창원지방법원 2025타경21832. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 철근콘크리트조 4층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 고현동 223-1, 222-15이며 감정자료상 토지면적은 308.0㎡입니다. 건물 사용승인일은 2014.12.10이고, 사건의 말소기준은 다음 날인 2014.12.19 반야월새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원, 채무자는 배윤록입니다.
등기만 보면 기준권리 이후의 전세권·주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 물건은 한 세대짜리 주택이 아닙니다. 201호·202호·203호·205호·301호·303호·305호·501호·502호 등 여러 부분에 점유·임차관계가 조사됐고, 보증금이나 전입일이 확인되지 않은 사람이 포함돼 있습니다. 따라서 등기부 후순위 = 전체 임차위험 0으로 단순화하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21832 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 223-1, 222-15 · 경상남도 거제시 동문2길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2014.12.10 |
| 토지 | 308.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 권혁준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,215,980,300원 / 595,830,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반야월새마을금고 / 483,821,890원 |
| 말소기준 | 2014.12.19 반야월새마을금고 근저당권 · 채권최고액 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ㉠, ㉡ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리되지만, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2014.12.19 을구 1번 반야월새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 옥형욱의 2015년 전세권 130,000,000원은 2017.11.14 이미 말소됐고, 김법래·이옥이·오상무의 주택임차권등기도 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차·점유 현황 — ‘후순위 다수’보다 ‘미상 일부’가 중요하다
| 성명 / 점유 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박한민 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤서원 | 202호 | 2020.06.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.02 | 해당 없음 |
| 계약자 서경찬,점유자 이호승 | 203호 | 2024.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 석성욱 | 205호 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.05 | 해당 없음 |
| 지영대 | 301호 | 2022.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.01 | 해당 없음 |
| 옥원석 | 303호 | 2024.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.01 | 해당 없음 |
| 김소정 | 305호 | 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노용분 | 501호 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.03 | 해당 없음 |
| 최장환 | 502호 | 2019.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.15 | 해당 없음 |
| 김은경 | 미상 | 2020.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜수 | 미상 | 2021.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김법래 | 4층 중 동쪽 약 90㎡(501호) | 2020.03.27 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.01.18 | 해당 없음 |
| 이옥이 | 3층 약 66㎡(303호) | 미상 | 40,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 2025.09.29 | 해당 없음 |
| 오상무 | 3층 59㎡(302호) | 2022.02.21 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 2026.01.09 | 해당 없음 |
| 계약자 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
날짜가 확인되는 점유자들은 모두 2014.12.19 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박한민·계약자처럼 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없습니다. 이옥이도 정리된 임차현황상 대항력 판정이 미상으로 남아 있으므로 낙찰 전 원본 대조가 필요합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 신고는 없어 별도의 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,215,980,300원, 현재 최저매각가는 595,830,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점만 보면 할인폭은 커 보입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 점수를 올리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 595,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,358,300원 |
| 2. 근저당 · 반야월새마을금고 | 650,000,000원 | 587,471,700원 |
| 미배당 | - | 62,528,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형은 집행비용 8,358,300원과 반야월새마을금고 587,471,700원 배당, 미배당 62,528,300원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 미상 임차인의 권리가 확인되면 매수인 부담 판단도 다시 해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 계룡중학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 감정상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층, 사용승인일 2014.12.10. 외벽은 타일 및 드라이비트 등, 창호는 하이샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 시설된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 308.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면. 공시지가 848,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 계룡중학교 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경계 확인. 토지 위치·경계는 지적도면 기준 목측 확인으로, 정확한 지적사항이 필요하면 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 박한민 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 닫지 말고 주민등록·임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 기타 미상 계약관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 계약자가 있어 실제 점유부분과 계약내용을 특정해야 합니다.
- 이옥이 임차권 확인. 보증금 40,000,000원, 임차권등기 및 배당요구가 확인되지만 대항력 판단은 원본과 함께 다시 대조해야 합니다.
- 호실별 명도 계획. 201·202·203·205·301·302·303·305·501·502호 등 다수 점유관계가 얽혀 있어 개별 명도 일정과 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 모형은 매수인 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고 건물 전체 임대수익·토지가치·현장 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠, ㉡은 매각에 포함됩니다. 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 감정자료도 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인을 요구하고 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차인이다
이 사건의 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 1,215,980,300원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 595,830,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 실거래 시세가 확인되지 않는 이상 이 할인율을 곧바로 시장가격 대비 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
권리의 핵심은 더 분명합니다. 2014.12.19 반야월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 날짜가 확인되는 임차·점유관계는 대부분 그 이후입니다. 등기부상 후순위 임차권도 매각으로 소멸합니다. 문제는 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자입니다. 이 부분을 해결하지 않고 배당모형의 ‘인수 0원’만 믿으면 실질취득비용을 잘못 계산할 수 있습니다.
등기는 비교적 단순하지만 현황은 단순하지 않습니다. 2회 유찰과 49%라는 숫자보다 먼저 해야 할 일은 각 호실의 실제 계약자·전입일·보증금·배당요구를 하나씩 맞춰 보는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 595,830,000원이 진짜 실질취득 기준액인지, 아니면 추가 부담을 얹어야 하는지 판단할 수 있습니다.
