서울남부지방법원 2026타경3456. 서울 강서구 등촌동 센트럴시티 7층 717호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이정미 씨로, 2022년 9월 21일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 155,000,000원입니다. 이후 주택임차권등기와 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부천시 압류가 이어졌습니다.

이 사건을 이해하려면 일반적인 근저당 경매와 다르게 접근해야 합니다. 등기부상 과거 중소기업은행 근저당은 이미 말소되었고, 현재 지정된 말소기준권리는 2026년 1월 30일 서울특별시 압류입니다. 그런데 임차인 안희수의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리분석에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다.

다행히 매각물건명세서에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건은 매수인의 부담을 실질적으로 없앨 수 있는 중요한 장치입니다. 입찰 전 확인해야 할 핵심은 조건의 효력과 실제 이행 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기상 과거 중소기업은행 근저당권(채권최고액 102,000,000원)은 2022년 8월 31일 해지로 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2026년 1월 30일 서울특별시 압류입니다.

이후 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 안희수의 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립한 권리이므로 단순히 경매 매각으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 안희수와 주택도시보증공사 승계 관계

실제 임차인은 안희수 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 등장하며, 강제경매를 신청한 채권자입니다. 따라서 임차보증금 179,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 179,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

임차권등기: 을구 3번 · 등기일 2024.09.11 · 임차권등기명령 2024카임2087. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 명세서에 표시된 주택임차권승계인입니다.

③ 실질취득 구조 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 보증금 반환채무를 인수하는 일반적인 경매에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 증가하는 구조가 나타납니다. 따라서 최저매각가만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

이 사건은 명세서상 포기·말소 조건이 있어 중요한 차이가 있습니다. 조건 이행을 전제로 하면 실질취득 기준액은 낙찰가 자체가 되며, 조건이 이행되지 않는 경우에는 아래의 룰상 인수액을 별도로 고려해야 합니다.

회차별 인수액은 각각의 예상 배당 계산에 따른 금액입니다. 집행비용 등의 영향으로 단순한 보증금과 매각가의 차액과 다를 수 있습니다. 조건부 인수 0원은 명세서상 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

주택도시보증공사 신청채권의 예상배당은 0원으로 계산되어 있으며, 임차보증금과 승계채권은 중복된 보증금으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 채권 승계에 따른 배당 귀속과 최종 배당액은 배당표로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 마포고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·단독주택·아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 승강장이 있습니다. 남서측 약 40m, 남동측 약 16m 내외의 포장도로와 접합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물이며, 사용승인일은 2020.10.15입니다. 위생·급배수 설비, 기계식주차장, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 용도 및 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 공부상 이용 용도는 오피스텔입니다.
• 토지. 평탄한 가로장방형 토지로, 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,028.7㎡이며 공시지가는 10,280,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계와 실제 내부 점유·사용상태는 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설 오피스텔은 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다를 수 있습니다. 실제 환금성은 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래, 임대수요 및 관리비 부담을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 반환채권 포기 조건 확인. 임차인 안희수와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 실제로 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다. 해당 조건을 가장 먼저 원본 명세서와 관련 서류에서 대조하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 주택임차권등기가 매각 조건에 따라 말소될 수 있는지, 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 승계 관계와 중복청구 검토. 주택도시보증공사의 청구액 179,000,000원과 임차인 보증금 179,000,000원이 동일 보증금 관련 채권임을 고려해야 합니다. 실제 채권 승계 및 배당 귀속 관계는 별도로 확인하세요.
• 미배당 인수 시나리오 확인. 신건 기준 조건 미반영 인수액은 24,998,000원입니다. 조건이 충족되면 실질 인수액은 0원이지만, 조건 이행에 문제가 생길 경우의 부담을 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 현재 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도 확인이 필요합니다. 현장조사와 점유관계 확인 후 인도·명도 계획을 세워야 합니다.
• 오피스텔 시세 확인. 감정가 157,000,000원이 합리적인지 판단하려면 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가와 임대수익성을 확인해야 합니다. 실질취득액을 기준으로 비교하고, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 관리비·부대비용. 기계식주차장 운영 여부와 관련 비용, 미납 관리비, 취득 관련 비용 등을 확인하세요. 관리비 체납 중 매수인이 부담할 수 있는 항목을 구분해야 합니다.
• 입찰 전 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 임차권 말소 관련 서류를 대조하세요. 특히 2026.10.23 등기 확인 이후 권리 변동 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형 경매지만, 조건부로 부담이 사라진다”

이 사건의 핵심은 179,000,000원의 임차보증금입니다. 보증금이 최저매각가 157,000,000원보다 크고, 임차인의 대항력도 말소기준권리보다 앞서므로 일반적인 권리분석에서는 매수인의 보증금 인수 위험이 발생합니다.

하지만 이 물건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 원래 계산되는 24,998,000원의 인수 부담은 실질 0원으로 해소됩니다.

그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이라는 결론을 낼 수는 없습니다. 실질 인수 문제가 해결되더라도 가격이 적정한지는 별개의 문제입니다. 현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 157,000,000원이며, 이를 비교할 최근 실거래 시세는 확인되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급(48점). 대항력 있는 임차인이 존재하지만 명세서상 포기·말소 조건으로 주된 인수 위험을 해소할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 반면 조건 이행 검증이 필수이고, 오피스텔의 객관적인 시세 비교가 부족해 가격 경쟁력에 대한 가점을 줄 수 없습니다.

결론은 ‘조건부 권리 해소 가능, 가격 판단 보류’입니다. 입찰 전에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 확인하고, 그다음 실제 거래가격을 기준으로 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다.