인천지방법원 2025타경1273. 인천광역시 연수구 동춘동 943, 동남아파트 103동 6층 610호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김진성이고, 2012년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 사건의 핵심은 2016년 3월 15일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권과 여러 가압류는 제공된 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

권리의 소멸 여부와 실제 점유·임대차 문제는 구분해야 합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수액이 0원으로 산정되었다는 이유만으로 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 또한 2026년 8월 26일 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 명의의 추가 임의경매개시결정도 등기되어 있어, 현재 사건과의 관계 및 매각 진행 상태를 원본 기록으로 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 등기와 추가 경매 확인

2016년 3월 15일 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년 5월 11일 설정된 중소기업은행 근저당권은 그 이후의 권리이며, 기술보증기금·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단·신한은행의 가압류도 말소기준권리 이후에 등기되어 있습니다. 제공된 등기 분석상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 가격 분석 — 신건 감정가와 시세를 구분해야 한다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 252,000,000원이며, 유찰 횟수는 0회입니다. 따라서 현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 다만 감정가가 곧 실제 시장가격이라는 뜻은 아닙니다.

동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 거래 추세를 비교할 근거가 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율을 임의로 산출하지 않습니다. 현재 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 입찰 전에는 최근 실거래, 해당 동·층의 거래 수준, 내부 상태와 관리비 등을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

아래 배당은 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 실제 채권잔액·배당요구·집행비용 및 우선권 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

집행비용 4,328,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 247,672,000원입니다. 채권자 총 청구액 1,014,967,576원 중 767,295,576원이 미배당으로 계산됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액 0원과 구별해야 합니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 원본 서류로 확인해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 동춘동 소재 동춘2동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 대단지 아파트와 다세대주택 등이 있는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕의 15층 건물 중 6층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 창호는 하이샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 소화전설비, 지하주차장 및 승강기시설 등이 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 상대보호구역 및 과밀억제권역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부·건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 현장 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트라는 용도만으로 매각 가능 가격이나 환금성을 확정할 수는 없습니다. 최근 거래가격, 해당 동·층의 선호도, 건물 상태와 관리비 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 확정일자, 실제 점유자 및 임대차계약 여부를 확인하세요. 등기상 인수액 0원만으로 명도 부담이 없다고 판단하지 마세요.
• 말소기준권리 확인. 2016.03.15 국민은행 근저당권의 설정일과 채권최고액 108,000,000원을 등기부 원본에서 확인하고, 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 신청채권액과 배당액 대조. 사건 청구액 77,048,648원과 배당 시뮬레이션상 국민은행 배당액 108,000,000원은 기준이 다릅니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내용을 확인하세요.
• 추가 경매 사건 확인. 2026.08.26 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정(2026타경506830)이 등기되어 있습니다. 두 경매 사건의 관계, 진행 상태와 배당 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
• 실거래 확인. 감정가와 최저가가 모두 252,000,000원인 신건입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가를 비교하기 전에는 시세 대비 할인 여부를 확정하지 마세요.
• 미배당 채권의 의미 구분. 예상 미배당액 767,295,576원은 채권자 측 미회수액 추정치입니다. 이를 매수인 인수액으로 간주하지 말고, 실제 소멸 권리와 인수 권리를 구분해 확인하세요.
• 관리비·현장 상태 확인. 관리비 체납 여부, 공용부분 관련 부담, 내부 수리 필요성 및 실제 이용 상태를 관리사무소와 현장 확인을 통해 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 대조한 후 최종 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — 등기상 인수 0원과 투자 적정가는 별개

인천 동남아파트 610호는 2016년 국민은행 근저당권을 기준으로 권리관계를 정리할 수 있으며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 채권자 총 청구액 1,014,967,576원 중 767,295,576원이 미배당으로 남는 것으로 계산됩니다. 미배당액 자체가 매수인 인수액은 아니지만, 권리 소멸과 실제 점유 관계를 함께 확인해야 합니다.

또한 사건 청구액과 배당 시뮬레이션의 국민은행 배당액이 서로 다른 기준으로 표시되어 있고, 추가 임의경매개시결정도 확인됩니다. 이 부분은 법원 원본 기록과 대조할 필요가 있습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서도 안 됩니다. 권리 소멸 여부 확인, 임대차·점유 확인, 배당 기준 대조, 실거래 검증을 마친 뒤 입찰 여부와 응찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.