창원지방법원 2025타경31191. 산청군 단성면 남사리 194-3 일원의 기타 + 토지 물건으로, 건물은 공부상 제2종근린생활시설 등이지만 현황은 공장용도(딸기다라이 제조공장)로 이용되다가 가동이 중단되어 상당기간 방치된 상태입니다. 현 소유자는 김지태이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2018년 6월 18일 주식회사경남은행 근저당권 342,000,000원입니다. 이후 가처분·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리관계가 전부는 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-22호의 기계기구 매각 포함, 일부 기계기구 소재불명, 장기간 가동 중단, 그리고 목록3의 농지취득자격증명원 제출 의무가 적혀 있습니다. 특히 농지취득자격증명원을 제출하지 않으면 보증금 몰수 및 원상회복명령 발령 여지가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31191 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 남사리 194-3 · 경상남도 산청군 단성면 목화로 74 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설 등 · 현황 공장용도(딸기다라이 제조공장) |
| 소유자 | 김지태 |
| 감정가 / 최저가 | 641,787,550원 / 314,476,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 200,344,330원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 공장용지 · 1,655.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 71,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2018년 경남은행 근저당이 기준
현재 말소기준은 2018.06.18. 을구 14번 주식회사경남은행 근저당권으로 채권최고액은 342,000,000원입니다. 그 이전에 존재했던 근저당권·가등기·압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 확인됩니다. 2010.11.30. 산청군 압류 역시 2011.06.27. 해제로 2011.06.28. 말소등기가 됐습니다.
말소기준 이후 남아 있는 2021년 김영덕 가처분, 2022년 김경숙 가압류, 2025년 정연덕·현대캐피탈·삼성카드·애큐온캐피탈 가압류, 2026년 국 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당 계산에서도 매수인 인수 0원입니다.
② 현황 — 장기 가동중단 공장, 수리와 기계기구 확인이 핵심
감정평가상 기호2와 2-a는 공부상 제2종근린생활시설 용도지만 현황은 공장용도(딸기다라이 제조공장)로 이용돼 오다가 가동이 중단됐습니다. 기호2-b는 공부상 1층 피로티주차장·2층 숙소이나, 현황 1층은 벽 부분을 판넬로 막아 공장으로 사용하다가 가동이 중단됐고 2층도 상당기간 방치된 것으로 조사됐습니다.
위생설비와 급배수설비 등은 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으나, 매각에 포함되는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-22호의 기계기구는 일부 소재불명이고, 포함 기계기구들도 상당기간 가동이 중단된 것으로 보여 입찰 전 실제 존치·작동 여부 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,202,664원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 342,000,000원 | 309,273,336원 |
| 3. 갑구 25번 가압류 · 김경숙 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 30번 가압류 · 정연덕 | 34,419,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 31번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,604,579원 | 0원 |
| 6. 갑구 33번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,076,657원 | 0원 |
| 7. 갑구 34번 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 17,777,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 496,877,331원 중 예상 배당액은 309,273,336원이고, 현재 회차의 미배당은 187,603,995원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 담보부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 314,476,000원 | 309,273,336원 | 187,603,995원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 220,133,200원 | 216,251,335원 | 280,625,996원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 154,093,240원 | 151,135,935원 | 345,741,396원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 200,344,330원에 대해 배당 계산상 경남은행 배당액이 309,273,336원으로 신청채권을 충족합니다. 3회 유찰 시에도 216,251,335원으로 충족하지만, 4회 유찰 시 배당액 151,135,935원으로는 신청채권 200,344,330원을 충족하지 못합니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 토지·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립산청호국원에서 북동측 직선거리 약 1.3km 지점이며, 지방도 주변 농경지대로 농경지·임야·농가 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내버스정류소 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 공장용지 1,655.0㎡, 계획관리지역, 공업용, 완경사·사다리형·소로한면입니다.
- 규제. 접도구역 저촉, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 포함이며 영농여건불리농지·보전산지·공익용산지·도로구역·농림지역에 접합니다.
- 관정. 토지에 설치된 관정은 토지가격에 포함 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록3의 증명원 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 여지가 명시돼 있습니다.
- 기계기구 실사. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-22호 기계기구가 매각에 포함되지만 일부 소재불명이고 장기간 가동 중단 상태입니다.
- 제시외 건물. 감정서상 기호 2-1~2-9 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다.
- 수리 범위. 건물들이 상당기간 방치돼 가동을 위해 수리가 필요한 부분이 있을 것으로 평가됐습니다.
- 권리 원본 대조. 2018.06.18. 경남은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 현장 이용성. 현재 공장 가동이 중단돼 있으므로 재가동 목적이라면 건물·설비·기계기구의 실제 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 현장·농지·기계가 먼저다
감정가 641,787,550원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 314,476,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2018년 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 장기간 가동이 중단된 공장, 수리가 필요한 건물, 일부 소재불명인 기계기구, 제시외 건물의 일괄매각, 그리고 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수 여지가 동시에 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 실물 확인과 농지취득자격 검토가 선행돼야 하는 특수물건입니다.
