창원지방법원 2025타경31282. 사천읍 수석리 갤러리움 지하층 비101호로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이며 외부표기는 “골드바”입니다. 현재 등기상 소유자는 오선혜로, 2024.03.26 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 진주시산림조합의 채권최고액 121,000,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 2025.10.20 윤선자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기에는 2021년 사천시 압류와 이전 경매 관련 권리들이 있었지만, 2024.03.26 이전 경매의 매각과 함께 해당 압류 및 종전 경매등기가 말소된 사실이 후속 말소등기로 확인됩니다. 따라서 이번 경매에서 주목할 현재 권리는 2024년 근저당권과 그 이후의 강제경매, 그리고 점유자 문원기의 전입관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-37 갤러리움 지하층 비101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 사천읍 역사동길 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(외부표기 “골드바”) · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 지하층 비101호 |
| 소유자 | 오선혜 (2024.03.26 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 211,190,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤선자 / 20,200,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.26 진주시산림조합 근저당권 · 채권최고액 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
이번 경매의 기준점은 2024.03.26 진주시산림조합 근저당권입니다. 점유자 문원기의 전입신고일은 2024.11.12로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 특정할 수 없지만, 대항력이 없는 후순위 점유라는 점은 분명합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문원기 | 지하층 비101호 | 2024.11.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%와 ‘시세 대비 저렴’은 다른 말
감정가는 431,000,000원, 현재 최저매각가는 211,190,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이므로 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 현재 제공된 자료에는 이 근린시설의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 없습니다.
따라서 211,190,000원이 현재 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 지하층 근린시설이고, 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익, 공실 가능성, 동일·유사 상가의 최근 거래가격과 매물가격, 지하층의 접근성과 가시성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,756,660원 |
| 1. 근저당 · 진주시산림조합 | 121,000,000원 | 121,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 윤선자 | 20,200,000원 | 20,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,233,340원 |
현재 최저가 211,190,000원 가정에서는 집행비용 추정액을 제외하고 진주시산림조합과 신청채권자 윤선자의 채권이 모두 배당되며, 소유자 잔여액은 66,233,340원으로 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 211,190,000원 | 0원 | 66,233,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 147,833,000원 | 0원 | 3,763,338원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 103,483,100원 | 39,965,663원 | 0원 | 0원 |
4회 유찰 시나리오에서는 총 채권 141,200,000원 중 101,234,337원만 배당돼 39,965,663원의 미배당이 생깁니다. 그러나 이 미배당이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천우체국 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 숙박시설·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 이용상태. 본건 지하층 비101호는 제2종근린생활시설이며 외부표기는 “골드바”입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 896,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 지하층 비101호이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지하 근린시설인 만큼, 실제 매수수요·임대수요·공실과 재매각 가능성을 가격과 함께 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 문원기의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 인근 유사 근린시설·지하 상가의 최근 거래와 현재 매물가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 이용상태와 실제 임대차 조건, 월세 수준, 관리비 및 공실 가능성을 확인해 예상 수익률을 계산하세요.
- 명도. 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도명령 또는 협의명도에 필요한 기간과 비용을 감안하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구 및 조세채권을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이번 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.26 진주시산림조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 문원기는 그 이후인 2024.11.12 전입해 대항력이 없습니다. 현재 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 211,190,000원은 감정가 431,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 본건은 지하층 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 할인율만 믿고 들어가기에는 환금성과 가격 확인이 부족한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
