창원지방법원 2025타경31159. 경상남도 사천시 정동면 고읍리 15-3 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정평가 이용상태를 보면 기호 2-1의 1층은 창고, 2층은 단독주택, 기호 2-2는 화장실로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 이희근이며 2023년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2024.03.25 설정된 사천수산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 경남신용보증재단·우리카드·진주동부농업협동조합· 소상공인시장진흥공단·서울보증보험의 가압류와 사천시 압류, 여러 경매개시결정이 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당권은 이후 수협엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31159 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 고읍리 15-3 · 경상남도 사천시 정동면 고읍길 378 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 창고·단독주택·화장실 |
| 소유자 | 이희근 · 2023.04.04 소유권이전 · 2022.09.05 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 1,042,251,060원 / 510,703,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권 청구 | 40,356,954원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 743.0㎡ · 지목 답 · 공시지가 180,300원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
확인된 임차인으로 특정된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 점유·임대차가 전혀 없다고 단정할 단계는 아닙니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 실제 입찰 전에는 점유관계와 임차인 현황을 원본 서류 및 현장에서 다시 대조하는 것이 중요합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 510,703,000원으로 감정가 1,042,251,060원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 510,703,000원입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 농경지와 주택이 혼재한 지역, 농업진흥구역·농림지역·계획관리지역이 얽힌 토지, 일부 도로 이용과 농지취득자격증명 문제가 함께 있어 일반 주거용 물건보다 환금성과 실제 활용가치를 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,507,030원 |
| 2. 근저당 · 사천수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,530,372원 | 10,530,372원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,417,065원 | 11,417,065원 |
| 5. 가압류 · 진주동부농업협동조합 | 36,267,547원 | 36,267,547원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 16,994,732원 | 16,994,732원 |
| 7. 경매개시결정 · 진주동부농업협동조합 | 40,356,954원 | 40,356,954원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 9. 경매개시결정 · 사천수산업협동조합 | 40,356,954원 | 40,356,954원 |
| 10. 가압류 · 주식회사우리카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,272,346원 |
현재 회차 510,703,000원 가정에서는 채권 합계 335,923,624원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 167,272,346원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 510,703,000원 | 0원 | 167,272,346원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 357,492,100원 | 0원 | 15,763,587원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 250,244,469원 | 89,982,578원 | 0원 | 0원 |
특징적인 점은 4회 유찰 시 채권자 미배당이 89,982,578원까지 발생해도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다. 즉 채권이 덜 배당되는 문제와 낙찰자가 떠안는 권리는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 토지·이용 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물과 수목, 구축물이 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너. 목록 1·4 지상에는 이동이 용이한 컨테이너가 소재하며 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·3·4는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 도로 이용. 목록 4 일부가 도로로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 농림지역·계획관리지역이 걸려 있고 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지 형태. 지목은 답, 면적은 743.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사천시 정동면 고읍리에 위치하며 주위는 농경지와 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건이 소재하는 지역의 대중교통 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2-1은 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물이며 1층 창고·2층 단독주택으로 이용되고, 기호 2-2는 벽돌조 스라브지붕 단층 화장실입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 농림지역·계획관리지역과 농업진흥구역 등 복수 제한이 걸려 있어 일반 주거물건처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 혼합형 부동산이고 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록 1·3·4의 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 사실의 증명이 가능한지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수목·구축물은 포함되고 이동이 용이한 컨테이너는 제외되므로 실제 현황과 감정평가 목록을 대조해야 합니다.
- 도로 이용 부분. 목록 4 일부가 도로로 이용되고 있어 실제 활용면적과 출입관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 특정 임차인은 확인되지 않았으나 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 510,703,000원은 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없으므로 ‘반값’이라는 이유만으로 시세 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정, 근저당권 이전관계를 등기 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보면 절반만 본다
현재 배당 시나리오만 보면 이 사건은 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 등기권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기부보다 토지 이용과 입찰요건에 있습니다. 농지취득자격증명 또는 비농지 증명이 요구되고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 일부 토지는 도로로 이용되고 제시외 건물·수목·구축물까지 일괄매각됩니다.
게다가 감정평가상 이용상태가 창고·단독주택·화장실로 나뉘고 농림지역·계획관리지역· 농업진흥구역 등의 제한이 함께 존재합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없으므로 “두 번 유찰됐으니 싸다”라는 결론은 보류해야 합니다. 이 사건의 우선순위는 농취증 가능 여부 → 매각범위와 토지 현황 → 실제 점유관계 → 적정가격 검증입니다.
