창원지방법원 2025타경21648. 통영시 평림동 101의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 단독주택이며, 건물은 목조 강판지붕 단층 주택입니다. 중요한 점은 부동산 전체를 단독으로 취득하는 구조가 아니라 공유지분 매각이라는 것입니다. 등기상 현재 공유자는 조종갑·조종근·조종열·조종일·조종철·조효정이며 각 6분의 1 지분입니다.
경매는 조종갑 지분에 대한 강제경매개시결정으로 시작됐습니다. 신청채권자는 주식회사한빛자산관리대부, 청구금액은 11,236,007원입니다. 현재 최저매각가는 2,050,000원으로 감정가 8,538,920원의 24% 수준까지 내려왔지만, 가격 하락 자체가 곧바로 투자매력을 뜻하지는 않습니다. 이미 4회 유찰됐고, 공유지분이라는 구조적 제약과 토지의 차량 접근 불가 조건이 함께 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 평림동 101 · 경상남도 통영시 작은개길 11 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 건물 구조 | 목조 강판지붕 단층 주택 · 외벽 흙벽·몰탈페인트 마감 · 내벽 벽지마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 · 172.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공유관계 | 조종갑·조종근·조종열·조종일·조종철·조효정 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 8,538,920원 / 2,050,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 11,236,007원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유지분 매각 · 공유자우선매수 신고는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 것은 ‘지분’
등기상 1997.03.25 조태익에게 소유권이전된 뒤, 2023.06.02 상속을 원인으로 2025.03.11 조종갑·조종근·조종열·조종일·조종철·조효정에게 각 6분의 1씩 소유권이전됐습니다. 이후 2025.07.24 조종갑 지분 강제경매개시결정이 등기됐고, 2025.08.13 조종근 지분에 국의 압류가 추가됐습니다. 경매개시결정과 그 이후 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력 임차인이 없다고 단정하기보다는, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 가격 — 24%까지 내려온 이유를 같이 봐야 한다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 2,050,000원으로 감정가의 24%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 5회 유찰 1,435,000원(감정가 17%), 6회 유찰 1,004,499원(감정가 12%)입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 2,050,000원 | 1,613,100원 | 9,622,907원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 1,435,000원 | 1,009,170원 | 10,226,837원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 1,004,499원 | 586,418원 | 10,649,589원 |
실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공유지분 물건은 전체 부동산의 통상적인 거래가격과 동일한 기준으로 환금성을 보기 어렵고, 본건처럼 차량 접근이 불가능한 토지는 매각가격 외의 제약도 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 436,900원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 11,236,007원 | 1,613,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자의 미배당액은 9,622,907원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통영시 평림동 ‘작은개마을’ 내에 위치하며, 해안가 주변 단독주택과 일부 전·답 등 농경지가 혼재하는 해안농촌지대입니다.
- 교통. 본건 토지는 차량 접근이 불가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·전기·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대 172.0㎡, 자연녹지지역·자연취락지구, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 135,200원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 목록[1]은 공부상 초가지붕이나 현황은 강판지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위 확인. 이번 매각이 전체 부동산이 아니라 조종갑 지분에 대한 경매라는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수 신고는 1회에 한함으로 기재돼 있어, 일반 낙찰자의 경쟁 구조에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 임차보증금·전입·확정일자 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 감정평가상 차량 접근이 불가능하므로 실제 진입로와 통행 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 일괄매각 범위와 지분 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 지분의 출구가 먼저”
현재 최저가는 2,050,000원으로 감정가의 24%까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 공유지분 매각이고, 공유자우선매수 신고 가능성이 있으며, 본건 토지는 차량 접근이 불가능합니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 하락폭만으로 ‘싸다’고 판단할 근거가 부족합니다.
또한 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리상 인수액 0원이라는 장점은 인정하되, 실제 투자 판단에서는 공유관계 정리 가능성, 점유관계, 진입 여건과 향후 환금성을 우선 검토해야 합니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 이 물건의 구조적 제약을 함께 읽어야 한다는 신호입니다. 가격은 낮지만, 출구전략 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
