인천지방법원 2024타경6542. 인천광역시 계양구 서운동 청진네오스빌 101동 2층 201호, 전용면적 70.08㎡의 다세대주택입니다. 현 등기상 소유자는 김기범이며, 2024년 1월 22일 매매를 원인으로 소유권을 취득한 것으로 기재되어 있습니다. 같은 해 5월 10일 채권자 이상훈의 강제경매개시결정이 등기됐고, 청구금액은 18,129,478원입니다.

이 사건은 등기부상 과거 근저당권과 전세권이 이미 말소되어 있다는 점만으로 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 핵심은 경매개시결정 전에 전입한 임차인들의 대항력과 보증금입니다. 권용진의 보증금은 163,000,000원, 방정환의 보증금은 225,000,000원으로 기재되어 있으며, 두 사람 모두 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기와 임차보증금은 구분해야 한다

현재 권리분석상 기준권리는 2024년 5월 10일 등기된 강제경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 과거 을구의 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 기준권리 이후 등기된 방정환의 주택임차권등기와 계양구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 1명과 별도 기관 명의 기재

임차관계는 보증금 액수뿐 아니라 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유와 권리의 동일성을 함께 확인해야 합니다. 아래 내용은 현재 확인된 기재를 기준으로 정리했으며, 김경수의 보증금 및 ‘공사’ 명의 기재의 성격은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 실거래보다 높고, 실질취득은 더 무겁다

비교 대상은 청진네오스빌 101동의 전용면적 70.08㎡ 실거래 기재 2건입니다. 두 거래 모두 2층, 거래가액 225,000,000원으로 확인됩니다. 다만 최신 거래는 2024년 1월로, 2026년 11월 매각기일과 시간 차이가 있으므로 현재 시세를 확정하는 자료로 사용하기에는 한계가 있습니다.

최저매각가 229,000,000원은 비교 거래가 225,000,000원보다 4,000,000원 높습니다. 최저가만 비교해도 최근 확인 거래보다 낮은 가격이 아닙니다. 여기에 현재 배당표상 매수인 인수 추정액 163,006,000원을 더하면 실질취득 추정액은 392,006,000원으로 계산됩니다. 비교 거래 225,000,000원의 약 174.2%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

위 배당표는 권용진과 방정환의 보증금 배당을 기준으로 산정된 가정입니다. 김경수의 보증금 미상 문제와 ‘공사’ 명의 기재의 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 163,006,000원은 현재 배당표상 미배당 추정액이며, 추가 인수 위험까지 반영한 최종 금액은 아닙니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모

• 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 계수중학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트와 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 건물 중 2층입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비된 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지이용 관련 사항과 개별 제한의 적용 범위는 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 거래·환금성. 확인된 동일면적 실거래는 2건이며 모두 225,000,000원입니다. 다만 최신 거래가 2024년 1월이므로, 2026년 매각기일 기준의 현행 시세와 거래 가능성은 추가 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 기재된 공시지가는 1,402,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김경수 보증금 확인. 전입일은 2023년 9월 25일로 기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차관계 자료를 대조해 인수 가능성을 확인하세요.
• 권용진 배당요구·보증금 확인. 보증금 163,000,000원, 전입일 2024년 4월 9일, 확정일자 2024년 3월 11일로 기재되어 있습니다. 실제 배당 순위와 배당액은 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 방정환 임차권등기와 대항력 구분. 임차권등기 접수일은 2024년 7월 16일이지만 전입일은 2022년 11월 21일입니다. 등기 자체의 소멸과 임대차 보증금 인수 여부를 별도로 검토하세요.
• ‘공사’ 명의 기재 확인. 방정환과 같은 보증금 및 전입·확정일자가 기재되어 있습니다. 별도 권리인지, 동일 채권에 관한 대위·승계 또는 중복 기재인지 확인되기 전까지 별도 보증금으로 단순 합산하지 마세요.
• 배당표 재검토. 현재 배당 가정은 권용진과 방정환의 보증금 배분을 중심으로 작성되어 있습니다. 김경수 및 ‘공사’ 관련 권리관계가 정리되면 배당과 인수 추정액을 다시 계산해야 합니다.
• 시세 재확인. 비교 거래는 2023년 5월과 2024년 1월의 225,000,000원 거래입니다. 매각기일에 가까운 거래와 현재 매물, 실제 거래 가능 가격을 확인하고 과거 거래만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차인들의 실제 점유 현황, 계약관계, 배당요구와 보증금 회수 계획을 확인하세요. 임차권등기 말소만으로 점유 인도나 명도 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료와 배당 관련 서류를 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 사건의 위험은 최저가가 229,000,000원이라는 숫자만으로 드러나지 않습니다. 권용진과 방정환의 보증금 배당을 가정하면 방정환의 미배당액은 163,006,000원이며, 이를 더한 실질취득 추정액은 392,006,000원입니다. 확인된 실거래 225,000,000원과 비교하면 가격 부담이 상당합니다.

더 중요한 것은 아직 확정되지 않은 부분입니다. 김경수의 보증금이 미상이고, 방정환과 동일한 금액과 날짜를 가진 ‘공사’ 명의 기재도 있습니다. 이 문제를 정리하지 않은 채 인수액을 163,006,000원으로 확정하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다. 권리관계 확인 전 입찰 보류가 합리적이며, 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.