인천지방법원 2024타경513613. 인천광역시 중구 중산동, 오션파크나인 5층 519호에 대한 임의경매입니다. 감정평가서상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이며, 철근콘크리트구조 13층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자는 위귀선 씨로, 2021년 10월 1일 소유권이전 당시 거래가액은 131,213,000원입니다.

권리의 출발점은 같은 날 설정된 용인축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 이후 설정된 디아인스주식회사의 근저당권 12,300,000원은 후순위입니다. 경매로 소멸하는 권리와 배당상 주의할 세금 압류는 구분해서 살펴봐야 합니다. 특히 등기상 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 사실만으로 실제 점유·임대차 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 세금 배당은 별도 확인

말소기준권리는 2021년 10월 1일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 디아인스주식회사의 근저당권과 경매개시결정, 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 경기신용보증재단의 가압류는 등기부상 2024년 5월 10일 말소 처리된 권리입니다.

임대내역은 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 확인되는 권리만으로 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수 없으므로, 현황조사서와 매각물건명세서, 현장 점유관계 및 실제 임대차를 대조해야 합니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 주어진 계산 조건에 따른 값이지, 임대차 확인을 대신하는 확정 판단은 아닙니다.

② 가격 검토 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 메리트는 별개

현재 최저매각가는 40,817,000원으로 감정가 119,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 최저가가 낮아졌다는 점은 확인되지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 현재 시장가치와의 차이를 직접 보여주지는 않습니다.

동일 물건 또는 비교 가능한 생활숙박시설의 최근 실거래가를 이용한 시세 검증이 확인되지 않으므로, 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 생활숙박시설이라는 이용 형태도 함께 고려해 실제 운영·관리 조건과 취득 후 사용 가능성을 점검해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 40,817,000원 가정)

위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 계산 시나리오입니다. 실제 채권잔액과 조세채권의 우선순위에 따라 배당액은 달라질 수 있으며, 당해세 및 기타 우선권의 실제 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치 및 주위환경. 인천광역시 중구 중산동, 구읍뱃터 서측 인근입니다. 주변에는 유사한 숙박시설과 업무시설, 상업시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 13층 건물의 5층 519호입니다. 급배수, 냉·난방, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역이며, 토지는 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다. 서측으로 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접합 및 경제자유구역·성장관리권역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 이용상태 및 환금성. 감정평가서상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 일반 주거용 아파트와 동일하게 평가하지 말고 실제 사용·운영 조건과 수요, 관리규정 및 매각 후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 임대차. 임대내역은 미상입니다. 임차인·점유자 현황, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인하기 전에는 명도 비용이나 추가 부담을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해 배당 순위와 미배당 위험을 재검토하세요.
• 실제 채권잔액 확인. 용인축산업협동조합의 채권최고액 72,000,000원과 신청채권 청구액 59,411,375원은 서로 다른 수치입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내용을 확인하세요.
• 후순위 근저당 확인. 디아인스주식회사의 채권최고액 12,300,000원과 실제 배당 가능액을 확인하세요. 현재 시나리오에서는 후순위 근저당권 배당이 0원으로 계산됩니다.
• 임대차·점유 조사. 임대내역이 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 내역을 대조하세요.
• 생활숙박시설 조건 확인. 실제 사용 목적, 운영 및 관리규정, 관련 비용과 취득 후 활용 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 비교 가능한 거래가격과 실제 취득·운영 비용을 함께 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 확인할 위험은 남는다”

오션파크나인 519호는 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 40,817,000원으로 내려온 생활숙박시설입니다. 말소기준권리는 분명하고, 주어진 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 수치만으로 안전한 취득이나 가격 메리트가 보장되는 것은 아닙니다. 세금 압류의 배당 순위, 실제 임대차·점유 상태, 생활숙박시설의 운영 조건이 핵심 확인 사항입니다. 시세를 비교할 수 있는 거래 근거도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 시장가격 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

권리의 말소 구조는 확인되지만, 세금·임대차·활용 조건 검증이 먼저입니다. 이 세 가지를 확인한 뒤 실제 취득비용과 적정 입찰가를 판단하는 것이 합리적입니다.