인천지방법원 2025타경1931. 인천 부평구 청천동 청천푸르지오아파트 104동 7층 702호입니다. 현재 등기상 소유자는 박오숙 씨이며, 경매 신청채권자는 신한은행입니다. 신청채권자의 청구금액은 379,888,821원이고, 2019년 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 348,000,000원, 2022년 추가 설정된 같은 은행의 근저당권 채권최고액은 84,000,000원입니다.

등기부상 핵심은 권리의 선후관계입니다. 2019년 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 근저당권과 기술보증기금·중소기업은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기부상 후순위 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대, 점유자, 임대차계약 및 확정일자를 확인한 뒤 최종 입찰 판단을 내려야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2019년 8월 26일 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년 3월 10일 같은 은행이 추가로 설정한 근저당권과 2025년 3월에 등기된 두 건의 가압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 2025년 12월 15일 신한은행의 임의경매개시결정도 확인됩니다. 위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

신청채권자인 신한은행의 청구액은 379,888,821원입니다. 한편 아래 배당 추정표는 신한은행의 두 근저당권 채권최고액 합계인 432,000,000원을 기준으로 계산합니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 같다고 단정할 수 없으므로, 실제 배당액은 확정된 피담보채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 실거래 검증 없이 저렴하다고 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 543,000,000원으로 신건입니다. 동일 단지·동일 면적대의 실거래를 근거로 한 비교가 확인되지 않으므로, 감정가가 실제 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다. 감정가 자체는 시장에서 실제로 거래되는 가격과 동일한 개념이 아니며, 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 회차별 예상 매각가와 배당 추정치입니다. 채권 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액을 뜻하며 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 543,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 535,170,000원입니다. 채권자 청구액 합계 705,372,988원 중 170,202,988원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액 및 매수인 인수 위험은 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 용마초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설·공장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 아파트 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장과 지하철역인 산곡역이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 25층 건물 내 7층입니다. 승강기·소화전·위생·도시가스 설비와 개별난방시설이 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역, 상대·절대 교육환경보호구역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있으므로, 매각기일 기준 적용 여부는 관할청에서 재확인해야 합니다.
• 건물 현황. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 실거래 비교 근거가 없어 최근 거래 수준, 가격 추세 및 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다. 입찰 전 동일 단지의 최근 거래와 현재 매물, 거래 가능한 가격대를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입일과 확정일자를 확인해 대항력·우선변제권 여부를 판정하십시오.
• 인수액 재검토. 매수인 인수 0원은 배당 추정표 기준입니다. 확인되지 않은 임차인이나 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본을 대조하십시오.
• 신한은행 채권 확인. 2019년 근저당권 채권최고액 348,000,000원과 2022년 추가 근저당권 채권최고액 84,000,000원의 합계는 432,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액 379,888,821원과 실제 피담보채권액 및 배당 예상액은 구분해서 확인해야 합니다.
• 실거래 비교 후 입찰가 산정. 감정가 543,000,000원만으로 저렴하다고 판단하지 마십시오. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물, 층·향·내부 상태를 비교한 뒤 취득 부대비용을 포함해 입찰 상한을 정하십시오.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 543,000,000원, 1회 유찰 시 434,400,000원, 2회 유찰 시 347,520,000원은 회차별 예상값입니다. 유찰 후 가격 하락만으로 투자 메리트가 생기는 것은 아니므로 시세와 권리 위험을 함께 검토하십시오.
• 관리비·명도 비용 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 승계 가능 항목을 확인하고, 점유자가 있는 경우 인도 협의 및 명도에 필요한 시간·비용을 입찰 계획에 반영하십시오.
• 토지거래허가 관련 사항 확인. 감정평가서에 기재된 지정기간과 실제 매각기일 기준 규제 현황을 관할청에 확인하십시오.
• 원본 서류 대조. 본 분석은 제공된 등기 및 배당 추정 자료를 바탕으로 한 검토입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공적 자료를 직접 확인하십시오.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

인천지방법원 2025타경1931 청천푸르지오 702호는 2019년 8월 26일 신한은행 근저당권을 말소기준으로 하며, 등기부상 확인되는 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 543,000,000원 기준 배당 추정에서는 채권자 미배당액이 170,202,988원이고 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.

그러나 임대관계 미상은 반드시 해소해야 할 위험입니다. 임차인의 존재와 대항력 여부를 확인하지 않은 상태에서 인수액 0원을 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다. 또한 실거래 비교 근거가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수도 없습니다.

결론적으로 등기상 권리관계는 정리 가능하지만, 임대차·점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 합리적입니다. 원본 서류와 현장을 확인하고 실질취득 비용을 산정한 뒤 응찰 여부를 결정하십시오.