영의 임차권 승계분에 관한 것이며, 별도로 조사된 ZHAN ZONGLIN에게까지 자동 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 13층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 한진해 (2020.07.02 소유권이전, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,300,000원 / 279,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 278,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2026.01.27 강제경매개시결정입니다. 그 이후인 2026년 3월 10일 금천구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
반면 2024.07.11 최우영의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 선행합니다. 따라서 일반적인 말소기준권리 이후의 압류와 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 원칙적인 보증금 인수 문제를 먼저 검토하고, 이후 매각물건명세서의 조건부 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조항을 적용해야 합니다.
따라서 아래 배당표의 미배당 보증금은 계산상 부족분이며, 해당 승계인이 매수인에게 실제 청구할 금액과 구별해야 합니다. 조건이 유효하게 이행되면 최우영의 승계분 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 승계분과 별도 위험의 구분
조사된 임차·점유 관련자는 최우영과 ZHAN ZONGLIN입니다. 주택도시보증공사는 최우영의 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로, 최우영의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최우영 | 건물 전부 2020.07.02 |
278,250,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 |
보증기관 승계 실질 인수 0원(조건부) |
| ZHAN ZONGLIN | 점유 부분 미상 2025.08.25 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
별도 확인 필요 독립된 임차권 유무 미확인 |
최우영 — 선순위 임차권의 원칙과 예외
- 임대차계약. 최초 계약일 2020.06.15, 증액 계약일 2022.06.09.
- 보증금. 최초 265,000,000원, 증액 13,250,000원, 합계 278,250,000원.
- 전입·점유. 2020.07.02부터 전입 및 점유.
- 확정일자. 최초 2020.06.15, 증액분 2022.06.15.
- 임차권등기. 2024.07.11 접수, 건물 전부를 대상으로 등기.
- 배당요구. 배당요구가 확인되며 우선변제권 행사 가능.
- 매수인 인수. 일반 배당 계산상 부족분이 발생하지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 성립하면 해당 승계분은 실질 0원.
ZHAN ZONGLIN — 별도 미확인 점유자
ZHAN ZONGLIN은 2025년 8월 25일 전입한 것으로 조사됐으며, 확정일자는 2022년 6월 15일로 기재되어 있습니다. 다만 보증금, 임대차계약 내용, 점유 부분 및 우선변제권 행사 여부가 명확히 확인되지 않습니다.
전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 점에서 대항력 가능성을 검토해야 하지만, 전입 사실만으로 독립적인 임대차계약이나 확정적인 대항력을 단정할 수는 없습니다. 특히 기재된 확정일자가 전입일보다 앞서므로 계약 원본과 점유 경위를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,710,200원 |
| 1. 최우영 임차보증금 우선변제 | 278,250,000원 | 274,589,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 278,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 4,710,200원을 제외한 274,589,800원이 최우영의 임차보증금 우선변제에 배당됩니다. 신청채권자에 대한 별도 배당은 0원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사는 최우영의 주택임차권승계인이므로 동일한 보증금 채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신건 배당 추정에서 최우영 보증금의 미배당 잔액은 3,660,200원입니다.
일반적인 대항력 있는 임차권이라면 매수인이 이 잔액을 인수할 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다.
그러므로 해당 조건이 성립하는 경우:
- 최우영 승계분 계산상 미배당액: 3,660,200원
- 최우영 승계분 실질 인수액: 0원
- ZHAN ZONGLIN 관련 별도 인수 가능액: 미상
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 관계
선순위 임차보증금이 존재하는 경매에서는 최저매각가가 내려간다고 그만큼 실질취득비용이 감소한다고 단정할 수 없습니다. 매각대금이 줄면 보증금 미배당액이 증가할 수 있기 때문입니다.
다만 본건은 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 조건이 있어, 계산상 미배당액과 매수인의 실제 부담액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 보증금 인수 | 승계분 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 279,300,000원 | 3,660,200원 | 0원(조건부) |
| 1회 유찰 (80%) | 223,440,000원 | 58,738,160원 | 0원(조건부) |
| 2회 유찰 (64%) | 178,752,000원 | 102,800,528원 | 0원(조건부) |
계산상 보증금 인수액은 각 회차의 배당 추정 결과이며, 보증기관 승계분에 관한 매각 조건이 적용되기 전의 수치입니다. 조건이 성립하면 해당 승계분의 실질 인수액은 0원입니다. 별도 점유자의 미확인 권리와 취득 관련 부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근. 주변에는 아파트·오피스텔 등 공동주택과 상업·업무용 건물, 중소규모 공장, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 5층 501호로, 2020년 4월 13일 사용승인된 오피스텔입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 시스템에어컨, 승강기, 기계식주차시설 및 화재탐지시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접한 234-2, 234-3 필지의 일단 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항도 확인 대상입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 가격·환금성 판단 — 실거래 검증이 먼저
감정가는 279,300,000원이고, 신건 최저매각가도 동일합니다. 현재 회차는 0회 유찰로 감정가 대비 100% 수준입니다.
그러나 이 물건과 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 낮은 가격에 낙찰된다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 주택임차권, 보증기관 승계, 조건부 청구권 포기, 별도 점유자 문제가 함께 존재합니다. 실제 입찰가를 정하려면 권리관계를 먼저 확정한 뒤, 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 거래가격과 환금성을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각 조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건의 정확한 효력과 이행 절차를 확인하세요.
- 최우영 임차권등기. 등기부 을구 1번 주택임차권등기의 말소 방식과 매수인의 잔액 반환의무가 발생하지 않는지 확인하세요.
- ZHAN ZONGLIN의 권원. 전입 경위, 실제 점유 여부, 임대차계약 상대방, 보증금, 확정일자 및 별도 대항력 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 최우영의 임차권등기와 현황조사상 점유자 사이의 관계를 확인하고 인도·명도 계획을 마련하세요.
- 배당표 검증. 집행비용 4,710,200원과 임차보증금 우선변제 추정액 274,589,800원을 실제 배당자료와 대조하세요.
- 압류 관련 확인. 금천구 압류의 말소 여부와 별도로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 조세·관리비 부담을 확인하세요.
- 신탁 이력. 기존 신탁등기는 말소된 것으로 기재되어 있으나, 소유권 변동 이력과 현재 소유관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 오피스텔 시세. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대수요, 관리비 및 기계식주차 이용 여건을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당관계 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “승계분 인수 포기 ≠ 전체 인수위험 해소”
이 물건은 겉으로 보면 278,250,000원의 선순위 주택임차권 때문에 고액의 보증금 인수위험이 있는 경매입니다. 하지만 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 그 위험을 실질적으로 바꾸는 핵심 요소입니다.
신건 매각가 기준 계산상 최우영 보증금의 부족분은 3,660,200원이지만, 조건이 이행된다면 해당 승계분의 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. ZHAN ZONGLIN의 독립적인 임차권과 보증금이 확인되지 않았고, 이 사람에게 주택도시보증공사의 포기 조건이 적용된다는 근거도 없습니다. 실제 매수인이 부담할 수 있는 금액에는 아직 불확실성이 남아 있습니다.
게다가 신건 최저가 279,300,000원의 가격 경쟁력을 판단할 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 권리는 조건부로 해소 가능하지만, 별도 점유위험과 가격 적정성은 보류라는 결론이 적절합니다.
최종 판단: 조건부 인수 해소형이지만 미확인 점유위험이 남은 주의 물건. 주택도시보증공사의 포기·말소 조건, ZHAN ZONGLIN의 실제 임차관계, 최근 오피스텔 시세를 확인하기 전에는 적극적인 신건 응찰보다 추가 검증이 우선입니다.
